웨스트 할리우드 시의회, 포용적 주택 조례 개정 논의

웨스트 할리우드 시의회가 포용적 주택 조례(Inclusionary Housing Ordinance)의 중대한 변화를 고려하고 있다. 이는 시의 가장 중요한 주택 정책 논쟁 중 하나로, 새로운 제안은 대형 개발 프로젝트에 대해 전체 포용적 요구 사항을 20%로 유지하되, 저소득 주택의 구성을 변경하는 내용을 담고 있다.

새로운 접근 방식에 따르면, 프로젝트는 극저소득 5%, 매우 저소득 10%, 저소득 5%의 비율로 저소득 주택을 제공해야 한다. 이러한 변화는 소규모 조정처럼 보일 수 있지만, 경제적 측면에서 큰 영향을 미친다. 저소득 목표가 낮을수록 임대료가 낮아지며, 이는 개발자가 부담해야 할 민간 보조금의 규모를 늘린다. 즉, 시는 개발자에게 비용을 보전할 새로운 인센티브나 공공 자금을 추가하지 않고, 더 깊은 저소득 주택 단위를 제공할 것을 요구하는 셈이다.

회의를 준비하기 위해 작성된 직원 보고서에 따르면, 시의 컨설턴트인 The Housing Workshop은 2019년부터 2024년 5월까지 승인된 프로젝트를 바탕으로 타당성 분석을 수행했다. 이 기간은 팬데믹으로 인한 임대료 급등, 퇴거 금지, 연방 자극 지급, 비정상적으로 높은 가계 저축 등을 포함한 특별한 상황을 포함하고 있었다. 이러한 조건은 일반적이지 않았으며, 이러한 상황에서 포용적 주택 조례는 미래에 비해 훨씬 더 실행 가능해 보인다.

현재의 조건은 다른 모습을 보여준다. 공실률이 정상화되고 임대료 상승률이 둔화되며, 신규 건설 자금 조달 비용은 여전히 높은 상황이다. 헬스케어, 사회복지 및 정부를 제외한 로스앤젤레스 카운티는 최근 몇 년간 사실상 일자리 증가가 없었으며, 일부 산업에서는 고용이 감소하기도 했다. 전통적으로 지역 일자리의 주요 원천이었던 엔터테인먼트 산업은 촬영 일수와 제작비 지출이 다른 주와 해외로 이동하면서 계속해서 위축되고 있다. 그 결과, 지역 시장은 더욱 부드러워져 새로운 주택 투자에 대한 수요가 줄어들고 있다.

UC 버클리의 Terner Center for Housing Innovation의 연구는 이러한 관점을 보다 잘 이해하는 데 도움을 준다. Shane Phillips가 주도한 모델링에서 포용적 주택 조례는 16% 이상의 분배에서 점차적으로 수익이 감소한다는 사실을 발견했다. 이 지점 이후 추가적인 저소득 주택 단위는 결코 완공되지 않을 많은 시장 임대 단위를 대신하여 소비되는 것으로 나타났다. 웨스트 할리우드의 제안은 명목상 20%의 요구 사항을 유지하지만, 더 깊은 저소득 주택 비율로 인해 비용을 증가시키고 결과적으로 총 생산량을 줄일 수 있는 유사한 효과를 가질 수 있다.

시 직원들은 보고서에서 포용적 주택 조례가 “재정적으로 부담스러운 요구 사항을 야기하지 않으면서 저소득 주택이 생산되도록 보장해야 한다”고 인정하고 있다. 그러나 제안된 옵션 D의 틀은 해당 균형을 과도하게 확장하고 있다. 제안을 검토한 위원들은 연구의 건축 비용 가정이 타당성을 과장했을 가능성을 제기했으며, 주 정부 일정에 따른 높은 임대료가 신규 포용적 주택 단위를 많은 대기자에게 너무 비싸게 만들 수 있다는 점을 지적했다.

Hilgard Economics의 최근 연구는 인근 로스앤젤레스 시의 주거 허가 트렌드를 분석한 결과, 지역 시장이 이미 얼마나 취약한지를 보여준다. 여름 동안 허가가 다소 증가했지만, 전체 활동은 팬데믹 이전 수준에 비해 여전히 낮은 상황이다. 개발자들은 프로젝트의 재무 적합성을 확보하는 데 어려움을 겪고 있다. stricter affordability mix를 추가하는 것은 이전에 착공 전에 프로젝트를 동결할 위험이 있으며, 이는 주택 요소의 의도와 반대된다.

SB 79 및 북부 K선 연장으로 인해 웨스트 할리우드는 향후 역 주변의 재개발을 요구받게 된다. 따라서 시는 동시에 지역 요구 사항을 강화하기보다 이러한 주도적 변화를 반영해 포용적 정책을 조정해야 한다. 보다 실용적인 접근 방식은 20%의 포용적 요구 사항을 유지하되 소득 측면에서 유연성을 복원하고 대중 부문 도구, 즉 깊은 보조금, 간소화된 승인 및 교통 중심의 더 높은 밀도를 결합하는 것이다. 이러한 조합은 실행 가능성을 해치지 않으면서 저렴한 주택을 확대할 것이다. 따라서 이러한 공적 지원마저도 연방 주택 프로그램의 주요 HUD 자금원이 축소됨에 따라 점차 불확실해지고 있다.

포용적 주택은 웨스트 할리우드의 자랑스러운 정책 중 하나이다. 그러나 정책은 시점에 맞춰야 한다. 요구 사항이 건설의 기본 경제 상황을 초과하면, 결과는 총 주택 수의 감소와 전반적인 임대료 상승이다.

웨스트 할리우드는 현실 가능한 생산을 유지하면서 진보적 주택 가치를 지킬 수 있다. 이러한 균형을 이루는 것이 상징적 조치를 취할 때와는 다르게, 향후에도 수년간 사람들에게 포용적인 주거 환경을 보장하는 열쇠가 될 것이다.

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