샌프란시스코의 주택 계획에서 부동산 개발의 대안, ‘건축가의 구제책’

주택 재개발과 재조정의 반대자들은 대규모 퇴거, 철거, 높은 마천루에 대한 두려움을 가지고 있다.

이러한 두려움은 과장된 것이다. 그러나 가족 주거 계획의 영향은 분명히 더 온건할 것으로 보인다.

하지만 지금까지 사용되지 않은 또 다른 급진적인 변화의 수단인 ‘건축가의 구제책’이 남아 있다.

주 정부는 샌프란시스코의 계획이 주 기준에 부합하지 않는다고 판단할 경우, 지역 주택 개발에 대한 지역 통제를 무력화할 수 있는 이 수단을 부과할 수 있다.

그 결과, 대부분의 주택 건설 신청은 자동으로 승인될 것이며, 이는 지역 zoning 규정보다 훨씬 높은 건물을 포함한다.

이 메커니즘은 또한 임대료 통제 유닛의 철거에 대한 도시의 보호 규정을 무효화할 것이다.

이런 상황은 마치 공포 이야기처럼 들리며, 도시 경제학자 테드 에건(Ted Egan)의 새로운 보고서는 일부 주택 옹호자들에게 그 위협을 불러일으켰다.

이 보고서는 재조정 계획이 주 당국에서 요구하는 시간의 두 배가 걸릴 것이며, 새로운 주택을 절반만 생산할 것이라는 내용을 담고 있다.

UC 데이비스의 주거 법 전문 교수인 크리스 엘먼도프(Chris Elmendorf)는 이번 보고서가 주 정부가 통제를 쥐게 할 수 있는 근거가 될 수 있다고 경고했다.

주 주택 방어 기금(California Housing Defense Fund)은 이미 샌프란시스코를 상대로 소송을 제기하겠다고 위협했다.

‘예스 인 마이 백야드(YIMBY) 액션’은 주 정부 officials에게 샌프란시스코의 계획을 보완하기 위해 무엇을 해야 하는지 알려달라고 요청했다.

그러나 일부는 이러한 경고가 정당하지 않다고 주장한다.

임차인 옹호자인 샨티 싱(Shanti Singh)은 “이 보고서는 누구에게도 충격적이지 말아야 한다. 단지 시장과 그의 개발 부서 그리고 이사회가 엄청난 판단 오류를 저지른 것은 아니다”고 말했다.

그는 Zoning은 100가지 요소 중 단지 하나일 뿐이라고 덧붙였다.

YIMBY들은 이번 보고서를 이용해 더 대담한 재조정 계획을 추진하고 있다고 주장하고 있다.

로컬 YIMBY 액션의 조직 디렉터 제인 나톨리(Jane Natoli)도 같은 생각이다.

“이 보고서는 우리가 더 많은 것을 할 수 있는 근거를 제공한다,”고 나톨리는 말했다. “보고서를 자세히 살펴보면, ‘이것이 필요하지만 충분하지 않다’고 언급하고 있다.”

설사 샌프란시스코에서 ‘건축가의 구제책’이 실현되지 않더라도, 이는 주 정부가 원할 경우 사용할 수 있는 중요한 수단이다.

엘먼도프는 이로 인해 샌프란시스코가 주 정부의 주택 및 지역 개발 부서가 계획을 수정하라고 요구할 가능성이 더 높아진다고 말했다.

이는 또한 화가 난 유권자들과의 관계를 유지하고 싶어하는 지역 정치인들에게도 유용하게 작용한다.

나톨리는 “정치인으로서 ‘이건 내가 사랑하는 것이 아니지만, 새크라멘토에서 이렇게 하라고 한다’고 말하기가 훨씬 더 쉬워진다”고 말했다.

‘건축가의 구제책’은 HCD의 권한에 따라 또는 샌프란시스코가 기준에 합치되지 않는다는 법원 결정에 의해 발생할 수 있다.

후자가 더 현실적일 수 있다.

현재 로스앤젤레스에서 YIMBY 법률 단체들의 유사한 소송이 진행 중이며, 이는 샌프란시스코의 YIMBY들에게 안내가 되고 있다.

하지만 샌프란시스코 계획국장은 걱정하지 않는다.

사라 데니스-필립스(Sarah Dennis-Phillips)는 “우리가 한 모든 것은 HCD가 그 편지를 보낸 이후로 변경된 바가 없다”며, “우리는 지금 이 계획을 채택하는 데 집중하고 있다”고 말했다.

그녀는 에건의 보고서 또한 이 계획이 세입자에게 혜택을 줄 것이라는 것을 발견했다고 강조했다.

그녀는 이는 성공적인 결과라고 전했다.

하지만 나톨리는 여전히 소송 가능성을 배제하지 않았다.

“소송 가능성을 배제할 수는 없다,”고 그녀는 말했다. “어떤 시점에서 이 문제에 대한 법적 판단이 필요할 것이다.”

이미지 출처：sfstandard