다 다운타운, 중앙 비즈니스 지구의 미래는?

지난 월요일 오후, 시내를 한 바퀴 돌다가 중앙 비즈니스 지구의 부동산 상황에 대해 잘 아는 한 친구의 친구를 만났다. 이 사람은 이 기사에 인용되기를 원하지 않았다. 하지만 이야기를 나누고 싶어 했다. 그는 ‘나는 걱정이 된다’고 말했다. 나도 마찬가지다. 시내에서 일하고, 살고, 먹고, 마시고, 운전하고, 투자하는 모두가 그렇게 느낀다. 하지만 최근에 여러 번 상기시켰듯이, 예전의 중앙 비즈니스 지구는 단지 ‘예전’일 뿐이다. 전 시장 마이크 롤링스는 지난 주에 나에게 말했다. ‘클라이드 워렌 공원, 아츠 디스트릭트, 업타운에서 일어나는 일들은 주목할 만하다. ‘다 downtown’는 반 마일, 아니 한 마일 쯤 왼쪽으로 이동했다. 이제는 구시가지에 대한 이야기다. 더 이상 비즈니스 지구가 아니다.’ 나는 친구의 친구와 이런 대화를 나누고 있었고, 그때 코메리카 빌딩의 그림자 아래 서 있었다. 이 건물의 임차인인 코메리카는 몇몇 소식통에 따르면 최근 합병 전에 이미 업타운으로 이사하고 싶어했다고 한다. 필립 존슨이 설계한 이 고층 건물의 또 다른 세입자, 법률 회사 K&L 게이츠는 이미 하우드 디스트릭트로 이사할 계획을 세우고 있다. 화요일 시청 상태와 운명에 대한 논의 중, 로빈 벤틀리 시 도시 관리자는 코메리카 타워를 포함한 몇몇 고층 빌딩들이 가능한 대체 장소가 될 수 있다고 시의회 위원회에 말했다. 메르칸타일을 위해 한 잔을 부어야 할까? 내 새로운 친구는 몇 주 전에 폐쇄된 스타벅스의 녹색 차양 아래를 가리켰다. 그리고 한 블록 떨어진 위치에서, 메르칸타일 빌딩에서는 치명적인 누수로 창문에서 튜브가 쏟아져 나오고 있었다. 이 역사적인 랜드마크는 최근 악취가 나는 타워로 변해가며, 임대 계약을 종료하는 속도로 주민들이 빠져나가고 있다. 메르칸타일은 20년 전 그 암울한 시기에 처음으로 재활된 시내 건물 중 하나이기도 하다. 당시, 시청은 메르칸타일을 구하기 위해 2005년에 중앙 비즈니스 지구 내부세금 금융구역을 만들었다. 그때 소속 소유주인 클리블랜드 기반 포레스트 시티는 6,350만 달러의 세금 감면과 인센티브를 요청하고 받았다. 전 시장 로라 밀러는 ‘메르 블록을 돌려놓지 않으면, 네이맨 마커스에서 딥 엘룸까지의 개발이 없을 것’이라고 주장했다. 아, 네이맨 마커스. 그들의 결정이 ‘할까 말까’를 키우는 가장 큰 사례였다. 결론적으로, 연휴 이후에도 존속할 것이라 하지만, 훨씬 더 작은 소매 공간을 갖게 될 예정이다. 친구와 만나서 우려를 나눈 후, 인사하고 헤어졌다. 나는 스타쉽 베이글을 향해 갔고, 그곳은 AT&T 직원들로 아침마다 붐빈다. 혹시 들어보셨나요? 그것 역시 시내 이탈을 염두에 두고 있는 또 다른 기반이기도 하다. 그리고 누군가 말했듯이, AT&T가 어떻게 된다 하더라도, 다운타운은 결국 따라간다. 현재 공실률은 이미 30%를 넘었다. AT&T가 근처 도시로 이탈한다면, 큰 타격이 될 것이다. 이는 사기에도 악영향을 미치고, 비즈니스에도 나쁜 영향을 줄 것이다. AT&T의 이탈로 인해 급작스러운 30%의 재산 가치 감소가 예상된다. 이는 다운타운에 약 27억 달러의 손실을 초래할 것으로 보인다. 통신 회사는 план을 명확히 하지 않으려하고, 루머와 추측이라고 부인하고 있다. 하지만 그들이 북쪽 미지의 영역, 플라노를 바라보고 있다는 쌍을 피할 수는 없다. 플라노로 Packing Up? 최근 프리미어의 감독 브래드 알버츠는 ‘스포츠 엔터테인먼트가 부동산 비즈니스가 되고 있다’고 말했다. 그리고 스타즈는 항상 빅토리 파크를 떠날 계획이 있었다. 현재 이 팀의 소유자는 스템몬스 고속도로를 따라 디자인 디스트릭트에 조성할 수 있는 충분한 토지를 소유하고 있다. 모두가 예상하고 있었던 해체가 시작되면서, 우리는 이런 잠재적 손실이 계산됩니다. 시내의 중심부는 더 이상 보존되지 않을 것이라는 느낌이 든다. 심지어 시청조차도 수십 년간 방치된 유지보수의 문제 및 새 아레나와 새로운 컨벤션 센터의 추가 건축 문제가 제기되고 있다. 에리크 존슨이라는 시장이 시청에 새로운 생명을 불어넣었다면, 에릭 존슨과 같은 현대의 시장이 시청의 파멸을 지켜보게 될 것이다. 이 도시가 직면한 계획과 비전을 잘 바라보는 것도 이렇다. 내가 쓴 위의 모든 이야기와 아래의 내용들은 낯이 익고 피곤한 느낌을 주어야 한다. 이 도시는 수십 년 동안 시내 문제와 씨름해왔다. 이는 1960년대 중반부터 들어오는 계획 문서의 각 카테고리에서 확인할 수 있다. 제공된 자료는 다음과 같다: ‘주택과 현대의 다운타운 댈러스’ (1975), ‘중앙비즈니스지구의 주택 전망’ (1982), 그리고 내가 가장 좋아하는 1966년 ‘중앙 비즈니스 지역의 주요 개발을 위한 기하학적 설계 및 주차 용량의 예비 연구’. 내가 모은 지역의 문예국에는 1989년에 출간된 Corgan Associates Architects의 ‘다운타운 댈러스: 2010’도 포함되어 있다. 그것은 다운타운의 쇠퇴를 과장했으며, ‘시각적 혼란과 불쾌한 사인, 잔해’에서 전조를 보았다.” 이 보고서는 또한 다운타운 미국과 외곽 지역에서의 매력에 대한 경고도 함께했다. 그래서 일인지, ‘2011년 다운타운 댈러스 360’ 계획을 기억하고 있다. 시의회가 채택하고 ‘변화 지향 전략’과 ‘빠른 성과’로 정리되었던 이 문서에는 불과 몇 년 전 시내 계획을 위해 세워진 대안이 아니며 주는 느낌에 적합하지 않다. 그 당시, 나는 그것이 1920년대나 40년대의 네온 빛으로 가득한 거리로 돌아가는 것이 더 저렴할 것이라고 말했다. 현재 2025년에는 시내를 위한 비전이 없을 뿐만 아니라, 소유자들은 각자 자신들의 모퉁이에 대해 우려를 표명하고 있으며, 도시는 단지 피를 멈추게 해야 하는 상황에 직면하고 있다. ‘다운타운 댈러스 360’이 만들어진 이후 우리는 후퇴하고 있다. 이 문서에서 DDI는 ‘20%에서 25% 사이의 높은 사무실 공실률이 노후화된 건물과 주차의 부족, 그리고 다운타운의 목적지로서의 매력 부족을 나타낸다’고 우려했다. 현재의 공실률은 ‘26.8%로 넘어가며, 3,400만 평방 피트 이상의 사무 공간이 포함된다’고 했다. 여기에는 지금 경매에 놓여 있는 하우드 센터가 포함된다. 전 시장은 ‘주택을 중심으로 움직이자’며 말했다. 하지만 시프스는 매우 빨리 그 점을 지적했다. ‘덴버, 시애틀 및 시카고의 상태가 일반적으로 더 높은 주목을 받고 있다’는 사실을 언급했다. 시내에 15,000명의 주민이 있다는 점도 강조하며, 다수의 대형 아파트 단지가 몇 달 안에 문을 열 예정이다. ‘나는 대규모로 다운타운의 주택 확장에 나설 것이다’고 롤링스는 말했다. 우리는 15,000명의 주민을 가지고 있다. 50,000명으로 늘리겠다. 그리고 내가 만약 시내 돈을 써야 한다면, 기업을 유치하는 것보다 더 저렴할 수 있다. 이것은 2023년에 건축 및 계획 회사인 겐슬러가 제안한 바와 같다. ‘다운타운을 라이프스타일 구역으로 만들자.’ ‘사람들이 이해하기에 중요한 것은 다운타운이 중요하다는 다양한 이유가 있다’고 시프스는 말했다. ‘우리는 심장부가 건강하지 않다면 몸도 건강할 수 없다.’ 의견은 다양하다. 얼마 전에 만난 사람들과 많은 대화를 나눌 수 있다. 그것은 그저 ‘시내의 교차로’라고 말했다. 혹은 ‘시내의 전환점’이라고 정의하기도 하고, 개발업자 마이크 앱론은 ‘시내의 변곡점’이라고도 한다. 그는 호큐 글로벌 LLC 대표 마이크 호큐와 함께 다운타운의 가장 높은 고층 빌딩인 뱅크 오브 아메리카를 인수하고 재개발하기 위해 파트너 관계를 형성하고 있다. 호큐와 앱론은 호텔, 새로운 주차장 및 레스토랑을 포함하는 개조 작업을 계획하고 있다. 이 비용은 4억 9090만 달러에 이를 것이다. 그래서 이 주 시의회는 다운타운 연결 TIF에서 1억 3천만 달러 이상의 인센티브를 승인했다. 내가 이 기사에 대해 이야기를 나눈 모든 사람들은 많은 생각을 가지고 있었다. 많은 업체들은 업타운과 교외에서 매일 발표되는 빛나고 새로운 건물을 원하고 있다. 그러나 다운타운의 고층 빌딩들은 나이가 많이 들었고, 원하지 않으며, 임대할 수 없다. 빈 매장이 많아 보이기 때문이다. 그리고 그들은 시내가 안전하지 않다고 주장했다. 하지만 2025년 다운타운에서 범죄는 실제로 감소하고 있다. Safe in the City 프로그램의 일환으로 120명의 경찰관이 중앙 비즈니스 지구에 배치되어 있다. 다운타운 댈러스 Inc.가 제공한 컴스탯 자료에 따르면 범죄는 약 11% 감소하였고, 그 외에 살인 사건은 작년 2건에서 올해 5건으로 증가했으며, 차량 도난도 현재까지 100건 가까이 증가했다. 고열로 감시하는 것은 시속으로 더욱 좋지 않다. “우리는 이 도시에서 그렇게 많은 헌신적인 법 집행력을 이제까지 보지 못했다. 그런 ‘신이 나는 지구’는 단지 한 차례에 한 번 온다. 따라서 시청 관리자 킴벌리 비저 톨버트는 몇 주 전 시청에서 만났을 때 이렇게 말했다. “우리는 여태까지 이런 수의 헌신적인 법 집행이 다운타운에 배치된 적이 없다.” 톨버트와의 만남에서는 AT&T, 코메리카, 네이맨즈, 스타즈, 매버릭스와 같은 현안이 시청의 관심사라고 공유했다. 솔직히, 이러한 것들은 시장이 무관심한 도시에서의 자연스러운 순서를 따른다. 톨버트는 구체적으로 다루고 싶지 않아 했다. “나는 고의로 침묵을 유지하고 있다”고 말했다. “나는 우리가 시청으로서 필요로 하는 것에 대한 일을 진행하고 있다.” “나는 당신이 언급한 모든 것에 대해》”라고도 말했다. “AT&T, 코메리카, 매버릭스, 스타즈를 언급하신 것과 같은 모든 것에 대해 계속 이 자리에 남아보겠다는 것이다.” ‘나는 우리가 지켜내기 위해 일하고 있는 것이 무엇인지 다루고 있다는 것을 말할 수 있다.’ 그리고 시청에 있는 파란색 AT&T 로고로 창문을 바라볼 때마다 아마도 그 로고가 사라지게 될 날이 올지 모른다는 것을 생각하게 됩니다.

이미지 출처：dallasnews