샌디에이고, 아이코닉한 부동산 재개발의 불확실성을 극복하기 위한 노력

샌디에이고는 아이코닉한 부동산을 재개발하기 위한 노력에 나서고 있으나 여러 가지 불확실성에 직면해 있다.

그러한 망설임은 이해할 수 있다.

최근의 부동산 실패 사례들은 빈번히 자치단체가 자초한 경우가 많아, 시민들은 큰 프로젝트에 대해 도시의 능력에 의문을 품고 있다.

도시가 구매한 문제투성이 사무실 빌딩인 101 애쉬 스트리트는 잘못된 토지 거래의 상징과도 같다.

그 외에도 기억에 남는 실패 사례들이 존재한다.

심지어 합리적으로 보이는 결정들도 종종 진전이 더딘 결과를 초래하곤 했다.

한편, 즉각적인 재정적 도전이 시청에서의 주요 관심사로 떠오르고 있다.

이와 같은 상황 속에서, 미션 베이 퀴비라 분지의 조용하고 활용되지 않는 지역, 대형 미드웨이 라이징 스포츠 아레나 및 주변 토지, 그리고 다운타운 중심에 위치한 이전 괴혼 플라자 쇼핑몰 등을 재정비하고 향상시키기 위한 최근의 조치와 논의가 이루어지고 있다.

이들 각각의 재개발 프로젝트는 진행 중이지만, 그 속도는 크게 다르다.

모두가 도전과 의문에 직면해 있다.

일부 민간 개발자들과 시 관계자들은 최근 도시가 101 애쉬 스트리트의 실패에 대한 집착을 버리고, 배운 교훈을 유지하자고 제안하고 있다.

주요 다운타운 개발자인 네이트 보사는 언론과의 인터뷰에서 “애쉬 스트리트는 진정한 재앙이었다.

그건 그 자체로 끝났다.

하지만, 지금 Horton Plaza에서 같은 실수를 반복하는 것이 아니라 훌륭한 거래를 만들 기회가 있다”라고 말했다.

샌디에이고 계획위원회 위원인 매튜 부움하우어는 최근 공개된 미드웨이 라이징이 페트코 파크, 리버티 스테이션 및 SDSU 미션 밸리 등의 성공적인 프로젝트와 함께 “아이코닉 프로젝트”로 자리잡을 수 있다고 언급했다.

그러나 미드웨이 라이징의 긍정적인 결과를 예측하는 이들이 모두 아닌 것은 아니다.

일부 비판자들은 건물의 높이가 과도하고 교통이 혼잡해 인근 지역에 영향을 미칠 것이라는 우려를 내놓고 있다.

또한, 이 프로젝트의 최종 임대조건에 대한 불신이 존재한다.

프로젝트가 진행될 때쯤에는 협상 조건이 결정될 것이며, 그때 도시의 협상력이 얼마나 남아있을지는 의문이다.

하지만 개발팀은 80% 이하의 지역 중위 소득을 벌어들이는 사람들을 위한 2,000개의 임대 제한 주택을 건설하겠다고 약속했다.

전체적으로 프로젝트는 4,254개의 주택, 16,000석 규모의 대체 아레나, 130,000평방피트의 상업 공간, 8.1에이커의 공원 및 6.4에이커의 광장과 공공 공간을 포함해 총 49.2에이커의 토지에서 진행된다.

퀴비라 분지에서는 도시가 해당 지역을 회의센터와 호텔 및 공공 편의시설로 재개발하기를 원하고 있다.

이것은 미션 베이 마스터 플랜에 따라 허용된 사항이다.

현재 노후화된 마리나 빌리지 회의센터, 다나 랜딩 마리나 및 인근 스포츠맨 씨푸드 레스토랑이 이 지역에 위치하고 있다.

그러나 샌디에이고의 희망은 주 법과 충돌하고 있으며, 공공 “잉여 토지”에서 저소득 주택을 우선시해야 한다.

이 지역의 마스터 플랜에서는 주택 건설이 금지되어 있다.

그래서 도시 측은 한때 개발자들이 공공주택 건설의 어려움 때문에 관심을 가지지 않을 것이라고 예상하며 해당 부지를 잉여 토지로 선언하기로 했었다.

하지만 그때도 한 개발자가 호텔, 회의 센터 및 900개의 주택을 포함한 프로젝트를 제안했으며, 이는 도시의 의도에 의구심을 불러일으켰다.

시청 측은 이 제안을 자발적 제안으로 간주하고 거부했다.

도시는 잉여 토지 지정을 포기하기로 결정했다.

현재 샌디에이고는 다시 한 번 잉여 토지 요건에서 면제를 받기 위해 노력하고 있다.

미드웨이 및 미션 베이 부지와는 달리, 괴혼 플라자의 미래는 지금 막 논의 단계에 있다.

그러나 이 논의는 최근 그녀와의 인터뷰를 통해 개발 전문가들이 텅 빈 이 부동산이 다운타운의 공백을 채우고 60년 된 시청을 대체할 방안을 제시한 후 활발해졌다.

1985년에 개장한 이 쇼핑몰은 독특한 디자인과 다양한 상품으로 전 지역에 걸쳐 매력을 더하며, 성공적인 다운타운 재개발의 핵심 역할을 했다.

하지만 몇 십 년이 흐른 후 쇼핑몰은 점차 쇠퇴하고 매각되었으며, 사무실과 기술 허브, 일부 소매업체 및 주택을 포함하는 프로젝트가 예정되었지만 팬데믹 이후 시장이 변화하며 절차가 중단됐다.

내부자들은 공공-민간 개발 기회를 발견하고 있으며, 특히 이 부동산을 저렴한 가격에 매입할 수 있는 가능성이 큰 상황이다.

토드 글로리아 시장은 지금까지 이 논의에 대한 공개적인 입장은 하지 않고 있다.

한편 일부 시의원과 관계자들은 시민 센터의 재개발 가능성을 조사하자는 요구를 하고 있다.

샌디에이고는 몇 년간 헌옷으로 낡은 시청과 괴혼 플라자 위쪽에 위치한 시민 센터 부동산을 대체하려는 노력을 기울여 왔다.

하지만 예산 부족과 몇 가지 불만스러운 수수료 인상 문제로 인해 글로리아는 새 시청 건설을 위한 노력을 중단한다고 강조한 바 있다.

하지만 민간 및 비영리 단체들은 여전히 그 지역의 장기 옵션을 탐색하고 있으며 몇몇 시의원의 지원을 받고 있다.

시청과 시의회는 긴급한 현안 해결에 집중하는 것이 이상적인 상황이라는 점은 이해할 수 있다.

그런 상황 속에서 도시가 장기적으로 큰 프로젝트를 진행할 수 있을지, 혹은 해야 할지에 대한 의문이 남는다.

그러나 미드웨이 라이징은 이전의 중단과 실패 이후에 다시 일어나고 있으며, 미션 베이의 개발과 괴혼 플라자의 새롭게 상상하는 작업은 매력적이지만 수많은 문제와 불확실성을 안고 있다.

리버티 스테이션, SDSU 미션 밸리, 페트코 파크, 괴혼 플라자가 그동안 의심과 반대에 직면했지만, 해결하기 힘든 장애물을 극복하며 발전해 왔다.

그리고 엄지손가락을 눌러, 악명 높은 101 애쉬 스트리트도 수백 개의 저렴한 주택으로의 변신을 위한 제안이 나오고 있다.

이미지 출처：sandiegouniontribune