애틀랜타의 역사적인 W.D. 그랜트 빌딩, 경매 예정

애틀랜타 다운타운에 위치한 역사적인 W.D. 그랜트 빌딩이 다음 달 경매에 부쳐질 예정이다. 127년 된 이 10층 사무실 건물은 44 Broad St.에 위치하고 있으며, 10월 7일 강제 매각이 예정되어 있다. 이는 이전의 9월 경매를 연기한 이후 두 번째로 설정된 날짜이다.

최근 건물의 소유권을 인수한 계약업체인 Bush Construction이 퓰턴 카운티 고등법원 판사에게 경매 연기를 요구하여 승인을 받았다.

법정 소송은 이 건물의 미래를 불투명하게 만들고 있으며, 이 건물은 1979년 국가 역사 등록부에 등재되었다. Bush Construction은 프로젝트의 대출자가 경매를 통해 800만 달러의 연방 역사 세금 크레딧을 위협하고 있다고 주장하고 있다.

대출자인 UC Funds는 Bush Construction이 역사 세금 크레딧을 청구할 수 있는 완료 경로가 없다고 주장하고 있다. Iowa에 본사를 두고 있는 Bush Construction은 8월 UC Funds를 상대로 소송을 제기하였다.

UC Funds는 Bush가 역사 세금 크레딧 문제를 악용하여 대출자가 건물의 통제를 넘기는 것을 막고 있다고 주장하고 있다. UC Funds의 변호사들은 소송에 대한 응답에서 “결국 금지 명령의 결과는 애틀랜타의 역사적인 그랜트 빌딩이 완전히 비어 있으며, 개조되지 않고, 사용할 수 없고, 무기한 소유가 불가능해지는 것”이라고 밝혔다.

UC Funds와 그 법무팀은 추가적인 의견 요청에 응답하지 않았다.

이 소송은 다운타운의 Fairlie-Poplar 역사 지구에 있는 역사적인 자산 개발이 중단된 가운데 벌어졌다. Wolfe Investments와 Bluelofts Inc.는 2022년 말에 건물을 인수한 후, 이 공간을 단기 임대 제공업체 Sonder가 운영하는 120개의 아파트로 전환하려는 목표를 세웠다.

UC Funds는 이 인수 및 전환을 위한 3,650만 달러의 대출을 제공했으며, Wolfe와 Bluelofts는 Bush에게 건설을 맡겼다.

대출의 일환으로 UC Funds와 개발자들은 개조와 관련된 주 및 연방 역사 세금 크레딧을 보호하기 위해 유예 합의서를 체결했다.

법원 문서에 따르면 Monarch Private Capital는 보존 프로젝트에 700만 달러 이상의 역사적 재활 세금 크레딧 자본을 투자했다. 그러나 2024년 2월, 자금 문제로 프로젝트가 중단되었다.

Bush는 소송에서 개발자 및 UC Funds와 1년 이상 건축 프로젝트의 인수와 완료를 위해 협력해왔다고 주장하였다.

2024년 3월과 5월, Bush는 각각 400만 달러와 700만 달러의 미지급 청구서를 요구하는 기계적 유치권을 개발자에게 제기하였다. 같은 해 5월에는 UC Funds가 그랜트 빌딩에 대한 경매를 시작했지만, Bush가 1,500만 달러에 대출을 인수하려는 협상에 들어가자 이 과정을 중단했다.

Bush는 6월 27일에 부채 매각을 완료하는 내용의 LOI를 체결했지만, 그 거래는 이루어지지 않았다. UC Funds는 7월 28일에 Wolfe Investments와 Bluelofts를 대리한 법인에 대출 잔액 2,400만 달러를 요구하는 채무 불이행 통지를 보냈다.

이 시점에서 Bush는 Monarch의 프로젝트에 대한 주식 지분을 인수하기 위한 계약을 맺고, 역사적 세금 크레딧에 대한 권리를 확보하였다.

이 계약에 따르면, Bush는 이제 그랜트 빌딩을 소유하고 있는 LLC의 단독 관리인이 되어 Wolfe와 Bluelofts가 이해관계자로 더 이상 명시되지 않도록 하였다.

하지만 UC Funds는 Bush의 프로젝트 소유권 주장을 반박하고 있다. Bush가 Monarch의 이익을 인수한 이후 UC Funds는 8월 6일에 그랜트 빌딩 대출에 대한 경매를 재공고하였고, 9월 2일로 경매를 예정하고 있었다.

Bush의 소송에 따르면 UC Funds는 유예 합의서를 위반하였고 건축업체가 경매 과정에 대해 충분히 통지받지 못했다고 주장하고 있다.

Bush의 CEO인 Mike Bush는 Bisnow와의 텍스트 통신을 통해 “세금 크레딧 투자 기금 구매는 프로젝트를 재정비하고 향후 진행하기 위한 우리의 지속적인 노력의 일환이다.”라고 밝혔다.

Monarch는 코멘트 요청에 응답하지 않았다.

Bush는 8월 말에 소송을 제기하였고, 9월 9일 퓰턴 카운티 고등법원의 Craig L. Schwall Sr. 판사는 9월 28일까지 어떠한 경매 시도를 차단하는 임시 금지 명령을 승인하였다. 또한 Bush와 UC Funds 간의 조정 세션이 9월 22일에 예정되었다.

Bush는 “우리는 프로젝트에 대한 명확성과 해결을 가져오는 것을 위한 진행 과정에 참여하고 있다.”고 말했다.

UC Funds는 분쟁 해결에 대해 다른 생각을 가지고 있다. Schwall이 금지 명령을 발행한 다음 날인 9월 10일, UC Funds는 경매를 10월 7일로 재조정하였다.

UC Funds는 Bush가 완공을 위해 최소 6,500만 달러가 필요하다고 대출자에게 통보하였다고 주장하고 있다. 이 금액은 완료된 프로젝트의 최근 감정가인 3,070만 달러를 크게 초과한다.

UC Funds는 법원 문서에서 “대출자는 프로젝트를 완료하고 부동산을 사용할 수 있도록 하는 것은 거의 5천만 달러를 더 투자해야 하는 재정적으로 불가능하다”고 주장하고 있다.

UC Funds는 또한 문서에서 Bush가 역사적 세금 크레딧에 대한 권리만 소유하고 있으며, 건물 자체에 대한 권리는 없다고 주장하였다.

UC Funds는 Bush가 Monarch와의 협상으로 자본을 구매하면서 UC Funds에게 충분히 알리지 않았다고 주장하고 있다.

Bush는 역사 세금 크레딧 문제로 위협하여 대출을 750만 달러에 구매하려고 시도했다고 UC Funds는 주장하였다.

이 시점에서, UC Funds는 “투자자는 합법적으로나 계약적으로 자격이 없는 재정적 양보를 얻기 위해 프로젝트를 무기한 억제하려고 한다.”고 법원 문서에서 주장하였다.

그랜트 빌딩에서 작업을 시작한 시점과 유사하게, Wolfe와 Bluelofts도 옆에 있는 41 Marietta St.의 3천만 달러 전환 작업을 시작하였다. 그러나 이 프로젝트에서도 금융 문제에 직면하여 2024년 5월에는 대출자가 주도한 경매에 직면하게 되었다. 비즈니스 크로니클에 따르면, 애틀랜타 도시 운영 비영리 기관인 애틀랜타 도시 개발 공사는 이번 봄에 41 Marietta의 소유권을 인수하였다.

Wolfe와 Bluelofts의 대표들은 Bisnow의 요청에 응답하지 않았다.

이미지 출처：bisnow