악화되는 주택시장, 샌프란시스코 콘도 건설자들이 구매자들에게 특별 혜택 제공

이미지 출처：https://sfstandard.com/2025/09/21/san-francisco-condo-incentives/

샌프란시스코의 콘도 건설자들이 구매자들을 ‘예’라고 답하도록 하기 위해 다양한 방법을 동원하고 있습니다.

예를 들어, HOA(주택 소유자 협회) 비용이 없거나, 이자율을 낮추는 혜택, 무료 가구 제공 등이 포함됩니다.

현재 샌프란시스코 콘도는 가격이 인하되고 있으며, 세일 가격은 구매를 유도하는 첫 단추와 같습니다.

세일에 진지하게 임하면 개발자들은 구매자에게 다양한 혜택을 제공하여 매력적인 조건을 제공합니다.

HOA 비용이 걱정인가요? 몇 년 동안 무료로 제공받을 수도 있습니다.

폐쇄 비용이 필요하신가요? 가능하죠.

이자율이 너무 높다고 느끼신다면, 특별 행정 조치를 통해 이자율을 5%대까지 낮출 수 있습니다.

“구매자들이 항상 질문하는 것이 가장 중요하다”라고 Christie’s International Real Estate Sereno의 에이전트 Lynn Bell은 말합니다.

“때때로 우리는 조금 더 많은 것을 제공할 수 있고, 때로는 그럴 수 없습니다. 그러므로 계속해서 협상하는 것이 중요합니다.”

현재 샌프란시스코의 다운타운에서 콘도 구매자들은 이 협상에 앞장서고 있습니다.

팬데믹과 이자율 인상이 계속되는 가운데, 개발자들은 비어있는 유닛에 대해 건설 대출을 갚고 HOA 비용을 감당하는 것에 대해 불안해 하고 있습니다.

많은 개발자들은 이미 판매 가격을 낮추었으며, 일부는 25% 이상을 인하했습니다.

중간 판매가는 115만 달러로, 팬데믹 이전과 같지만 Polaris Pacific에 따르면 인플레이션만으로도 지금보다는 최소 20% 높아야 합니다.

개발자들은 가격을 낮출 수 있지만, 가격이 너무 낮아지면 부동산에 악영향을 주거나 다른 소유자들을 화나게 됩니다.

그래서 현재의 거래는 일반적으로 이자율 인하, 폐쇄 비용 신용, 디자인 업그레이드 등 후면 인센티브를 제공하는 것으로 구성됩니다.

이러한 혜택은 구매자에게 10%의 가치를 더하며, 중요한 비교 판매 데이터에 영향을 미치지 않습니다.

Bayview에 있는 Shipyard 콘도 프로젝트의 경우도 이런 예입니다.

“구매자들은 실리콘 밸리에서 매우 정통합니다.

그들은 자신들의 연구를 하며, 시세를 찾아보곤 합니다.

대부분의 경우, 그들은 무엇이 거래되었는지 알고 있습니다.”

구매자가 특별히 똑똑하다면 개발자가 판매할 수 있는 여러 가지 좋을 혜택을 받아낼 수 있음을 알고 있습니다.

현재 구매자는 더 많은 협상력을 가지고 있습니다.

정확히 어떤 조건이 거래를 성사시키는지는 구매자가 원하는 바에 따라 다릅니다.

예를 들어, 181 Fremont 고급 고층 건물에 이사하고 싶은 부유한 구매자는 모델 유닛의 가구를 원할 수 있습니다.

예산의 한계가 있는 구매자는 HOA 신용과 이자율 인하를 요구하는 경향이 있습니다.

이는 개발자가 은행의 연결고리나 폐쇄 시 현금을 통해 제공하는 이자율 할인입니다.

“지금의 최선의 접근 방식은 개별 구매자의 필요에 따라 사용할 수 있는 다양한 혜택을 갖추는 것입니다.”

Compass에서 신규 판매를 전문으로 하는 Krysen Heathwood는 이렇게 말했습니다.

“모든 경우가 동일하지 않기 때문입니다.”

Polaris Pacific의 공동 창립자 Paul Zeger는 181 Fremont와 같은 다양한 콘도 건물을 대표하며, 개발자의 인센티브가 얼마나 유용한지는 건물의 인기도와 prime location 또는 경관과 같은 독특한 특성에 따라 크게 달라진다고 말합니다.

가장 인기 있는 부동산은 별도로 추가로 제공할 필요가 없습니다.

그럼에도 불구하고 “일반적으로 모든 사람들이 협상하고 있습니다.”

Christie’s Sereno의 에이전트 Jenn Davis는 대유행 기간 동안 한 개발자가 두 번째 감정 평가의 결과가 첫 번째보다 낮으면 차액을 지불하겠다고 약속했었던 사례를 회상했습니다.

Davis는 이번에는 그러한 제안은 듣지 못했지만, 이번 경기 침체에서 거의 모든 다른 인센티브가 다시 돌아오고 있다고 말했습니다.

예를 들어, 최대 35,000 달러의 폐쇄 비용 신용, 5년 동안의 HOA 비용 50% 할인 및 구매 가격의 5%에 해당하는 디자인 업그레이드에 대한 신용을 제공합니다.

현금을 지불하는 경우, 인센티브는 거의 무제한이며, 판매자가 제공할 수 있는 것만 제한됩니다.

그러나 Fannie Mae 또는 Freddie Mac의 대출을 이용하는 구매자는 제한이 있습니다.

즉, 최대 1년의 HOA 비용과 20%를 납부하는 경우 최대 6%의 신용이 있습니다.

구매자가 더 많은 돈을 지불할수록 폐쇄 시에 반납될 수 있는 금액이 승인될 수 있습니다.

개발자들은 이러한 제한의 최적 수치를 정기적으로 타격하고 있으며, 오래된 건물의 판매자들은 새로운 유닛과의 후면 협상에서 경쟁력을 유지하기 위해 가격을 추가로 낮춰야 합니다.

오래전에 구매한 판매자들은 자기 자신이 매입한 가격보다 낮은 가격에 유닛을 내놓고 있습니다.

1990년대에 지어진 300 Third St.의 경우, 2017년에 거의 100만 달러에 구입한 소유자가 올해 25% 할인된 가격에 판매했습니다.

Stanley Saitowitz가 설계한 Yerba Buena Lofts는 2001년에 718,000 달러에 판매되었던 1베드룸 1욕실 아파트가 8월에 685,000 달러에 거래되었습니다.

181 Fremont는 샌프란시스코에서 가장 비싼 콘도 중 하나를 제공합니다.

브로커들은 현재가 행동할 때라고 주장하며, 앞으로 신규 콘도 건설이 거의 없기 때문에 재고가 줄어들 것이라고 전합니다.

데이터에 따르면, 2022년 8월에는 샌프란시스코의 신규 건설 활성 리스팅이 약 1,300건이었으나, 현재 753건으로 줄어들었습니다.

현재 도시 내에서 약 300개의 콘도 유닛이 건설 중입니다.

이에 따라 콘도 판매와 가격은 상승세에 있으며, 이는 이제 바닥이 이미 지나갔음을 의미할 수 있습니다.

초경쟁적인 렌트 시장 또한 많은 샌프란시스코 사람들이 진입 수준의 콘도를 구매하는 것이 임대보다 더 낫다는 것을 고려하고 있다고 합니다.

고려할 만한 추가 이점은 자산 가치를 높일 수 있다는 것입니다.

하지만 현재의 구매자들은 만일 그들의 주요 목표가 자산 증가라면, 긴 여정을 해야 할 것이라는 것도 잘 알고 있습니다.

Bell은 최근 Shipyard에서 30년 고정 모기지의 이자율 인하를 제공했을 때 구매자들에게 더 많은 반응을 얻었다고 말했습니다.

“20대 후반이나 30대 초반의 구매자가 새로운 집을 원하고 고정 금리를 받고 싶어하는 경우가 많습니다.”

Shipyard는 2014년에 유닛 판매를 시작했으며, 시장 침체와 예전 해군 조선소의 오염에 대한 소송으로 어려운 상황에 직면해 있었습니다.

하지만 이제는 거의 600개의 콘도 및 타운홈 커뮤니티가 95% 판매되었습니다.

거래를 성사시키기 위해 Bell은 특별한 금융, 최대 1년의 HOA 비용, 그리고 폐쇄 비용을 위한 기여를 제공하고 있습니다.

주로 첫 집 구매자들로 구성된 그녀는 대출 기관의 제한에 자주 부딪히고 있습니다.

“협상은 모두의 승리를 찾는 것입니다.

하지만 공급이 부족해지고 수요가 있으면 시장은 자동으로 상승하게 됩니다.”

그녀는 이를 수십 년간 두 번 세 번 넘게 경험했다고 말했습니다.

“지난 40년 동안 내가 여기서 일했으며, 몇 번이나 이런 일을 보았습니까?”

따라서 샌프란시스코 콘도 구매자들에게는 지금이 가장 적절한 시점입니다.