휴스턴 부동산 시장, 금리 인하에도 변화 제한적

연방준비제도의 금리 인하가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대되지만, 휴스턴의 거래 흐름에는 큰 변화를 주지 않을 것이라는 전망이 나왔다. 25bp의 금리 인하가 재융자와 가치 추가 인수 거래를 일부 추진할 수 있겠지만, 시장은 이미 이 인하를 예상하고 있었기 때문이다.

링컨 프로퍼티의 부사장 가브 레너는 “시장이 이미 25bp의 금리를 예측했기 때문에 큰 충격은 아니다”고 말했다. “하지만 1분기와 2분기에 추가로 두 번의 인하가 이루어진다면, 상황이 다시 뜨거워질 수 있을 것이다.”

이번 금리 인하는 지난해 12월 이후 최초의 인하로, 연준 측은 앞으로 추가적인 인하가 있을 것이라고 시사했다. 이는 휴스턴의 다가구 및 소매 시장에서 더 많은 거래를 이끌어낼 수 있으며, 산업 물가도 높아질 것으로 보인다. 레너는 “이러한 상황은 새로운 개발을 위한 자본의 흐름을 촉진할 것”이라고 말했다.

그러나 금리 인하가 어려운 자산들의 구세주가 되지는 않을 것이라는 우려도 있다. 최근 휴스턴의 오피스 투자 판매가 증가했지만, 많은 사무실 건물은 재조정된 기준 가격으로 거래되고 있다. 투자자들은 위험이 큰 건물에 대한 투자를 위해 현금을 사용하거나 높은 금리에 동의했기 때문이라고 레너는 설명했다.

좋은 위치에 있는 최고의 건물이나 특별한 자산에 대해서는 여전히 매력적인 시장이지만, 전반적으로 사무실 시장은 여전히 힘든 상황이라는 것이 레너의 주장이다.

휴스턴의 다가구 시장에서도 품질에 따라 양극화가 발생하고 있다. 1990년 이후에 지어진 Class-A 아파트 수요는 높지만, 오래된 노동력 주택에 대한 수요는 많지 않다. 코리어스의 다가구 투자 부문 부사장인 밥 허드는 “휴스턴에는 노후된 제품들이 다수 존재하며, 상당수의 자산이 고통받고 있다”고 말했다.

허드는 “금리 인하는 일부 재융자를 가능하게 할 수 있지만, 여전히 고통이 증가하고 있다”고 지적했다. “휴스턴에서의 고통의 물결은 수십억 달러에 달한다. 우리는 아직 그 표면을 긁기조차 못했다.”

결국, 많은 고통받는 자산들이 동시에 매물로 나올 것이며, 이는 가격을 더 하락시킬 것이라고 그는 주장했다. 허드는 자산을 인수한 대출 기관들에게 현재 매각을 권장하고 있으며, 그들의 대출 가치를 회수할 수 있을 것이라고 강조했다.

“고통의 측면에서 바닥을 치기 전까지는 새로운 저가 기준이 계속해서 설정될 것이다”라고 허드는 말했다.

캐던스 뱅크의 수석 부사장 스티브 매시는 금리 인하가 일부 낙관론을 불러일으킬 것이며 내년 초 더 나은 출발을 이끌 것이란 전망을 공유했다. 그러나 여전히 25bp 이상의 추가 인하가 필요할 것이라고 매시는 강조했다.

“50bp 또는 75bp로 추가 인하가 이루어진다면, 2025년보다 더 나은 해가 될 것이라 예측한다”고 매시는 말했다. 그는 또한 도널드 트럼프 대통령의 선거 이후 건강한 비즈니스 활동을 목격했다고 했다.

비즈니스 오너들은 가격과 인플레이션이 예상만큼 큰 영향을 미치지 않았다는 것을 깨닫고 있다. 트럼프 대통령의 관세 정책은 수십 년 간 해외로 이전된 제조업을 다시 국내로 유도하는 데 일조했다.

휴스턴은 애플, 테슬라, 엔비디아와 같은 제조업 거대 기업의 주요 투자 발표로 혜택을 보고 있다. 스트림 리얼티 파트너스의 주요 부문 애널리스트인 잭 리저는 “엘리 릴리가 휴스턴에 59억 달러 규모의 제약 제조 공장 건설을 검토하고 있다고 전해져 매우 흥미롭다. 이는 휴스턴의 생명 과학 생태계에 큰 영향을 미치는 일이 될 것”이라고 말했다.

“이번 투자 소식이 더 많은 발표와 타 기업들의 관심으로 이어지길 바라고 있다”고 그는 덧붙였다.

바이오텍 및 제조업 투자들은 금리 인하의 영향을 크게 받지 않겠지만, 차입 비용을 낮추는 것은 비즈니스 활동을 촉진하는 데 도움이 될 것이라고 리저는 말했다.

금리가 내려가면 개발이 촉진되고, 이는 개발업체가 종료 자본화를 낮추고 투자자에게 더 매력적으로 보이도록 도와줄 것이다. 10년 만기 미국채 수익률은 금리 인하에도 불구하고 소폭 상승했다.

레너는 “시장이 더 뚜렷하게 움직이고 있지만, 아직 충분한 유입은 아니다”라고 말했다. “더 큰 무언가가 필요할 것이다.”

다세대 대출은 일반적으로 5년, 7년 또는 10년 만기 국채에 따라 크기가 결정되는데, 이는 금리 인하의 영향을 받지 않는다. 허드는 “이번 금리 인하는 올바른 방향으로 나아가는 첫걸음이지만, 상황을 근본적으로 변화시키기에는 부족하다”고 결론지었다.

이미지 출처：bisnow