오스틴, 세입자 통지 및 이주 조례 시행 방안 모색

2016년 오스틴은 세입자 통지 및 이주 조례를 통과시켰다. 이는 세입자들이 집의 철거나 수리에 대한 적절한 통지를 받을 수 있도록 하여 개발로 인한 이주에서 성공적으로 이동할 수 있도록 하기 위한 법안이다. 현재 시에서는 이 프로그램을 실제로 시행하기 위한 방안을 모색 중이다.

원래 시는 이 프로그램의 일부 자금을 개발자가 부담하도록 할 계획이었으나, 주법에 의해 그것이 불가능하게 되었다. 따라서 2023년에는 예산 추가 조항인 ‘개발자 수수료’를 채택했다. 이 수수료는 시에서 제공될 것이며, 그 금액을 결정하기 위한 연구를 의뢰했다. 오리건에 본사를 둔 공공 정책 연구 기관인 ECOnorthwest의 도움으로 오스틴 주택부가 결과를 발표했다.

샌안토니오에서는 시에서 기금을 지원하여 세입자에게 최대 3,500달러, 이동 주택 소유자에게는 최대 7,500달러를 지급하는 프로그램이 존재한다. 시애틀의 프로그램은 세입자에게 5,000달러를 지급하며, 이는 자산 소유자와 시가 동등하게 자금을 부담한다. 팔로알토에서는 자산 소유자가 지원을 책임지며, 3베드룸 집의 경우 최대 거의 20,000달러를 지불할 수 있다.

오스틴에서는 5개 이상의 세대를 철거하거나 이동 주택 개발 부지의 계획 변경 및 재조정이 이루어질 경우 세입자 통지 요구 사항이 발동된다. 현재 프로그램에서는 다가구 주택에 대한 통지 기간이 120일, 이동 주택에 대한 통지 기간이 270일이다. 지원 자격은 다가구 거주자에게는 중간 가족 소득의 70%, 이동 주택 거주자에게는 80%로 설정되어 있다. 이주 지원에는 세입자의 원주택으로부터 50마일 이내의 주택 알선자가 배정되며, 이사 및 저장 임대에 대한 재정 지원이 포함된다. 이 지원의 한도는 6,000달러로 설정되어 있다.

Jade Aguilar ECOnorthwest 프로젝트 책임자는 “임대인의 수입과 이용 가능한 주택 간에 상당한 불일치가 있다”고 설명했다. “대부분의 임대 유닛은 중간 지역 소득의 60%에서 80% 사이에 해당하는 가구를 위해 가격이 책정되어 있지만, 대부분의 임대인은 매우 저소득 혹은 고소득 가구에 속한다.” 이러한 상황에서 고소득 임대인들은 저렴한 주택에 거주할 수 있는 저소득 가구를 점유하고, 많은 저소득 임대인은 더 비싼 주택에 과도한 비용을 지출하고 있다. 유사한 현상이 오스틴 50마일 이내에서도 나타난다.

Aguilar는 “오스틴 외곽의 주택은 일반적으로 더 저렴하고, 중간 소득의 60%에 해당하는 사람들을 위해 사용할 수 있는 유닛이 많지만, 저소득 가구가 저렴한 가격의 주택을 찾는 것은 여전히 매우 어려운 일이다”라고 덧붙였다. 또한 “이것은 흑인과 갈색 가정에 더 큰 부담을 지우는 경향이 있다.”

이주를 추적하기는 어렵다. 이주를 경험한 사람들은 드물게 문서화된 자료를 남기며, 보통 퇴거 통지를 받은 경우가 그러하다. ECOnorthwest는 철거를 위해 개발자가 제출한 허가만을 연구의 대상에 포함시켰으며, 이는 수리와 같은 이유로 인해 발생하는 이주의 일부에 초점을 맞추기 위함이었다. 2012년부터 2022년까지의 데이터에 따르면, 폐기된 유닛의 50%가 중앙 오스틴과 남부 오스틴 지역의 1, 3 및 9번 구역에 위치하고 있다. 아파트와 이동 주택의 철거는 대체로 도심에서 6마일 이내에 집중되어 있으며, 많은 수의 임대 유닛이 사라진 지역일수록 중간 소득이 증가한 것으로 나타났다. 이는 “상당한 고소득 가구의 이주가 있었으며, 그에 따라 저소득 가구가 직접적 및 간접적인 이주 압력으로 인해 외부로 이주하고 있는 것으로 보인다”고 Aguilar는 말했다. 그리고 도시 전체가 성장함에 따라 중간 가정 소득도 증가하고 있다.

중요하게도, ECOnorthwest는 그 동안 철거된 유닛 하나당 두 개의 새로운 유닛이 추가되었다고 밝혔다. 이는 같은 주소의 건축 허가를 교차 비교하여 확인한 결과이다. 그리고 오스틴이 인구 밀집도가 높아짐에 따라, 이주한 다수는 부다, 카일, 그리고 샌 마르코스와 같은 남부 지역으로 이동하였다.

현재 오스틴의 임대 가구의 약 35%, 즉 약 100,000가구는 소득과 주거 유형에 따라 세입자 이주 프로그램의 지원을 받을 수 있다. 이 중 3분의 1 이상은 중간 가족 소득의 30% 이하에 해당하는 매우 저소득 가구이다. 다행히 이사는 비용이 많이 든다. 소형 유닛인 스튜디오나 원룸에서 대형 유닛으로 이사할 경우, 비용은 최대 3,100달러에서 6,300달러에 이를 수 있다. 이동 주택의 경우, 저장 비용이 포함되므로 최대 15,000달러의 비용이 발생할 수 있다.

Aguilar는 “즉, 유닛 크기가 이주 비용 차이의 주요 원인이다”라고 말했다. “현재 프로그램의 한도가 세입자에게 필요로 하는 이주 비용을 충족시키기에는 부족할 수 있다. 특히 이동 주택 소유자와 대규모 가구의 경우 더 많이 그렇다.” 감안할 때, 현재까지 이주한 대다수는 소형 유닛에 해당한다.

유닛 크기별 비용 차이에 대한 이 점을 감안하여, ECOnorthwest는 시가 보상 금액을 주거 유형과 크기에 따라 조정할 것을 권장하고 있다. 또한, 매우 저소득 가구에 대한 추가 지원을 제공하고 그들에게 더 긴 통지를 제공할 것을 권장했다. Aguilar는 “이들은 자신의 집에서 퇴거 당한 사람들이며, 적절한 아파트를 찾기가 쉽지 않기에, 더욱 긴 시간이 필요하다”고 말했다. “이들 중 일부는 접근성 요구 사항과 같은 추가적인 필요가 있다.”

Aguilar는 연구에 따르면, 현재 기준으로 50마일 반경의 지원자격이 “적절하며, 이 프로그램을 이용하는 사람들이 시내에 머무는 데 대부분의 필요를 충족하고 있다”고 말했다. 그러나 시는 이주한 세입자들이 어디로 이동했는지, 위치별 새로운 임대료가 얼마인지를 추적해야 한다고 추천했다. 이는 오스틴의 가격 위기 확산이 50마일을 넘어가고 있는지 이해하기 위함이다.

실제로, 이 점은 계획 위원회의 의장인 Natasha Harper-Madison 의원에게 중요한 쟁점이었다. 그녀는 반발하며 말했다. “2019년부터 지금까지의 추세를 지켜보며, ‘여러분들은 준비하고 있어야 한다. 지역적인 확장이 일어날 것이다. 여러분은 Niederwald에 가게 될 것이다.’ 그리고 지금 Niederwald는 샌 마르코스가 되었다. 또 Pflugerville는 Parker Heights가 되었다. 현재 Taylor가 비싸지기 시작한다는 점에서, 50마일이 더 이상 유효하지 않을 것 같아 걱정이다. 우리가 급히 조정할 수 있는 방법이 있으면 좋겠다.”

이미지 출처：austinmonitor