보스턴의 사우스 스테이션 타워, 새로운 시대의 문을 열다

보스턴의 사우스 스테이션 타워가 25년 만에 드디어 모습을 드러냈습니다. 690피트 높이의 이 화려한 건물은 125년 이상의 역사를 지닌 기차역의 기반 위에서 자아내는 야망을 품고 있습니다. 이제 이 상징적인 기둥과 독수리가 떠받들은 시계 위로 빛나는 유리 구조물이 금융 지구의 주변 건물들을 압도하며 치솟고 있습니다.

최근 완공을 두고 진행된 투어 중 51층의 펜트하우스 발코니에서 보스턴 시내를 내려다보았습니다. 금세기에도 보스턴의 금융 지구를 바라보는 것은 드문 일이지만, 그날의 시야가 바로 그러했습니다. 원 보스턴 플레이스와 75 주시 스테트의 옥상 HVAC 시스템이 노스 쇼어를 향한 토빈 브릿지의 초록색 아치를 둘러싸고 있습니다.

유닛을 이동하면서 카라카타 금 대리석과 은색 트래버틴 타일을 지나, 타워의 리츠 칼튼 주민들이 조인스 데이 변호사와 FM 보험 직원들과 어울릴 11층의 개인 공원으로 향했습니다. 그 조경된 1에이커 너머에는 차이나타운, 도체스터 및 블루 힐스를 감상할 수 있는 광경이 펼쳐졌습니다. 동남부 고속도로에서는 차량들이 마치 장난감처럼 느려지고, 애틀랜틱 애비뉴의 보행자들은 눈에 들어오지 않는 점으로 보여졌습니다.

보스턴 계획 부서의 수장인 카이로스 션(Kairos Shen)은 이 새로운 타워가 “혼합 사용의 도시 중심부를 위한 열망을 독자적으로 체현한 프로젝트”라고 말했습니다. 주변 지역 또한 1500명 이상이 거주할 수 있도록 21개의 건물 변환이 예정되어 있으며, 새로운 레스토랑과 바들이 생겨나 바쁜 거리로 이를 바꿀 것입니다. 마이클 니콜스(Michael Nichols)는 팬데믹 이후 사무직 복귀율이 최고치에 이르렀으며, “우리는 팬데믹 이후 보행자 유입이 가장 높은 시점에 있습니다. 또한 소매점 점유율도 최고치를 기록하고 있습니다. 이웃은 올바른 방향으로 나아가고 있습니다.”라고 말했습니다.

사우스 스테이션 타워는 보스턴 중심가의 미래의 한 부분일 뿐입니다. 또한 PLAN: Downtown이라는 야심 찬 재개발 계획이 있었습니다. 이 계획에서는 다운타운 크로싱 동쪽에 ‘하늘’ 구역을 설정하여 개발자들이 700피트까지 건축할 수 있도록 허용하고 있습니다. 이는 사우스 스테이션 타워 및 윈스롭 센터와 대략 동일한 높이에 해당합니다. 워싱턴 스트리트 서쪽에서는 건물이 155피트로 제한되며, 역사적 기념물을 보존하고 주거 용도로 대부분 채워진 프로젝트가 승인받을 경우만 예외를 적용받을 수 있습니다.

하지만 이러한 새로운 개발이 예상되지만, 보스턴 다운타운의 높은 미래에 대해 축하하는 사람들이 모두 있는 것은 아닙니다. 일부 지역 사회 지도자들은 제안의 주요 요소들에 놀라고 있으며, 반면 새로운 고급 콘도와 시설이 저소득 및 중산층 주민들에게는 별다른 도움이 되지 않을 것이라고 걱정하고 있습니다. ACDC의 앤지 리우(Angie Liou)는 “이것은 균형 잡기처럼 보입니다”라고 말했습니다. “우리가 어떻게 성장을 허용할 수 있는지, 개발의 변화를 허용하면서도 누구도 대체되지 않도록 할 수 있을까요?”

셴은 이 갈등을 피할 수 없는 것으로 보고 있습니다. 그는 “모든 세대에서 도심을 재고하고 재창조할 필요가 있다”고 말했습니다. 사우스 스테이션 타워는 새로운 시대를 여는 기폭제 역할을 하고 있습니다. 보스턴은 이제 도전의 베팅을 하였으며, 그것이 결실을 맺는지를 보고 있을 것입니다.

솔직히 말해서 많은 보스턴 주민은 사우스 스테이션 타워의 지상층 위에 발을 디디지 않을 것입니다. 그러나 지상 수준에서도 변화는 눈에 띄게 느껴집니다. 수백만 명의 기차 승객들이 차가운 산업 플랫폼에 내려가던 시절은 이제 사라졌습니다. 이제 Pelli Clarke & Partners가 디자인한 거대한 아치형 천장이 승객들을 기차 방향으로 안내하며 건설 중인 에스컬레이터가 확장된 버스 터미널로 이어지는 빠른 연결을 제공할 예정입니다. 이 거대한 아치형 출입구는 도시로의 훨씬 더 친근한 입구를 창출합니다. Hines의 북동부 지역 운영 책임자 사라 호킨스(Sarah Hawkins)는 “교통 허브와의 통합은 이 프로젝트의 거대한 부분입니다.”라고 말했습니다. “우리는 공공 책임을 지는 것을 유념하며 적절한 균형을 찾기 위해 노력했습니다.” 이러한 공공 접근은 9층의 레스토랑으로 확장되며, 개발자는 애틀랜틱 애비뉴 위에 자리를 잡은 통풍이 잘 되는 식사 공간을 조성하고 있습니다.

더 높은 층으로 올라가면 타워 내부가 점점 더 제한됩니다. “현실은 건물 거주자와 사무 직원들에게 이곳이 그들의 사적인 집과 사무실이 될 것이라는 것입니다,”라고 호킨스는 전했습니다. 사실, 건물의 주민들과 사무실 직원들은 통근자들과도 상관없이 혐오적인 접근로를 사용하여 직접 건물의 주차장으로 들어갈 수 있게 되어 있습니다. 신선한 공기가 필요할까요? 그러면 11층의 개인 녹지가 있습니다.

타워의 가장 매력적인 혜택은 683평방피트의 ‘주니어 1베드룸’이 130만 달러에 거래되며, 1400만 달러에 달하는 이층형 펜트하우스를 원하신다면 그에 걸맞는 준비가 필요합니다. 36층은 사무실과 주거 사이의 전환 지점으로, 건물의 편의 시설 중심지가 됩니다. 제가 방문할 때, 작업자들은 백 베이 전망을 바라보며 야외 수영장 주위를 타일로 포장하고 있었으며, VR 골프 시뮬레이터 주변은 안전모와 사다리가 쌓여 있었습니다.

셴은 사우스 스테이션 타워를 단순한 개발 프로젝트 이상으로 보고 있습니다. 이 건물은 “작은 도시이자 공동체로서의 건물”이라는 개념의 진화를 표현하고 있습니다. 이 타워는 그의 계획 부서가 재건축 계획을 통해 수 년 동안 추구해온 혼합 사용 비전을 구현하고 있습니다. 밀첸 웨이회의 사무실에서 주택으로 전환하는 프로그램과 결합하여, 목표는 오후 6시가 지나 비어 있는 사무실 건물 대신 24시간 거주하는 주민들이 있는 보다 균형 잡힌 이웃을 만드는 것입니다. 그는 “우리가 개발자와 토지 소유자에게 사용 측면에서 많은 유연성을 제공하는 한편, 주거의 중요성을 강조하는 정책을 계속 추진하고 있습니다.”라고 말했습니다.

그런 유연성은 지금보다 더 필요할 수 있는 시점입니다. 보스턴의 사무실 시장은 개선되고 있지만, 여전히 팬데믹 이전 수치에는 미치지 않고 있습니다. 대형 기업들은 윈스롭 센터와 원 의회 같은 새로운 건물로 이전했습니다. 그러나 60만 평방피트가 넘는 사우스 스테이션 타워의 사무실 공간은 여전히 임대 중입니다. 윈터 스트리트를 따라 걸으면, 일반 보행로들이 “임대 중”이라는 표지판과 종이로 덮인 창문으로 가득한 문제의 현장을 볼 수 있습니다.

호킨스는 타워의 현재 공실률에 개의치 않고 있습니다. 그녀는 “우리는 여러 신뢰성 있는 고용주들과의 논의 중이며, 보스턴에서 그들의 존재를 확고히 하려는 열망이 있는 기대되는 세입자들과 대화하고 있습니다.”라고 말했습니다. “우리는 다가오는 흥미로운 발표가 있을 것이라고 확신합니다.”

그녀의 낙관론은 뚜렷하지만, 격차는 넓어 보입니다. 그레이터 보스턴의 사무실 공실률은 올해 초 17%에 달하며 사상 최고치를 기록했습니다. 포스트 오피스 스퀘어의 친구인 파멜라 메시저(Pamela Messenger)는 그녀의 이웃 이사들은 모두와 다르게 보스턴의 회복에 대해 더 주의 깊은 관점을 취하기에 충분한 이유가 있다고 말했습니다. 그녀는 “우리 현실이 변한 것이 아니라는 생각이 듭니다. 이 상황은 무언가에 결국 수준을 보이게 될 수 있기를 바랍니다.”라고 말했습니다.

사우스 스테이션 타워 로비를 나서자마자 보스턴의 두 도시 이야기에 바로 발을 들였습니다. 5분 후 저는 레지 위앙 메모리얼 공원(Reggie Wong Memorial Park)이라는 공간에 서 있었습니다. 이는 고속도로 루프와 중단된 발전소 사이에 끼어 있는 공원으로, 차이나타운의 몇 안 되는 공공 모임 장소 중 하나입니다. 이 제한된 공간은 어려운 스케이트보더들이 아스팔트의 열과 싸우고 있습니다.

이런 극명한 대조는 차이나타운 커뮤니티 토지 신탁의 이사장 리디아 로우(Lydia Lowe)의 눈에 띄었습니다. 그녀는 타워에 녹지가 포함될 것이란 소식을 듣고 처음에는 기대했지만, “어머, 그곳에 공원이 생긴다니!”라며 기뻐하였습니다. 그러나 그녀가 “오, 그것은 단지 주민들만을 위한 것이었다”라고 읽고 나서는 다소 실망하였습니다. 그녀는 레지 위앙 공원과 듀위 스퀘어—혹은 커먼까지 걸어가는 길에 차이나타운 주민들은 몇 안 되는 야외 레크리에이션 옵션을 가지고 있다고 설명했습니다.

이웃 리더카 관계에서 건축가인 캐서린 프리드먼(Kathryn Friedman) 또한 이 불만에 공감합니다. 그녀는 “이 지역에 더 많은 사람이 살아가게 되어 기쁩니다”라고 하지만, 타워의 방어적인 디자인에 대한 걱정이 남아있습니다. 그녀는 “매 단계에서 모두가 내부로 집중된 느낌입니다”라고 전했습니다. “사람들은 차고에 바로 차를 주차하고 자신의 유닛으로 올라갈 수 있습니다. 그들의 개인 공원에 가는 것조차 가능합니다. 그들은 정말로 저기 설치된 애틀랜틱 애비뉴와 서머 스트리트를 가로지르지 않으면서 그곳에서 그들의 일상을 보낼 수 있습니다.”

다운타운 시민 단체 연합의 포드 카발라리(Ford Cavallari)는 사우스 스테이션 타워를 도시의 잘못된 우선순위를 증명하는 전형적인 사례로 보고 있습니다. 그는 “사우스 스테이션 타워를 포함한 이러한 모든 건물은 매력적이라고 생각했습니다. 하지만 고급 주택을 지으면 보스턴의 수익 가능성 위기를 다루게 될 것이라는 생각은 부정확하다고 봅니다.”라고 평가했습니다.

카발라리의 불만은 개별 프로젝트를 넘어서 계획 프로세스 자체로 향하고 있습니다. 그와 다른 주민들은 계획 부서가 엊그제 발표한 센터스케일 픽업이 재발표된 개정안의 거의 최종 초안에 놀랐습니다. 그들은 연방 연합의 대북 전개로 보였으며, 이들 중 85%에 연락한 단체에서 “신속하게” 연결하는 사람은 단 한 사람도 없었습니다.

계획 부서는 이후 공공 반발로 인해 커먼 근처에서의 500피트 건물 계획을 철회하였으며, 계획 개발 지역을 헌신적으로 운영하기 위한 보다 높은 밀도 건축 허가를 유지하였습니다. 하지만 몇 달 후에 이 기관은 여전히 700피트에 이르는 건물 계획을 위한 새 계획을 발표했습니다. 카발라리는 “우리의 계획은 반드시 망가져 있다.”고 전했습니다. “낡은 도구와 잘못된 가정을 사용하며, 동일한 것을 계속 추진하고 있어 상상하는 바를 이루기에는 매우 멀리 있다.”

이런 불만은 차이나타운 전역의 공명에도 공감하고 있습니다. 이곳에서 시는 또 다른 재조정 계획을 추진하고 있습니다. 로우는 밀집도와 혼합 사용 개발에 들어가는 모든 대화가 보스턴이 불평등한 개발의 오랜 역사를 되풀이하는 것으로 수렴될 것을 우려하고 있습니다. 그녀는 “차이나타운은 고급 개발이 25년 동안 진행되어 온 곳입니다. 이 작은 규모의 저소득 지역은 높은 건물이 너무 많아 좌절감을 느끼고 있습니다.”라고 밝혔습니다.

ACDC의 앤지 리우 또한 그 문제를 보다 외교적으로 설명합니다. 그녀는 “도시와 우리에게 도전이 있습니다. 차이나타운 내외부의 변화가 진행되며, 이미 있는 주민과 소규모 스몰 비즈니스가 유지되도록 보장할 수 있을까요?”라고 말했습니다. 그녀가 이상적으로_setup이 향하고 싶은 시나리오는 향후 주거 건물의 20%를 소득 제약으로 설정할 수 있게 하는 것과 ACDC 및 토지 신탁이 감독하는 저소득 주택 프로젝트를 지원하는 연결 수수료입니다.

하지만 다운타운 보스턴 연합의 마이클 니콜스는 극적인 변화에 대한 우려는 과장되었다고 생각합니다. 그는 “PLAN: Downtown이 도심의 품질과 특성을 극적으로 변화시킬 것이라는 두려움은 과장된 것이라 믿습니다.”라고 강조했습니다. 그는 700피트 건물의 제한이 압도적으로 보일 수 있지만, “지금 당장의 현실과 부동산 소유주 및 개발자와 대학의 혼합이라면,”이라며 “현재 지원하는 부동산 몇 개 없어 향후 세대 동안 재개발될 가능성이 적다”고 전했습니다. 그는 추가적으로 “네 곳에서 여섯 곳” 정도의 자리에 기대할 수 있는 한정된 건물만 수직 개발될 가능성이 있음을 예측했습니다.

계획과 지역 내 현실 사이의 간극은 제가 서 있는 곳에서 매우 넓습니다. 다시 레지 윙 공원으로 돌아가며, 로우의 토지 신탁은 친구들과 함께 300달러가 필요한 업그레이드를 위해 노력 중입니다. 차이나타운의 약 7,000명의 주민을 위해 꼭 필요한이 업그레이드는 냉각 포장 코팅, 수역 미스트, 그늘 나무, 어린이 놀이터 등의 형태로 이루어질 것입니다. 부동산 시장에서의 평가는 공원에는 300만 달러, 사우스 스테이션 타워에서의 2천 달러 대의 아파트 단지가 포함됨을 암시합니다. 이는 현대 보스턴의 기막힌 수학입니다.

현재 도시 계획 책임자는 장기적 목표에 집중하고 있습니다. 션과의 대화에서 그는 사우스 스테이션 타워가 1980년대에 진행된 인프라 투자 덕분에 실현 가능해졌음을 강조했습니다. 오늘날의 재구성이 다음 시대—더 많은 밀집도, 더 많은 주거, 접근 가능한 복지로 이어지기 위함이라고 설명했습니다. 그는 “이러한 변형은 아직 진행 중입니다”라고 전했습니다. “이것이 바로 우리가 소망하는 활기 있는 도심을 위한 가장 최근의 장입니다.”

이미지 출처：bostonmagazine