카라엘로아 지역 개발 계획, 오랜 지연과 인프라 문제

카라엘로아 지역을 개발하기 위한 최종 계획이 다가오고 있지만, 주요 인프라 요구사항 때문에 새로운 개발이 시작되기까지 아직 몇 년이 더 걸릴 것으로 보입니다.

하와이 커뮤니티 개발 권한(HCDA)은 오와후의 성장 지역 중 하나인 카라엘로아의 World War II 시대 해군 기지 주변의 토지를 재개발하는 책임을 맡고 있으며, 개발자들이 건축을 시작하기를 열망함에 따라 마스터 플랜을 계속 수정하고 있습니다.

현재까지의 수정 사항은 카카아코의 6배 크기의 지역 내 건설을 가속화하기 위한 것으로, 향후 20년 동안 오와후 주민의 6분의 1을 수용할 수 있는 지역으로 발전할 것입니다. 이러한 변화에는 거리 주차의 최소 요구 사항을 없애고 더 작은 주택을 건설할 수 있도록 허용하는 사항이 포함됩니다.

건축을 시도하고 있는 탐은 Hunt Companies Hawaiʻi와 Gentry Homes를 포함한 개발자들이 11월 3일 HCDA가 최종 버전을 제정하기 전에 더 많은 양보를 요구하고 있으며, 현재 대중 의견 수렴이 진행 중입니다.

카라엘로아 커뮤니티 개발 구역에 대한 HCDA의 마스터 플랜은 3,700에이커에 달하는 해군 공군 기지의 재편성을 위한 주 정부의 청사진이며, 이는 20년 이상에 걸쳐 개발되어 왔습니다.

카라엘로아의 슬로건은 ’20분 도시’로, 이는 대부분의 일상 서비스가 주택에서 도보나 자전거 거리에 있기를 희망하는 커뮤니티입니다. 이 계획은 약 3,000명의 주민과 1,000채 미만의 주택을 가지고 있는 커뮤니티를 주거 및 상업 활동이 혼합된 동네로 바꾸고, 저속의 나무가 늘어선 거리와 보행로로 연결된 공동체로 변화시킨다는 목표를 가지고 있습니다.

2002년에 HCDA에 이전된 여러 연방, 주, 도시 및 민간 소유자로 구성된 조각난 토지는 카라엘로아 공항, 경량 상업 및 산업 활동, 주거 지역과 역사적 장소를 포함하고 있습니다.

11월에 계획이 승인되더라도 주요 인프라가 온라인에 연결되어 개발이 시작될 수 있기까지는 몇 년이 걸릴 것이며, 비용 부담자가 명확히 결정되지 않았습니다.

HCDA는 또한 개발 요구 사항을 충족하면서 중요한 하와이 원주율 고고학 사이트와 1941년 진주만 공격의 첫 번째 타격 지점인 에바 필드의 일부를 손상할 수 있다는 우려를 해결하는 과제를 안고 있습니다.

HCDA의 최근 규칙 수정 사항에는 외부 표지판을 영어와 더불어 하와이 원주율어로 표기해야 한다는 요구 사항과 디자인 자문 위원회에서 원주율에 대한 상담을 의무적으로 받아야 한다는 내용도 포함되어 있습니다.

HCDA의 Craig Nakamoto 치프 임원은 “카라엘로아의 재개발은 HCDA의 임무이며, 이를 위해 우리는 개발자가 허가 프로세스를 원활히 진행할 수 있도록 간소화하기 위해 노력해 왔습니다.”라고 말했습니다.

Hunt와 Gentry 및 기타 개발자들은 현재 프로젝트 크기에 따라 허가를 받을 수 있도록 허용하는 최근의 규칙 변경을 환영하고 있습니다.

하지만 여전히 논쟁의 여지는 남아 있으며, 여기에는 조경 요구 사항, 민간 도로에 대한 규정 적용 범위, 유틸리티를 지하로 배치할 경우의 건축 기준 세부 사항 등이 포함됩니다.

Nakamoto는 월요일에 모든 문제를 해결하여 프로젝트가 진행될 수 있을 것이라고 확신하고 있으며, Hunt의 Paul Kay COO는 “여전히 직원들과 논의해야 할 몇 가지 문제는 있지만,”이라고 덧붙였습니다.

카라엘로아 지역 주민 중 일부는 현재의 계획이 지역 인프라 요구 사항을 고려하지 않고 있으며, 개발이 지속 가능한 인구 성장을 어떻게 지원할 수 있을지를 다루고 있지 않다고 우려하고 있습니다.

Kapolei 주민이자 Makakilo-Kapolei-Honokai Hale 이웃 위원인 Sheila Medeiros는 “모든 개발자들이 건설을 마치고 나면 그들은 떠나버리는데, 우리는 교통 문제, 학교 부족 및 의료 서비스 부족 등 여러 문제에 직면하게 될 것입니다.”라고 말했습니다.

Medeiros는 카라엘로아의 물 공급 문제가 우려된다고 언급했습니다. 초기에 미 해군에 의해 설치된 이 구역의 수자원은 호놀룰루 수도 공사의 기준을 충족하지 않으며, 현재는 민간 회사인 Kalaeloa Water Co.에 의해 운영되고 있으며, HCDA 분석에 따르면 현재 하루에 100만 갤런의 지하수 누수가 발생하고 있습니다.

수도 공사 이사 Ernie Lau가 HCDA에 제출한 서면 진술서에 따르면, 수도 공사는 카라엘로아에 음용수를 공급할 수 있는 충분한 수원 용량이 없습니다.

Medeiros는 “HCDA가 새로운 성장에 대한 수원 용량을 어떻게 측정하고 있는지 알고 싶습니다.”라고 말했습니다.

HCDA는 연말쯤에 발표할 계획인 인프라 마스터 플랜이 문제를 해결할 것이라고 기대하고 있으며, HCDA의 계획 이사 Ryan Tam은 “주요 문제는 전기와 물, 배수 및 폭우 관리입니다.”라고 설명했습니다.

Tam은 “마스터 플랜은 무엇이 필요한지를 살펴볼 것이며, 이를 통해 주 정부가 개발을 촉진하기 위해 여러 방법으로 자금을 지원해야 할 지도 모른다.”라고 추가했습니다.

HCDA는 현재 카라엘로아 전력 시스템의 3천만 달러 개선 프로젝트를 진행 중입니다.

상대적으로 카라엘로아 지역이 개발되지 않은 가장 큰 부분을 포함하고 있으며, 2020년에는 인구가 127,000명으로 증가했습니다. 이 지역의 인구는 2045년까지 180,000명에 이를 것으로 예측되고 있습니다.

HCDA는 카라엘로아 지역의 발전이 느리게 진행되고 있다는 점을 강조하며, 이는 카라엘로아 공항의 군사 및 민간 이용 지속과 인프라 부족 때문이라고 전했습니다.

HCDA와 Torti Gallas + Partners가 준비한 최신 버전의 마스터 플랜은 약 5년 전 시작되었습니다. HCDA가 2006년 계획과 2012년 규칙이 새로운 개발을 자극하기 위해 간소화되어야 한다는 것을 깨달았기 때문입니다.

이번 계획에 따라 사라토가 애비뉴는 카라엘로아의 ‘신도시’가 되며, 혼합 사용이 가능한 거리와 상업 지역으로 발전합니다.

Tam은 “주거와 상업 개발을 주요 도로를 따라 배치하여 적극적인 보행 환경을 촉진할 것을 권장합니다.”라고 말했습니다.

그러나 카라엘로아는 비교적 작은 빈민 지역으로, 중위 소득이 주에서 중위 소득보다 15,000달러 낮고, 빈곤율이 18.9%로 주 전체의 10.1%보다 높습니다.

HCDA의 마스터 플랜은 인프라 업그레이드 완료와 지역 일자리 창출과 같은 여러 요인에 의존하기 때문에 ’20분 도시’의 비전이 현실이 되려면 아직 갈 길이 멉니다.

HCDA는 카라엘로아의 기술 연구 및 개발 허브와 경량 산업을 통해 직업을 성장시킬 잠재력이 있다고 말하고 있으며, 다른 지역에서 일하는 주민들은 주거 개발이 밀집될 지역 근처의 로즈벨트 애비뉴 회랑을 따라 도시의 대중 교통 서비스의 확장을 가정하고 있습니다.

하지만 스카이라인 철도 시스템은 카라엘로아에서 1.5마일 떨어진 곳에서 정차하며, 더 서쪽으로 연장할 계획이 현재 없습니다.

현재 커뮤니티는 자동차 의존도가 높은 상태며, 카라엘로아 주민의 평균 출근 시간은 37분으로 주 다른 지역의 평균 27분보다 길고, 60%의 근로자가 혼자 차량을 이용해 출근합니다.

현재 마스터 플랜은 새로운 건축물에 대한 거리 주차 요구 사항을 없앴으며, 이는 건설 비용을 낮추고 궁극적으로 대중교통 사용을 증대시키기 위한 도시 조례와 일치합니다.

Nakamoto는 “주차 최소 요구 사항을 제거함으로써, 우리는 주차를 금지하는 것이 아니라, 개발자가 주차에 대한 시장 수요를 결정하도록 놓습니다.”라고 말했습니다.

카라엘로아 마스터 플랜에 몇 개의 새로운 집이 들어설지는 향후 몇 년간 개발자들이 상세한 건축 신청서를 제출할 때까지 결정되지 않을 것이며, 몇 개의 단지가 저렴한 주택으로 분류될지도 불확실합니다.

마스터 플랜에서는 ‘저렴한 구성 요소를 포함한 주택 개발’에 대한 내용만 언급하고 있으며, 주 전체 중위 소득의 80% 미만으로 거주하는 가구에 대한 저렴한 주택이 부족한 상황입니다.

조지 그린 주지사가 저렴한 주택을 주요 우선 사항으로 설정했지만, 현재 2026년에 카라엘로아에서 완공될 예정인 신규 저소득 주택이 14채에 불과하며, 그 이후의 계획은 전혀 없습니다.

최종 수정 제출 기한이 다가오고 있는 가운데, Hunt Companies Hawaiʻi는 여전히 규정의 기간 연장을 요청하고 있습니다. 이는 Hunt가 개발이 진행되는 동안 공백 부지에서 임대 수익을 올릴 수 있도록 하려는 시도입니다.

Gentry Homes의 CEO인 Quentin Machida는 카라엘로아에서 규정에 관한 확실성이 필요하다고 언급했습니다.

현재 HCDA에 대한 심각한 반대 의견은 문화 유산 부문에서 제기되고 있으며, 이는 미래에 고고학 사이트와 역사적 기지에 대한 인근 개발에 대한 우려 때문입니다.

Nakamoto는 현재 계획의 버전이 보존과 개발 사이의 ‘올바른 균형’을 이뤘다고 말했습니다.

그러나 도시 디자이너인 Ross Stephenson은 HCDA에 대해 이달 8월 제출한 증언으로 개발자의 미래 개입을 더욱 보호하기 위한 계획 변경을 촉구했습니다.

Stephenson은 인터뷰에서 마스터 플랜이 ‘에바 평원 전투’ 영역의 중요한 공공 토지를 앞으로 비워둬야 하는 기회를 제공한다고 강조했습니다.

이미지 출처：civilbeat