시애틀 시의회, 저소득 임대주택 세금 면제 프로그램 개편 논란

시애틀 시의회가 저소득 및 중산층 세입자들을 위한 아파트를 마련하는 개발자들에게 세금 감면을 제공하는 프로그램을 업데이트하기 위한 논의를 준비하는 가운데, 반대자들은 이러한 변경이 지나치게 높은 임대료에 시달리는 주민들에게는 혜택이 없는 개발자들에게 주는 선물이라고 주장하고 있다.

지지자들은 Habitat for Humanity와 영리 개발자들이 포함되어 있으며, 변화가 현재 시애틀 전역에서 모든 종류의 개발이 둔화되고 있는 가운데 이들이 저렴한 주택을 건설하는 것을 가능하게 할 것이라고 주장하고 있다.

12년 세금 면제 프로그램인 다가구 세금 면제(MFTE)는 현재 4~5년마다 갱신되어야 한다.

가장 최근의 갱신은 2019년에 이루어졌으며, 새로운 가격 책정 기준과 임대료 상승 제한을 도입하여 높은 소득의 세입자들이 MFTE 유닛을 임대할 수 없도록 하였고, 연 4.5%의 임대료 상승 상한을 설정하는 등 몇 가지 변경사항이 추가되었다.

이번 개편안인 ‘프로그램 7’은 연간 임대료 상승 한도를 최대 10%로 높이고, 일부 유닛에 대해 높은 소득 세입자들을 허용할 예정이다.

반대자들은 이러한 변화가 저소득 세입자들을 위한 MFTE 아파트를 사용할 수 없게 만들 것이라고 주장하고 있다.

최근, 24개의 저렴한 주택 제공자와 옹호 단체들이 시장과 시의회에 연서한 공개 서한을 보내어 제안된 변경에 반대하며, 시의회가 이를 승인할 경우 “MFTE 프로그램의 목적이 더 이상 ‘시애틀 내 저렴한 다가구 주택 기회를 증가시키는 것’이 아니라, 소수의 MFTE 유닛을 대가로 다가구 개발을 증가시키는 것”이 될 것이라고 경고했다.

주택 위원회의 주요 회의에서 세입자 권리 옹호자들은 시가 제안을 거부하고 시가 보다 공정한 계획을 수립할 동안 기존 프로그램을 1년 더 유지할 것을 촉구했다.

MFTE 업데이트는 이미 두 차례 지연되었으며, 어제 만료되었다.

미람 로스킨은 시 주택국의 전 부국장으로, 이 프로그램이 매년 약 2천만 달러의 ‘보이지 않는’ 자금을 시 예산에서 잃고 있으며, 저소득 임대세입자들에게는 제한된 혜택이 있다고 말했다.

“재정적으로 실현 가능한 마진에 있는 프로젝트들이 세금 면제로 혜택을 받고 실제로 실현되는 것이 분명합니다. 하지만, 이는 투기적이고, 자격이 없으며, 단편적인 것입니다. 그래서 이 프로그램의 가격 책정 요소가 중요한 이유입니다.”라고 로스킨은 말했다.

“많은 경우, 임대료는 시장 임대료와 구별할 수 없을 것입니다. 그리고 실제로 일부 경우에는 저렴한 임대료가 시장 임대료보다 높기도 합니다.”

예를 들어, 새로운 제안에 따르면, 시애틀 중간 소득의 50%에 해당하는 소득을 가진 세입자들은 작은 스튜디오(320제곱피트 미만)를 임대할 수 있으며, 이러한 유닛의 최대 임대료는 월 1,375달러로, 이는 비슷한 아파트의 시장 임대료보다 91달러 저렴하다.

표준 1베드룸 아파트의 최대 임대료도 2,209달러로 증가하며, 이는 시장 임대료보다 약 395달러 저렴하다.

중간 소득 및 최대 임대료는 주택 소유자와 세입자를 포함하는 연방 공식을 통해 설정된다.

시애틀 세입자 위원회는 이 문제를 지적하며, 새로운 프로그램에 반대하는 자신의 서한에서도 언급하였다.

위원회는 시애틀의 중간 세입자 소득은 약 79,000달러인 반면, 주택 소유자 가구의 중간 소득은 약 181,000달러라고 밝혔다.

반대로 개발자들은 현재의 기준이 그들로 하여금 세금 면제 프로그램에서 벗어나게 만들었다고 주장하며, 이러한 변화가 저렴한 아파트를 더 많이 건설하는 동기를 제공할 것이라고 주장하고 있다.

“우리는 현재 프로그램이 작동하지 않는다는 증거입니다.”라고 카미악 부동산의 설립자 스콧 리엔은 위원회에 말했다.

“우리는 마지막 다섯 프로젝트 중 네 개의 MFTE 신청을 철회하였고, 현재 우리는 1,100유닛의 여섯 개 건물이 대기 중이며, 그 중 대부분은 현재 프로그램 하에서는 MFTE에 참여할 계획이 없습니다.”라고 덧붙였다.

개발자들은 또한 MFTE 프로그램이 저소득 주민들에게 주택을 제공하도록 설계되지 않았으며, 중간 소득 세입자를 위한 “인력 주택”을 창출하는 것이라고 주장하였다.

2024년 워싱턴 대학교의 연구에 따르면 MFTE 프로그램은 매년 시에 비용이 들지만, 개발자들이 이익을 낼 수 없으면 프로그램을 사용하지 않을 것이라고 한다.

이 연구는 프로그램의 생애 주기 동안 시가 약 50센트의 이익을 보았다고 말하며, 이는 가장 최근 개정에서는 임대료가 감소하고 시에 대한 혜택이 더욱 증가한 것으로 나타났다.

1998년에 시작된 이 프로그램의 기간 동안, 개발자들은 주로 스튜디오와 1베드룸으로 7,000개 이상의 저렴한 주택 유닛을 건설했지만, 이 연구는 이러한 저렴한 임대료가 시장의 나머지에 비해 “모든 경우에서 약간의 할인”일 뿐일 수 있다고 경고했다.

임대료가 이미 높은 지역, 예를 들어 사우스 레이크 유니언에서는 MFTE 유닛이 확보된 아파트가 더 저렴하여 다른 이용 가능한 유닛보다 적은 차이를 보이지만, 사우스 파크나 레이니어 비치와 같이 임대료가 낮은 지역에서는 “제한된 유닛과 비제한적 유닛 간의 임대료 차이가 미비할 것”이라고 연구는 언급하였다.

“시에 가장 부유한 지역들은 대부분 단독 주택으로 구역이 지정되어 MFTE에서 면제됐다.”라고 연구는 덧붙였다.

따라서 MFTE 유닛의 대부분은 3~5층 아파트 건물에 위치하고 있어 이러한 지역에서도 변화가 생기지는 않을 것으로 보인다.

수요일에 위원들은 다양한 유형과 크기의 아파트에 대한 소득 기준을 낮추는 몇 가지 개정안을 제안하였고, 이에 대해 시의회 의장 사라 넬슨은 새로운 가격 제한이 세입자들을 퇴거시킬 수 있다고 우려하였다.

“우리는 사람들이 퇴거되는 것을 원치 않습니다.”라고 넬슨은 말했다.

더 높은 소득 세입자들이 MFTE 유닛에 적격하다는 의미는 “더 많은 접근”이지 더 높은 가격이 아니라고 그녀는 덧붙였다.

비서 스태프는 프로그램이 기존 세입자가 소득이 증가하는 경우에도 집에 머물 수 있도록 ‘유예’ 요소가 있다고 설명했으며, 기존 세입자들은 소득이 적격 선인 150%로 증가할 때까지 임대료 할인 혜택을 유지한다.

그러나 넬슨은 몇 분 후에 같은 우려를 다시 제기하였다.

“이 유닛에 이미 거주하고 있는 사람들이 있기 때문에, 소득 기준이 낮아지게 되면 그 사람들은 어떻게 될까요? 그러면 이 사람이 퇴거해야 할 것입니다. … 이건 사람들을 퇴거시킬 것 같고, 사실 제 친구에게 일어난 일이기도 합니다.”

위원들은 또한 현재 진행 중인 프로젝트가 새로운 개발자 중심 프로그램에 참여할 수 있도록 하는 변경 사항을 제안하였으며, 주택 옹호 단체들은 이를 “시애틀에 나쁜 거래”라고 말했다.

다른 개정안은 프로그램에 참여하는 개발자가 누구인지, 어떤 유형의 주택을 짓고 있는지에 대한 정기적인 보고를 요구하였으며, 2029년에 프로그램을 다시 업데이트할 것을 요구하는 일몰 조항을 재도입하였다.

로브 사카는 의장으로서 일몰 개정안을 함께 발의하였으며, 프로그램의 정기 업데이트는 좋은 거버넌스의 문제라고 주장했다.

“이와 같은 중요하고 광범위한 것을 영원히 일몰 날짜를 삭제하는 것은 … 좋은 방법이 아닐 것 같습니다.”

위원회는 수요일에 제안된 변경 사항에 대한 투표를 하지 않았으며, 9월 22일에 투표를 진행하고, 전체 시의회 투표는 9월 30일에 진행될 예정이다.

이미지 출처：publicola