샌프란시스코 SRO 호텔 재개발을 위한 새로운 법안, 뉴스엄 주지사 서명 대기

샌프란시스코의 단일 객실 점유(SRO) 호텔은 오랫동안 근로자 계층과 저소득 주민들을 위한 중요한 주택 공급원으로 자리 잡아왔다.

지역 법률은 이러한 건물들의 철거와 재건을 어렵게 만들고 있지만, 캘리포니아 주지사인 개빈 뉴스엄의 책상으로 넘어간 새로운 법안은 이러한 제약을 뛰어넘을 수 있을 것으로 보인다.

법안의 지지자들은 이는 로스앤젤레스 스키드 로에서 발생한 사태를 피하기 위해 필요하다고 주장한다. 당시 29개의 SRO를 운영하던 비영리 신탁이 수리 비용을 감당하지 못해 파산했다.

“스키드 로 하우징 신탁은 유일한 사례가 아닙니다.”라고 남부 캘리포니아 비영리 주택협회(SCANPH)의 COO인 티파니 스프링이 말했다. “주 전역에서 전등을 켜는 것조차 힘든 SRO 건물들이 있으며, 재개발이 필요합니다.”

SB 21 법안은 뉴스엄이 10월 12일까지 서명해야 법으로 통과된다. 이 법안은 저소득 주택을 충분히 건설하지 않은 도시에서 SRO의 철거와 교체를 쉽게 할 수 있도록 한다. 샌프란시스코도 이에 해당한다.

SCANPH와 로스앤젤레스의 마리아 듀라조 주 상원의원이 만든 이 법안은 샌프란시스코가 논란이 많은 주택 정치 속에서 도입되었다. 주택 가격이 하늘높이 치솟는 가운데, 다니엘 루리 시장의 새로운 주택 계획이 1월 말까지 마무리될 예정이다. 이 계획은 도시 전역에서 더 크고 조밀한 주택을 허용할 것이다.

반대자들은 루리의 계획이 철거와 이주, 퇴거를 촉진할 것이라고 주장한다. 샌프란시스코는 현재 미국에서 가장 강력한 임대자 보호 법률 중 일부를 보유하고 있다. 이 계획은 수만 개의 새로운 보조 주택을 생산하는 것을 목표로 하지만, 그 목표는 어려운 상황에 직면해 있다.

SB 21은 SRO를 리모델링하거나 교체할 때 최대 25%의 저렴한 주택의 순 손실을 허용한다. 듀라조 상원의원의 입법 담당자인 베단니 렌프리프는 현재의 1:1 교체 요구사항이 건설 및 유지 관리 비용 때문에 현실적이지 않다고 말했다. 즉, 새로운 건물은 여전히 저렴하게 유지되지만, 유닛의 크기는 커질 수 있다.

더 적은 수의 저소득 주택 개방이, 더 나은 안전하고 현대적인 건물이라는 교환을 제시하더라도 세입자 옹호자들에게는 경종을 울리는 신호가 될 수 있다. 그러나 반발은 거의 없거나 전혀 없는 상황이다. SB 21은 의회에서 여덟 차례의 투표를 통과했으며 단 한 차례의 반대 투표도 없었다.

SRO는 특별한 형태의 저소득 주택으로, 아주 작은 원룸 아파트(가끔은 100평방피트도 안되는)를 제공하며, 공동욕실을 갖춘 노후 건물들이다.

샌프란시스코 계획 부서는 샌프란시스코 전역에서 약 19,000개의 SRO 룸이 400개 가량의 자산에 존재한다고 추정하고 있다. 그러나 높은 이직률 때문에 어떤 시점에서 몇 명의 세입자가 거주하고 있는지 추정하기는 어렵다. 약 3분의 2는 수익성을 목적으로 운영되는 반면, 나머지는 비영리 단체들이 소유하고 있다.

SRO의 평균 월세는 약 890달러로, 샌프란시스코의 스튜디오 평균 가격의 절반도 안된다. 이는 많은 세입자들이 거리에서 떨어져 있을 수 있도록 해주고 있다. 이들은 미션, 텐더로인 및 차이나타운 지역에 집중되어 있다. “사업가들은 100달러 차이가 한 달 임대료를 맞출 수 있는 결정적인 요소일 수 있다고 말합니다.”라고 다큐멘터리 ‘홈 이즈 어 호텔’의 공동 감독인 케빈 웡이 말했다.

SRO 건물들은 종종 100년이 넘는 오래된 건물로, 장기적인 주거용으로 사용되기 위해 설계된 것이 아니다. 이러한 노후 건물의 유지 관리 비용은 높은 공석률로 인해 더욱 악화된다. 일부 건물에서는 최대 50%의 공실률이 발생하기도 한다고 샌프란시스코 계획 부서는 밝혔다.

최근의 피유 연구 보고서에 따르면, 전국적인 무주택율이 증가하며 SRO가 사라진 것도 이에 기여했다고 한다. 또한 1970년대 샌프란시스코의 스키드 로 파괴가 노동자 계층 주택의 중요한 손실이었다고 밝혔다.

1980년, 샌프란시스코는 호텔 유닛 전환 및 철거 조례(HCO)를 통과시켰다. 이 조례는 노인, 장애인 및 저소득자를 위한 안정된 임대 주택 부족에 대응하여 SRO 전환 또는 철거를 위한 특별 허가를 요구하고 있다.

지난 3월, 계획 위원회는 4번과 마켓가 모퉁이의 SRO 소유자가 건물을 일반 호텔로 전환하도록 허용하는 것에 대해 5-2로 반대했다. SB 21은 SRO를 일반 호텔이나 주택으로 전환하는 것을 더 쉽게 만들지는 않는다.

SB 21의 세입자 보호 조항에 따르면, 새 유닛은 철거된 것과 동일한 수준으로 최소 55년 동안 임대되어야 한다. 세입자를 이전해야 할 경우, 새로운 아파트에 대해 우선 거주권이 보장된다. 또한 철거 전 6개월 이상 누구도 임대에서 제외될 수 없으며, 작업이 지연되거나 취소될 경우 임대료가 인상될 수 없다.

미션 하우징의 임원인 샘 모스는 “조금 복잡한 문제”라고 인정한다. “정부와 재개발 기관들은 종종 개발 작업이 완료된 후에도 빈곤층이 돌아오게 한다고 약속하는 기록이 좋지 않다.”라고 덧붙였다.

모스는 SRO에 대해 일반적으로 말하면서, 작업 중 거주자를 이주시킬 수 있는 공공의 상당한 자금이 필요할 것이라고 말했다.

SB 21이 SRO 소유자들이 건물에서 큰 변화를 가져올 것인지, 또는 저소득 주택 및 세입자 옹호 커뮤니티의 감정에 어떠한 영향을 미칠 것인지는 아직 불확실하다. 스프링은 SB 21의 저자들이 샌프란시스코 시장의 주택 및 커뮤니티 개발 사무소(MOHCD) 및 주요 비영리 개발자와 상담했다고 말했다.

타이난 커뮤니티 개발 센터의 스프록슨이 처음에는 스탠트와 이야기를 나누기로 동의했지만 마감시간까지 응답하지 않았다.

SB 21이 도시의 SRO 운영 방식을 변화시킬 잠재력에 대해 MOHCD의 스포크스인 앤 스탠리가 말하길, “우리 사무소는 응용에 대해 충분한 정보를 가지고 있지 않습니다.”라고 밝혔다.

샌프란시스코 계획 대변인인 댄 사이더는 SB 21을 “이동 중인 목표”라고 일컫는다. 텐더로인을 대표하는 비카 리홀드 슈퍼바이저는 “여전히 법안의 영향에 대한 미지수가 있다.”라며 SRO가 “샌프란시스코에서 매우 중요하다.”고 말했다.

프리스크가 중앙 도시 SRO 협회 및 반이주 연합과 같은 여러 세입자 옹호 단체에 의견을 요청했으나, 마감시간까지 응답은 없었다. 커티스 브래드포드는 “사람들이 이 법안에 대해 잘 알지 못할 것 같다”고 말했다. 그는 법안에 대해 충분히 주목하지 않아서 코멘트하기 어렵다고 덧붙였다.

결국, 이러한 상황은 이상하게 변할 수 있다. 주지사의 펜 하나로 샌프란시스코의 20,000개 낮은 소득 주택 운영을 위한 리모델링 및 철거 규칙이 변화할 수 있으며, 이 시점에서 일부 도시 내에서의 이동 걱정이 고조되고 있다. 문제들이 발생할 경우, 부서진 엘리베이터와 건강 문제 등은 주목받는다.

아폴로 호텔의 경우, 미션 하우징 소속 80유닛 SRO에서 지난 18개월 동안 건물 검사 부서에 제기된 불만은 배관 문제, 쓰레기 및 해충 문제, 내부 벽의 visible 손상 및 오래된 녹슨 배관 등을 포함하고 있다.

1990년대 후반, 미션 하우징은 14개월 동안 수백만 달러를 투자하여 리모델링을 했고, 그로 인해 세입자들의 긍정적인 평가를 받았다. 그러나 최근 아폴로 주민들은 식별되지 않기를 요구하며 곰팡이 문제와 갈색 및 노란색 물을 내보내는 수도꼭지의 사진을 보여주었다.

미션 하우징 소속의 앨타몬트 호텔에서는 (저명한 스웨덴 건축가의 디자인) 직원이 알려준 바에 따르면, 엘리베이터가 계속 고장 나고, 지속적인 누수 문제와 한 층은 잘 작동하는 샤워기가 없다는 불만이 제기되었다. 한 직원이 신원이 드러나지 않기를 원하며, 많은 문제는 무책임한 세입자에 의해 초래되었다고 주장했다.

미션 하우징의 대표는 자산에 대한 코멘트를 거부했다.

16번가 호텔의 경우, 세입자 불만은 흑곰팡이 문제가 만연하고 겨울철에도 외부 출입문이 열린 상태로 남아 있어 냄새를 감추려 한다고 주장하고 있다. (DBI 검사에서는 위반 사항이 확인되지 않았다.)

프랜시스 호텔에서도 불만은 제기되었으며, 입주민들은 나쁜 배관, 위험한 전선, 작동하지 않는 화재 경보 장치 및 벽의 구멍 등에 대한 불만을 제기하고 있다. 미션 시크릿 성인 부티크의 한 직원은 2층에서 제대로 설치되지 않은 샤워기에서 물이 흘려 들어온 천장의 구멍을 보여주었다. “이런 일이 전에 일어났던 적이 있다”고 그는 덧붙였다.

올해 초 DBI 검사는 욕실이 “리모델링되고 있다”는 점을 지적했다. 일부 불만에 대해서는 감사 후 시정조치가 이루어진 것으로 확인되었지만, 다른 경우 관리자들은 불만 제기자를 확인할 수 없었다고 덧붙였다.

프리스크는 16번가와 프랜시스 호텔의 소유자에게 연락하여 의견을 요청했으나 응답을 받지 못했다.

DBI 대변인인 패트릭 해넌은 “많은 불만이 익명으로 제기된다. 이는 세입자의 신원을 보호하지만, 이는 또한 우리의 조사를 제약한다.”고 설명했다.

모든 SROが 비참한 상태인 것은 아니지만 대부분은 노후화와 도전적인 문제를 직면하고 있다. 스프링은 잘 의도된 소유자들조차 힘든 싸움을 하고 있다고 말했다. “비영리 개발자들은 1980년대에 이러한 건물을 공공 서비스로써 매입했지만, 장기적인 유지 관리를 위해 충분한 자금이 지원되지 않았습니다.”라고 했다.

“운영 비용은 앞으로도 계속 상승할 것이다.”고 그녀는 덧붙였다.

이미지 출처：thefrisc