팬데믹 이후 동부 펜실베니아 산업 부동산의 변화

팬데믹 동안 전자상거래의 급증에 대응하기 위해 동부 펜실베니아는 대규모 창고를 늘려왔습니다.
그러나 이러한 대형 창고에 대한 수요가 감소함에 따라, 새로운 산업 부문이 임차인들의 리스트에 올라서고 있습니다.

지역 사업체들은 얕은 선반 창고와 기타 소규모 산업 건물에 대한 수요가 가득 차 있으며, 하지만 높은 건설, 토지 및 승인 비용으로 인해 새로운 건물 건설이 어려운 상황입니다.
KBC Advisors의 중개인인 브라이언 맥커디는 “소규모 창고에 대한 수요를 충족시키기 위한 부동산 개발자에게 기회가 분명히 존재한다”고 말했습니다.
하지만 임차인들은 그 공간을 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다.

필라델피아 지역에서 소규모 산업 공간에 대한 수요는 강하지만, 높은 비용이 이 분야의 사전 건설을 저해하고 있습니다.
Cresa의 관리 파트너인 에릭 자니저는 고객이 리하이 밸리에서 20,000SF에서 30,000SF 공간을 찾는 데 도움을 주며 공급 부족을 직접 경험했다고 말했습니다.
이 회사는 22피트 클리어 높이와 첨단 스프링클러 시스템이 필요했습니다.
자니저는 이러한 속성을 가진 약 50개 부동산을 확인했지만, 그 중 45개는 대형 창고 시설이었고, 50,000SF 이상의 공간을 수용할 수 있는 두 개의 물건만 발견했습니다.
단 한 명의 임대인만이 30,000SF 공간을 나누어 주겠다고 했습니다.

자니저는 동부 펜실베니아의 파이프라인에 소규모 산업 프로젝트가 새롭게 등장할 것이라고 예상하지 않습니다.
“건설 및 개발 비용을 감안할 때, 투자자들이 필요로 하는 수익을 얻기 위해서는 임대료를 아무도 지불할 수 없을 만큼 높여야 할 것입니다.”라고 말했습니다.
맥커디는 KBC Advisors가 이 부문에 대한 투자자의 관심을 확인했지만, 이 프로젝트들이 단순히 대화 단계에 머물러 있다고 설명했습니다.

얕은 선반 창고는 50,000SF 이하의 소규모 부동산으로, 내부와 출입점 간의 거리를 최소화하는 배치로 투자자에게 장점을 제공합니다.
이러한 공간은 대형 창고를 지배하는 기관 투자자보다 더 다양한 사용자층을 겨냥합니다.
이 사실은 CompStak과 Faropoint가 발표한 얕은 선반 보고서에서 언급된 내용으로, 여기에는 150,000SF 이하의 창고가 포함되어 있습니다.
이처럼 소규모 부동산은 경량 제조업체, 마지막 단계 유통업체 및 지역 계약자와 같은 소규모 비즈니스를 수용합니다.

얕은 선반 프로젝트는 다중 임대 구조를 취하는 경향이 있어 투자자에게 더 적은 위험을 안깁니다.
Solomon과 CompStak의 부동산 정보 이사인 알리 바우만은 소규모 부동산의 임대는 짧은 임대 기간을 갖는 경우가 많아, 소유자는 시장 상황에 따라 임대료를 자주 조정할 수 있다고 설명했습니다.

최근 간섭 자료에 따르면, Greater Philly의 얕은 선반 임대료는 급격히 상승하고 있습니다.
150,000SF 미만의 산업 공간에 대한 현재 임대료는 CompStak에 따르면 지역적으로 연평균 9% 증가했습니다.
이는 조사된 9개 시장 중 가장 높은 수치입니다.
반면 애틀랜타, 시카고 및 댈러스-포트워스의 경우 각 약 4%에 불과합니다.

하지만 필라델피아의 얕은 선반 부동산은 다른 지역에 비해 그렇게 많은 프리미엄을 가지지 않습니다.
CompStak은 해당 지역의 건물들이 더 큰 동급 건물보다 약 7% 정도 높게 거래된다고 밝혔습니다.
이 비율은 다른 9개 시장에서 21%에 달했습니다.
저공급은 필라델피아의 임대료 프리미엄의 주요 원인이지만, 소규모 부동산에 투자할 수 있는 추가 수익이 신규 사전 건설하는 데 필요한 수익률을 보장하기에는 충분하지 않습니다.

높은 토지 가격은 얕은 선반 및 기타 소규모 산업 시설에 더 큰 영향을 끼치고 있습니다.
왜냐하면 이들은 일반적으로 대형 시설보다 사람들이 많은 인구 센터와 더 가까워야 하기 때문입니다.
맥커디는 “우리는 내기 지역에 있으므로 사용 가능한 토지가 많지 않습니다.”라고 말했습니다.
“토지 가격도 큰 영향을 미친다.
우리는 임대료가 더 많이 상승해야 합니다.”

비용을 감당할 수 있는 사용자들은 맞춤형 건설 프로젝트를 추진하고 있으며, 그렇지 못한 사용자들은 지역의 기존 재고로 대체하고 있습니다.
전국적으로 건축 비용이 증가하고 있으며, 필라델피아 지역은 올해 여름 터너&타운젠드가 선정한 미국에서 다섯 번째로 비싸다는 평가를 받았습니다.
소규모 산업 프로젝트의 경우 이 압박이 더욱 강합니다.

자니저는 “거대한 직사각형은 바닥 면적 대비 벽의 길이 비율에서 유리한 비율을 제공합니다.”라고 말했습니다.
“더 작은 직사각형은 내부 면적에 비해 벽의 비율이 더 높아집니다.”

법적 및 허가 비용은 소규모 산업 프로젝트와 대형 창고의 경우 동일하여, 투자자들이 이러한 비용을 줄이는 방안을 찾는 데 어려움을 겪고 있다고 KBC 중개인 브래드 분이 설명했습니다.
그럼에도 불구하고, 비용 절감을 도울 수 있는 건설 기술이 하나 존재합니다.
기관 투자자들은 일반적으로 비용이 상대적으로 비싼 콘크리트 패널 벽으로 소규모 산업 공간을 건설하고자 합니다.
하지만 이러한 건물은 금속 벽으로 건설될 수 있으며, 이는 조금 더 저렴할 수 있습니다.
Penntex Construction의 고위 부사장인 마크 긴더는 금속 벽을 사용하여 외관 건설 비용을 5%에서 10%까지 절감할 수 있다고 설명했습니다.

하지만 리하이 밸리에 계획 중인 40,000SF 산업 건물에서는 예상하지 못한 특정 조건으로 인해 도리어 79달러 per SF로, 기존 건설 방식보다 단지 3.7% 저렴하게 나왔습니다.
긴더는 “이 건물은 비정상적인 형태로 되어 있어 이러한 절감을 줄어들게 했습니다.”라고 전했습니다.

이러한 단기적 절감은 미래의 재판매에 중점을 두고 있는 기관 투자자들에게는 의미가 없습니다.
금속 벽로 지어진 건물은 콘크리트 제품보다 내구성이 낮아 보이기 때문에 수익이 더 낮게 평가받습니다.

필라델피아 지역에 소규모 산업 공간의 일반 건설 물량이 증가하지 않을 것 같긴 하지만, 최근 몇 년 간 맞춤형 건축 프로젝트들이 나타나고 있습니다.
브래드 분은 동북 필라델피아에서 Stateside Vodka를 위해 48,000SF 창고를 건설한 East Capital Partners의 사례를 들며 설명했습니다.
최근에는 Rivian 전기차 서비스 센터를 포함한 일련의 새로운 금속 벽으로 건축된 건물이 말번의 쓰리 턴 도로 근처에 건설되었습니다.

동부 펜실베니아에는 사전 건설이 전혀 진행되지 않기 때문에, 새로운 건물을 감당할 수 없는 좀 더 많은 얕은 선반 및 소규모 사용자들이 이전의 재고로 간신히 적응하고 있습니다.
맥커디는 “그 임차인들은 자신의 필요에 완벽히 맞지 않는 공간에서 지내는 경우가 많다.”고 결론지었습니다.

이미지 출처：bisnow