뉴욕의 주택 정책에서 ‘고비용 주택 조정’의 비극적 결과

뉴욕시의 한 교사가 연봉 7만 달러로 퀸즈의 저소득 주택에 지원했지만, 자격이 없다는 답변을 받았다. 이는 그녀의 소득이 너무 많기 때문이 아니라, 오히려 너무 적기 때문이다. 해당 ‘저소득’ 원룸 아파트는 최소 9만 달러 이상의 소득이 필요하고, 스튜디오는 7만 5천 달러 요구된다. 이처럼 뉴욕 주택 정책의 아이러니한 현실은 심각한 문제를 드러내고 있다.

정치인들은 주택 개발과 구역 설정에 대한 논쟁을 벌이고 있으나, ‘고비용 주택 조정(High Housing Cost Adjustment, HHCA)’이라는 연방정부의 기구가 저소득 근로자들을 시스템적으로 배제하고 있다는 점은 잘 알려져 있지 않다.

뉴욕의 저소득 주택 자격 기준이 되는 지역 중위 소득(Area Median Income, AMI)의 개념은 일반인이 생각하는 것과 다르다.

뉴욕에서 공식적으로 발표된 AMI는 인플레이션 등으로 인해 실제 뉴요커의 중위 소득보다 크게 부풀려져 있다.

2025년 기준, 2인 가구의 AMI는 12만 9천 600달러, 3인 가구는 14만 5천 800달러였다. 평균 가구 크기를 고려하면 평균 가구 소득은 13만 7천 700달러가 된다.

그러나, 미국 주택도시개발부(HUD)의 같은 지역 데이터를 보면 실제 중위 소득은 10만 3천 달러로 나타났다. 이는 HHCA가 AMI 가치를 약 33퍼센트 이상 왜곡시키고 있다는 것을 보여준다.

AMI의 135퍼센트까지의 소득 기준을 적용하면, 저소득 주택을 건설할 때 이는 실제 AMI의 180퍼센트에 해당하는 소득을 가진 사람들을 위한 ‘저소득’ 주택이 된다.

이것이 진정한 주택 가격의 현실인가?

이런 간극은 근로 가구들이 저소득 주택 프로그램에서 체계적으로 배제되는 원인을 잘 보여준다.

HHCA가 존재하는 이유는 무엇일까?

HUD는 고비용 지역에서 주택 비용과 소득 간의 불균형을 해소하기 위해 소득 제한을 조정할 수 있도록 허용하고 있다.

즉, HHCA는 비싼 시장에서 저소득 가구가 연방 주택 프로그램에서 배제되지 않도록 설계된 것이다.

이는 연방정부가 고비용 지역의 정책을 주택 시장 현실에 맞추기 위해 소득 기준을 조정하는 의도를 반영하고 있다.

브롱크스와 같은 지역에서는 중위 소득이 약 4만 6천 달러인 반면, ‘저소득’ 개발 프로젝트는 해당 지역 주민들이 받을 수 있는 소득을 초과하는 기준을 요구하게 된다.

이런 역설적인 결과는 저소득동네들이 젠트리피케이션을 촉진하게 하며, 역설적으로 저소득 주택이 지역 주민들을 밀어내게 만드는 상황으로 이어진다.

주택 옹호자들은 일반적으로 웨스트체스터와 롱아이랜드의 부유한 외곽 지역이 지역 소득 계산을 왜곡한다고 비난하지만, 실제로는 HHCA가 지역적인 불균형을 배제하는 정책을 바꾼다.

그러나 이 문제는 주택 정책 논의에서 주요하게 다루어지지 않는다.

에릭 애덤스 시장의 주택 정책은 공급을 늘리는 구역 개혁에 초점을 맞추고 있다.

빌 드블라지오 전 시장도 비슷한 방향으로 나아갔다.

하지만, 대개 이러한 정책은 높은 AMI 구간에 맞춰 ‘저소득’ 주택을 건설하려는 경향이 있다.

이런 프로젝트들이 모두 저소득 주택 수로 집계되고, 주택부서와 관련 부서에 부담을 주면서도, 주택 가격 위기를 해결하는 데에는 아무런 실질적인 진전을 이루지 못하고 있다.

이런 현상이 계속되는 이유는 여러 가지가 있다.

첫 번째는, HUD의 AMI 값이 연방 자금을 지원받는 프로젝트의 자격 판별에 사용되어야 하기 때문이다.

두 번째 이유는 뉴욕시에서 주택 건설비용이 매우 높기 때문이다.

세 번째는, 고소득자를 위한 ‘저소득 주택’을 건설함으로써 정치인들이 주택 정책을 지원했으며, 더 많은 지원 없이도 정치적 승리를 얻을 수 있기 때문이다.

현재의 ‘저소득 주택’ 숫자는 과잉 공급의 구조에 큰 영향을 받고 있다.

고소득자들이 이러한 아파트에 거주할 가능성이 높아지는 대신, 저소득자들은 여전히 체계적으로 배제되고 있다.

높은 AMI가 중요한 이유는 선택 사항이 아니기 때문이다.

연방 자금을 활용하는 프로젝트에서는 HUD가 발표한 AMI 수치가 자격을 결정하는 데 필수적이다.

뉴욕의 경우, 개발자와 주택 기관은 이미 고비용 조정에 의해 부풀려진 소득 기준을 기준으로 ‘저소득’ 범위를 설계해야 하는 압박을 받게 된다.

안타깝게도, 이로 인해 연방 계약 프로젝트는 그기본 일반인들 경제적 현실과 동떨어진 것을 건설하게 된다.

이처럼 연방 정책이 탈선된 자격 기준을 정하고 있기 때문이다.

시민과 지역 환경에 대한 실질적인 것이 아닌 재정 구조에 대한 기준이 더 중요하다는 사실은 주택의 경제성에 대한 현실과 간극을 만들어낸다.

현재 ‘저소득 주택’ 숫자는 단순히 개발자의 탐욕이나 정부의 무관심에 의해 나타나는 것이 아니다.

뉴욕시에서의 건설 비용과 토지 가격 등이 주요한 요인으로 작용하고 있는 현실이다.

VI. 주택의 경제성은 지역 사회의 경제적 현실을 반영하는 것이 아니라 오히려 비용 경기의 영향을 크게 받는다는 것을 보여준다.

이런 상황에서 뉴욕시는 꼭 필요한 재정 지원을 통해 일부 전액보조제도를 신설해야 한다.

정치인들은 또한 연방 정책을 위해 수정 작업을 잇따라 필요로 할 필요가 있음을 인식해야 한다.

이러한 변화를 통해 장기간 거주해온 저소득 커뮤니티의 주택 위기를 어떻게 해결할 수 있을지를 묻고 있다.

부유층을 위해 조정된 ‘저소득’ 주택이 아니라, 정말 필요한 계층들에게 자원을 투자할지 고민해야 한다.

뉴욕의 주택 위기는 다양한 원인이 있으며, 그 중 하나는 도시가 연방 정책 체계 내에서 지역 경제 문제를 효과적으로 반영하지 않는 것이다.

정치인들과 주택 정책 입안자들은 이 문제를 해결하기 위해 HHCA 계산 개정 및 ‘저소득주택’ 주택 통합을 위해 노력해야 한다.

이러한 변화를 통해 사회적 형평성과 저소득 가구의 접근이 보장되는 정책 체계를 마련하는 것이 중요하다.

주택 정책 논의는 공급과 구역 설정에 집중되는 경향이 있지만, 실제로 연방 정책의 필요를 비교적 적게 반영하고 있다.

그 결과, 근로자들이 안전과 경제적 안정성을 높이기 위해 적절한 도움을 보장받지 못하고 있다.

연방 정부가 만든 허들이 주택 저렴성 프로그램의 효율성을 저해하는 모순은 실제로 해결되지 않고 있다.

뉴욕의 지도자들은 연방 정책 체계와 지역 주택 수요와의 상호작용을 점검할 것인지 여부를 숙고해야 한다.

어쩌면, ‘저소득 주택’이라는 올가미에서 벗어나 진정한 필요를 제대로 이해하는 계기가 마련될 수 있기를 기대한다.

지금은 AMI가 그 표면적인 의미에 부합하기 위해 무엇을 찾아야 하는지를 고민해야 할 때다.

이미지 출처：citylimits