보스턴의 임대료 통제 부재, 세입자들 위해 긴급한 대책 필요

메이어 우의 반퇴거 계획에서 눈에 띄게 빠진 한 가지 요소가 있다. 바로 임대료 통제다.
임대료 통제는 세입자들이 집을 유지하는 데 가장 직접적이고 효과적인 도구 중 하나다. 이는 주 정부가 보장하는 것으로, 주택 시장에서 무슨 일이 일어나더라도 세입자들은 다음 해에 얼마의 임대료를 지불할지 미리 예측할 수 있다. 마치 주택 소유자가 정기적인 모기지 상환금을 계획하는 것과 같다.
메이어 우는 보스턴의 주택 시장에 임대료 통제를 다시 도입하는 것을 2021년 시장 선거 캠페인의 주요 공약으로 삼았다. 1970년대에서 1990년 초까지 5만 명 이상의 인구를 가진 매사추세츠 시와 마을은 자율적으로 임대료 통제 법률을 시행할 권리가 있었고, 여러 지역이 이를 실행했지만 1994년에 주 전역에서 임대료 통제가 금지되었다.
우는 10%의 연간 임대료 인상 한도를 두고 거의 절반의 도시 임대 단위에 대해 임대료 통제를 시행할 수 있도록 주 의회에 홈룰 청원을 제출하며 이를 실현하기 위해 노력했다.
안타깝게도 보스턴의 세입자들에게 우의 임대료 통제 제안은 비콘 힐을 통과하지 못했다.
민주당 의원들은 이 청원에 대한 후원을 거부했으며, 일부는 임대료 상한선이 새로운 주택 개발에 악영향을 줄 수 있다고 우려했다. 그 이후로 우는 임대료 통제에 대해 물러섰고, 보스턴의 임대료가 계속 악화되고 있음에도 불구하고 상한선이 없는 현실이 지속되고 있다.
그녀는 재선 경쟁자인 조쉬 크래프트가 세입자들에게 ‘가짜’ 임대료 통제 정책을 제안한 것을 비판했으며, 이는 임대인들이 자발적으로 일정 비율 이하로 임대료 인상을 제한하는 세금 감면을 제안함으로써 이루어진 것이다. 그러나 그녀의 발언은 보스턴에 실제로 존재하는 제한이 없다는 엄격한 현실을 다시 한번 상기시켰다.
임대료 통제에 대한 정책 입안자, 경제학자以及 임대인들의 대부분의 반대는 그들이 임대료 통제가 무엇을 할 수 있고 무엇을 해야 하는지 잘못 이해하고 있다는 데 뿌리를 두고 있다.
저널리스트 예루살렘 덴사스는 주장하길, 임대료 상한선은 주택 위기를 장기적으로 해결하기 위한 답이 아니다. 지속적이고 폭넓은 저렴한 주택을 위해서는 더 많은 주택이 필요하며, 어떤 상황에서는 임대료 통제가 개발을 둔화시킬 수 있다. 그러나 임대료 통제는 새 주택 공급이 임대료 인상을 완화하는 동안 세입자들이 주택에서 쫓겨나는 것을 막는 데 유용한 도구가 될 수 있다. 이는 마땅히 추구해야 할 목표다.
주택을 잃거나 보스턴에서 쫓겨날 위험에 처한 사람들은 부동산 소유자들만큼 로비의 힘이 강하지 않다는 현실이 존재한다. 이로 인해 정치인들이 임대료 통제의 가치를 어떻게 생각하는지 왜곡된다.
임대료 통제가 없는 시장에서 임대하는 것은 매우 위험하다. 필수품 시장에서도 이러한 수준의 위험을 받아들이지 않는다는 점에 유의할 필요가 있다.
미국은 우유와 같은 특정 식료품에 가격 통제를 시행해왔으며, 각 주는 보험 및 공공 공익요금의 비용을 규제하는 역할을 하고 있다. 정부는 이에 대해 거의 반발을 받지 않고 있다. 그 이유는 대부분의 미국인이 시장에 가장 좋은 것이 공공에 가장 좋은 것이 아니라는 것과 필수품과 관련된 경우에는 타협이 필요하다는 것에 동의하기 때문이다.
요즘 논의되고 있는 ‘내 뒤뜰에서도 좋다’ (YIMBY) 운동은 2000년대 샌프란시스코 만 지역에서 시작되어, 주택 개발을 저지하는 ‘내 뒤뜰에서는 안 된다’ (NIMBY) 정서에 대한 대안으로 추진되었다. 초기 YIMBY 지도자들은 구역제 개혁에 집중하고 임대료 통제를 자주 개발 증가를 방해하는 것으로 간주했으나, 일부 옹호자들은 이제 임대료 통제가 개발을 장려하지는 않지만 사람들을 퇴거로부터 보호하는 측면에서는 중요하다고 인정하고 있다.
‘임대료 안정화 정책의 경제적 측면에 주의를 기울이는 것이 중요하지만, 모델이 현실을 항상 반영하지는 않는다’는 에이런 웨버, 서무빌 YIMBY의 지도 위원회 멤버는 말한다. ‘임대료 통제가 무엇을 이루거나 이루지 않을지를 나타내는 작은 차트를 만들 수 있다. 그러나 이웃 사람들이 퇴거당할 위험을 염두에 두는 것도 중요하다.’
임대료 통제를 시행하고 주택 건설을 촉진하는 정책을 함께 마련하는 시도가 많지 않았다. 샌프란시스코의 임대료 통제 시대는 1970년대와 1980대에 걸쳐 있었으나, 그 당시의 임대료 안정화 법은 다가구 주택 건설을 촉진하기 위한 제한적인 토지 이용 규칙과 함께 시행되었다. 이 시기에 매사추세츠 역시 더 엄격한 구역법을 채택했으며, 두 지역 모두 임대료 통제 법에 반응하여 임대 주택을 매매용 콘도로 전환하는 경우가 많았다. 그 결과, 이용 가능한 임대 단위가 감소했다.
임대료 통제는 여전히 인기를 끌었다. 매사추세츠의 재산 소유자들은 1994년에 임대료 통제 폐지 여부를 투표에 올리는 데 성공했으나, 그 결과는 단 51% 대 49%라는 아슬아슬한 차이로 승리했다. 보스턴, 브룩라인, 캠브리지 주민들의 대다수는 정책이 완벽하지 않음에도 불구하고 유지되기를 원했다.
보스턴에서 저소득 세입자들의 유출을 막는 것이 목표라면, 단기적으로 다소 낮은 개발률이 임대료 통제가 없는 가격으로 개발하는 것보다 바람직하다. 이는 주로 저소득 세입자들이 감당해야 할 대가다.
예를 들어, 50년간 매타판에서 거주해온 애니 고든은 페어론 에스테이츠에 살며, 이곳은 1994년 임대료 통제 시행 전까지 해당 규제를 받았다. 과거 소유주는 급격하게 임대료를 인상하지 않았으나, 2018년에는 기업 임대인이 건물을 매입한 이후 일부 세입자들에게 월세를 500달러까지 인상하는 상황이 벌어졌다. ‘그들은 충분한 돈을 벌지 못했습니다’라고 고든은 회상한다. ‘고정 수입으로 고령인 제가 이러한 임대료 인상을 감당할 수 없었습니다.’
고든과 그녀의 이웃은 버텨내며 조직하여 새로운 주인을 구매하게 만들었다.
새로운 소유자는 보스턴 시의 주택 인수 자금을 활용해 건물을 확보했으며, 잔여 세입자들과 임대료 통제 버전의 거래를 중개했다. 현재 모든 임대 단위에 대한 연간 임대료 인상이 2%로 제한되어 있다. 이는 고무적인 성공 사례지만, 이는 힘든 싸움으로 얻어진 성공이며, 이를 위해 노력한 모든 주민들이 이를 기념할 수 있었던 것은 아니다.
임대료 통제를 주택 위기로부터 사람들을 보호하는 정책으로 여긴다면, 수천 명의 사람들을 고든과 다른 세입자들이 겪어야 했던 어려움에서 구할 수 있을 것이다. 또한 이는 주택 소유자들이 수십 년간 누려온 정부 지원의 연장선이기도 하다.
부동산 시장에 대한 정부의 개입은 새로울 것이 없다. 정부는 큰 세금 보조금을 제공하거나, 이자율을 형성하거나, 대출 정책을 규제하는 데 관여해왔다. 임대인에 대한 추가 보호를 제공하는 것은 논리적인 다음 단계가 될 것이다.
매사추세츠의 유권자들은 내년에 임대료 통제를 되돌리기 위한 기회를 가질지도 모른다.
주택 옹호 그룹인 모든 매사추세츠를 위한 주택(Homes for All Massachusetts)은 유권자에게 임대 자산에 대해 연간 증가율을 5%로 제한하는 의제를 게시할지를 요청하는 캠페인을 진행 중이다. 일부 신축 건물과 소규모 임대인은 면제를 받을 예정이다.
세인트 보스턴 상공회의소(Jim Rooney)의 CEO인 짐 루니는 보스턴 헤럴드와의 인터뷰에서 이 제안을 ‘끔찍한 아이디어’라고 평가했다. ‘사람들은 임대 단위에 머무른다’는 것이 그의 주장으로, 임대료 전환률이 낮아지면 이는 좋지 않다는 것을 암시한다.
이는 더 나은 편의시설이나 더 좋은 지역으로 옮기려는 경우에는 맞을 수 있지만, 자신의 집과 커뮤니티에 계속 남고자 하는 사람들에게는 ‘전환’이란 의미가 퇴거로 치환될 수 있다.

이미지 출처：bostonglobe