샌디에이고의 임대료 상승 둔화, 임차인에게 소소한 위안

샌디에이고는 미국 내 가장 높은 임대료를 기록하고 있지만, 최근 임차인에게는 작은 위안이 되는 소식이 있다. 9월 초 샌디에이고 카운티의 평균 임대료는 월 2,532달러로, 지난 2년 동안 약 1% 상승했다. 이는 역사적으로 가장 높은 수준이지만, 최근에는 월세 상승이 상반되어 드문 상황이다.

장기 임차인들은 몇 년에 걸쳐 힘든 시간을 겪어왔다. 2021년 평균 임대료는 25년간 기록된 데이터 중 가장 높은 11.5% 상승했으며, 이는 많은 근로자들이 팬데믹 동안 일자리를 잃었던 시점이었다. 임대료는 이 시기 동안 두 번만 감소했으며, 두 번 모두 대공황 기간에 해당한다: 2009년에는 연간 2.2% 하락하고, 2010년에는 0.1% 감소했다.

코스타(CoStar)의 데이터는 샌디에이고 카운티의 약 300,000개 아파트를 포함하는 가장 큰 샘플 사이즈에서 제공된다. 평균 임대료가 카운티 여러 지역에서 하락하고 있지만, 항상 예외가 있다. 팬데믹 동안 임대료를 인상하지 않았던 집주인들이 이제서야 가격을 올리거나, 해당 지역에 몇 년 만에 새로운 아파트 단지가 들어서 높은 비용을 책정하는 경우도 있다.

미국 전역에서 임대료 상승이 둔화되고 있으며, 전문가들은 주로 건설 증가를 그 주된 원인으로 지목하고 있다. 2023년 여름, 미국에서 980,000개의 다가구(multi-family: 아파트와 콘도) 유닛이 건설 중이며, 이는 1970년 기록이 시작된 이래 가장 높은 수치이다. 이러한 건설 수치는 차입 비용 증가에도 불구하고 이후 몇 년 간 비슷한 수준을 유지하고 있다.

샌디에이고 메트로 지역, 즉 샌디에이고 카운티 전체에는 4월 기준으로 12,391개의 다가구 유닛이 건설 중이며, 이는 전국에서도 상위 주자에 못미치지만 나쁘지 않은 수치이다. 예를 들어, 샌디에이고 메트로는 샌프란시스코, 시카고, 라스베가스보다 더 많은 아파트가 건설 중이다.

샌디에이고 주택 분석가인 네이선 모더(Nathan Moeder)는 올해 너무 많은 새로운 아파트가 개장하고 있어 임대료 상승세가 낮게 유지될 것으로 보인다고 말했다.

“모든 재고를 흡수하는 데는 12개월이 걸린다”고 그는 덧붙였다.

샌디에이고 카운티에서는 올해 약 4,000개의 새로운 아파트가 개장하고 있으며, 이는 과거 몇 년과 비슷한 수치로, 해당 지역 역사상 가장 큰 다가구 건설 연도 중 하나에 해당된다. 모더의 회사는 샌디에이고 내 주요 도심 지역 및 카운티의 다른 지역에서 건설 계획을 고려하는 개발자를 위해 시장 분석을 제공하고 있다. 그는 임대료가 낮은 이유로, 많은 새로운 아파트 단지의 경쟁 외에도 임차인들이 비용을 줄이기 위해 룸메이트를 두는 경향이 증가하고, 젊은 전문가들이 더 저렴한 도시로 이사하고 있다는 두 가지 요인을 꼽았다.

루신다 릴리(Lucinda Lilley)라는 아파트 전문가도 여러 부동산 관리 회사에 조언하고 있다. 그녀는 집주인들에게 임대 계약 갱신 시 임대료를 크게 인상하지 말라고 권고해왔다.

몇 년 전에는 임대료를 올리고, 세입자가 괜찮지 않다고 하면 그 자리에 대기하고 있던 누군가가 바로 자리를 대신했지만, 현재는 그럴 수 있는 상황이 아니다.

“어떤 비용으로든 공실을 피해야 한다”고 릴리는 말했다.

샌디에이고 카운티의 평균 공실률은 9월 초 기준으로 5.1%로, 2021년 중반 2.65%에서 상승한 것이지만, 여전히 역사적 기준에 근접한 수준이다. 공실률이 증가한 이유 중 하나는 많은 새로운 아파트 단지가 개장하고 있어 완전히 채워지는 데 1년이 걸릴 수 있다는 점이다. 이는 올해 가장 많은 새로운 단지가 개장한 샌디에이고 다운타운에서 가장 크게 느껴지며, 이 지역의 공실률은 9.8%에 달한다.

2023년 8월 기준으로 미국의 연간 임대료는 1.1% 하락했다고, 임대료를 원룸 단위로 추적하는 부동산 웹사이트 줌퍼(Zumper)가 밝혔다. 이는 연속 네 번째 달 동안 연간 임대료가 하락한 것이다. 뉴욕은 원룸의 평균 월세가 4,400달러로 가장 비싼 도시였으며, 샌디에이고는 워싱턴 D.C.와 함께 8위에 위치했다.

코스타는 더 넓은 통계 지역을 얻기 위해 하위 시장별로 임대료를 구분하고 있다. 일부 시장은 발보아 공원과 같이 고개를 갸우뚱하게 할 수 있는데, 이는 샌디에이고 카운티에서 가장 오래된 아파트들이 위치해 있어 평균 임대료가 더 낮기 때문이다.

각 지역별 평균 임대료와 변화는 다음과 같다:

라호야/UTC
평균 월세: 3,205달러, 1년 동안 2% 하락
공실률: 3.6%

샌디에이고 카운티 외곽(줄리안, 캄포, 주쿰바 핫 스프링스, 알파인)
평균 월세: 2,094달러, 1년 동안 0.8% 하락
공실률: 7.5%

다운타운 샌디에이고
평균 월세: 3,137달러, 1년 동안 0.3% 하락
공실률: 9.8%

발보아 공원(노스 파크, 유니버시티 하이츠, 힐크레스트, 사우스 파크)
평균 월세: 2,076달러, 1년 동안 0.2% 하락
공실률: 5%

노스 쇼어 도시(델마, 엔시니타스, 솔라나 비치)
평균 월세: 3,514달러, 1년 동안 0.1% 하락
공실률: 3.2%

미션 밸리/노스 센트럴(클레어몬트, 커니 메사, 얼라이드 가든스)
평균 월세: 2,875달러, 1년 동안 0.1% 하락
공실률: 4.9%

파웨이/산티/라모나
평균 월세: 2,235달러, 1년 동안 0.4% 상승
공실률: 5.6%

남부 I-15 회랑(소렌토 밸리, 미라마르, 미라 메사)
평균 월세: 3,020달러, 1년 동안 0.5% 상승
공실률: 5.1%

이스트 카운티(라 메사, 엘 카혼, 그로스몬트, 롤란도 빌리지, 탈매지드, 대학 지역)
평균 월세: 2,003달러, 1년 동안 0.7% 상승
공실률: 4.7%

출울 비스타/임페리얼 비치
평균 월세: 2,466달러, 1년 동안 0.9% 상승
공실률: 5.9%

노스 카운티(오션사이드, 칼스배드, 비스타)
평균 월세: 2,543달러, 1년 동안 1.2% 상승
공실률: 4.6%

노스 I-15 회랑(에스콘디도, 산 마르코스)
평균 월세: 2,454달러, 1년 동안 1.4% 상승
공실률: 5.2%

내셔널 시티/사우스 센트럴
평균 월세: 1,949달러, 1년 동안 1.5% 상승
공실률: 3.1%

중부 해안(퍼시픽 비치, 미션 비치, 오션 비치, 포인트 로마, 코르나도)
평균 월세: 2,446달러, 1년 동안 1.7% 상승
공실률: 4.9%

이미지 출처：sandiegouniontribune