휴스턴 사무실 시장, 투자자들에게 매력적인 기회 제공

휴스턴 사무실 시장은 점점 더 많은 금융 제공자들이 주목하고 있으며, 높은 공실률에도 불구하고 매력적인 시장으로 떠오르고 있다.

구매자들이 확보하고 있는 깊은 할인은 이러한 현상을 더욱 촉진하고 있다.

그 결과, 자산 사용자, 개인 자본 및 곧 있을 기관 투자자들의 인수가 급증하고 있다.

휴스턴은 2023년 시작 이후 69%의 사무실 부동산이 이전 판매보다 낮은 가치에 거래되며, 미국에서 가장 높은 할인된 사무실 판매 비율을 기록하고 있다.

업체 Yardi Matrix의 비즈니스 인텔리전스 관리자 Doug Ressler는 많은 건물, 특히 클래스 B 및 C에 속하는 건물들이 이전 코로나19 팬데믹 이전 가치의 30%에서 70%까지 떨어져 거래되고 있다고 밝혔다.

JLL 자본 시장의 수석 이사 Rick Goings는 “2018년이나 2019년에 자산을 구매한 경우, 현재 가치는 그 당시보다 낮다”고 말했다.

그러나 휴스턴의 이러한 선도적 위치는 사무실 소유자들이 다른 지역보다 시장에 더 빠르게 항복하고 있음을 나타낼 수도 있다고 Goings는 언급했다.

하락한 자산 가치는 인구 증가, 증가하는 임대 활동 및 텍사스주로의 지속적인 기업 이전에 의해 뒷받침되고 있으며, 이는 지역 사무실 시장을 둔화시킬 것으로 예상된다.

투자자들은 좋은 거래를 보고 있으며, 대출 기관들도 인수 금융을 더욱 기꺼이 제공하고 있다.

Goings는 “18개월 또는 24개월 전 시장에 내놓았던 거래 중 많은 부분이 대출 기관을 찾을 수 없었다”고 말했다.

“현재 자본과 채무 자본이 서로 결합하여 이러한 기회를 추구하고 있다고 말하고 있다”고 덧붙였다.

이러한 일련의 사건들이 휴스턴 사무실 시장을 활성화하고 있다.

2025년 사무실 투자 금액은 이미 지난해의 거의 두 배에 달하며, 올해는 총 12억 달러의 판매가 이루어져 지난해 6억 5천만 달러에 비해 크게 증가하고 있다.

이로 인해 휴스턴은 전국에서 4위를 기록하고 있으며, JLL은 또 다른 4억 달러의 사무실 상품이 계약 중이라고 전하고 있다.

2025년 휴스턴의 판매 가격은 평방피트당 96달러로, 전미 평균인 182달러보다 낮은 수준이다.

Ressler는 “이러한 거래의 상당 부분이 감소한 가격으로 이루어지고 있으며, 이는 현재 시장 가치에 대한 전반적인 신뢰 부족을 나타낼 수 있다”고 이메일을 통해 말했다.

휴스턴의 사무실 공실률은 약 21%로, 전국에서 10번째로 높은 수치를 기록하고 있다.

대출 기관들은 브룩할로우 센트럴 복합 단지의 세 개 건물이 Meneses Holdings와 Dominus Commercial의 공동 투자에 판매되면서 큰 폭의 감정을 이끌어냈다.

두 업체는 휴스턴 사무실 투자에 처음 참여하는 기업으로, 이 자산을 5840만 달러에 구입했으며, 이는 2018년 판매 가격 7050만 달러보다 17% 낮은 가격이다.

그들은 뛰어난 위치와 지역의 인구 성장에 매력을 느꼈지만, 거래는 그들이 확보할 수 있는 금융 규모에 의해 좌우되었다고 Dominus Commercial의 CEO인 Stephen LaMure는 전했다.

그들은 원래 더 높은 가격에 계약을 맺었으나, 부채를 확보하지 못해 가격 조정이 불가피했다고 덧붙였다.

LaMure는 “우리는 기본적으로 소유자에게 다시 접근하여 ‘여기에 대출 기관이 제공할 수 있는 것이 있습니다. 당신이 우리에게 구매하도록 한다면, 우리는 이 가격으로 구매해야 한다’고 말했다”고 밝혔다.

올해의 사무실 투자 판매의 약 35%에서 40%가 금융 기관에 의해 추진되고 있으며, JLL의 데이터에 따르면 이는 전반적인 추세와 관련이 있다.

휴스턴의 사무실 시장에서는 20년 이상 된 건물에서 79%의 공실이 집중되어 있다.

올해의 거래량의 약 40%는 웨스트 휴스턴에서 이루어졌으며, 이 지역은 2022년 이후 1000만 평방피트 임대 계약으로 미국 내에서 가장 높은 임대 속도를 기록하고 있다.

휴스턴은 지난 분기에 210만 평방피트의 임대 활동을 관찰했으며, 이는 전년 대비 절반에도 미치지 못하지만 758,000평방피트의 긍정적인 흡수를 기록했다.

많은 기업들이 이미 직원 수를 조정했으며, 이는 투자자들이 현재의 임대계약을 바탕으로 결정을 내릴 수 있음을 의미한다.

Goings는 “시장을 면밀히 들여다보면, 오늘날 매우 좋은 투자 기회가 있다는 것을 알 수 있습니다”고 말했다.

텍사스는 지난해 외부에서 22개의 기업 이전을 유치하며 지속적인 기업 이전의 서울이 되고 있으며, 이는 앞으로 사무실 활동을 지속적으로 촉진할 것이라고 LaMure는 말했다.

그는 “이런 추세가 느려질 것이라고 보지 않는다”고 덧붙였다.

“기업들이 텍사스로 이전하다가 ‘이제는 캘리포니아, 디트로이트, 뉴욕, 보스턴으로 돌아가야겠다’고 결정하지 않겠죠.”

또한 많은 매각은 임대료를 지불하지 않고 자신의 공간에 대한 통제를 얻기 위한 할인된 환경을 활용하려는 자산 사용자에게 진행되고 있다고 Ressler는 말했다.

테넌트(임차인)는 2020년 이후 휴스턴 구매 풀에서 10%에서 15%를 차지했으며, 역사적 평균은 약 5%에 가까웠다.

소유자-사용자 구매자의 비율은 2021년에 16.5%를 기록했으며, 올해는 11%를 차지하고 있다.

고액 자산가 및 개인 사무실과 같은 개인 자본은 작년 75%의 구매자 비율을 차지했으며, 올해 현재 61%를 차지하고 있다.

지난해 두 개의 가치 개선이 가능한 사무실 건물을 매입한 Tenant Managers의 CEO 니라브 샤는 자산 사용자들로부터 비판매적인 상태에 있는 사무실 건물에 대한 수요가 급증하고 있다고 말했다.

그는 잉여 물량을 고려할 때, 사무실 건물 구매가 좋은 타이밍이라고 전했다.

하지만 처음 사무실 건물을 구매하는 것은 기계 시스템이 다른 종류의 자산과 다르기 때문에 배우는 곡선이 필요하다고 덧붙였다.

“현재 평방피트당 75달러에서 100달러의 진입점이 있다고 생각하지만, 그 건물 소유자는 150만 달러의 엘리베이터 업그레이드 비용을 고려하지 못하는 경우가 많다”고 밝혔다.

기관 구매자는 더욱 선택적으로 기회를 찾고 있지만, 대출 기관들이 자산 유형을 재정 지원할 수 있는 기회를 증가시키면서 더 많은 기회를 발견하고 있다고 Goings는 전했다.

올해 지금까지 구매자의 17%만이 기관 투자자였지만, 향후 2~3년 내에 그 비율은 증가할 것으로 보인다.

그동안 Dominus Capital과 같은 소규모 투자자들은 기회를 주시하고 있다.

LaMure는 “휴스턴에서 수많은 거래가 여전히 가능하고, 여전히 많은 어려움이 존재한다”고 말했다.

이미지 출처：bisnow