뉴욕주, ‘선의의 이유’ 퇴거법 제정: 주택 시장에 미치는 잠재적 영향

2024년 4월 20일, 뉴욕주에서는 ‘선의의 이유(Good Cause) 퇴거법’이 제정되었다.

이 법은 즉시 뉴욕시에서 적용되었으며, 다른 자치단체들도 선택적으로 이를 채택할 수 있다.

이후 12개 이상의 도시가 이를 채택했으며, 알바니, 로체스터, 빙햄턴이 포함된다.

뉴욕주에서 45%의 가구가 임대주택에 거주하며, 뉴욕시에서는 이 비율이 70%에 달하기 때문에, 이 법은 주의 주택 시장을 다시 형성할 수 있는 잠재력을 가지고 있다.

하지만, 이러한 변화가 부정적인 방향으로 진행될 가능성도 크다.

‘선의의 이유’ 퇴거법은 임대인들이 세입자를 쫓아낼 수 있는 경우를 엄격히 제한하고, 연간 임대료 인상 폭은 10% 또는 물가 상승률에 5%를 더한 값 중 더 낮은 것으로 제한하고 있다.

이 법에 따라, 임대인은 연체, 중대한 계약 위반, 불법 사용, 주요 재산 손상 등 특정한 이유가 없이는 세입자를 퇴거시킬 수 없다.

이러한 내용은 1969년의 임대 안정 법과 1974년의 비상 임대 보호 법에서의 조건들과 유사하다.

이러한 정책들은 신규 임대 건설을 저해하고, 용도 전환을 촉진하며, 주택 품질을 악화시키는 경향이 있었다.

임대 통제의 장기적인 영향은 학술 문헌에서 명백히 드러난다.

임대 통제가 시행되면, 개발자들은 임대에서 소유하려는 건설로 전환하며, 임대인은 아파트를 콘도나 협동조합으로 전환한다.

이로 인해 규제되는 시장의 공급은 감소한다.

부족 현상은 비규제 단위의 임대료를 상승시키고, 제한된 수익은 운영자의 부담으로 작용하여 유지 관리에 대한 자금을 줄인다.

게다가 이 정책은 고소득의 장기 세입자에게 혜택이 돌아가며, 저소득 세입자에게 혜택이 극소화된다.

‘선의의 이유’ 퇴거법은 공공 주택, 임대 규제 아파트, 새로운 건축물(제한적인 시간), 그리고 10세대 미만의 자가 소유 건물은 제외되지만, 일부 도시에서는 이러한 예외 조항을 크게 제한했다.

예를 들어, 로체스터는 단 하나의 임대 유닛을 소유한 임대인만을 예외로 두어 98% 이상의 임대 주택이 ‘선의의 이유’ 퇴거법에 적용되도록 하였다.

임대인들은 제한된 임대료 인상을 상쇄할 방법이 제한돼 있다.

퇴거 절차는 오랜 시간이 걸리고 거의 모든 경우에 법적 조치를 요구한다.

rising costs and procedural hurdles faced by many owners may drive them to sell to large institutional investors or convert units into condominiums.

로체스터의 임대인은 이미 외부의 구매자에게 매각하고 있으며, 이는 지역 운영자가 소유하고 있는 경우에 비해 지역 안정성을 잃게 만드는 요소가 된다.

알바니는 유사하게 제한된 예외 조항으로 인해 비교할 만한 위험을 내포하고 있다.

빙햄턴에서는 시의회가 자레드 크라함 시장의 거부권을 무력화하고 ‘선의의 이유’를 채택했다.

이 도시는 1939년 이전에 지어진 주택이 절반을 넘으며, 2000년 이후에 지어진 주택은 5% 미만이다.

이런 시장에서 임대료 제한은 유지 보수에 필요한 자금을 제한하게 된다.

이미 여러 건물이 수리가 절실한 상태이며, 관리 감독이 부족한 상황에서 법은 부실한 건물을 비효율적으로 만들 수 있다.

높은 법적 비용과 제한된 임대료 인상으로 인해 임대인들은 소유권을 포기하거나 더 무관심한 소유자에게 판매할 위험이 있다.

이는 뉴욕시의 1974년 이전 임대 안정 단위에서 일어난 상황과 유사하다.

오늘날 이러한 단위는 유지 관리 결함 비율이 가장 높으며, 누수, 파손된 배관, 구조적 손상 등의 문제가 75% 더 높은 수준이다.

2022년 이후, 176개의 임대 안정 유닛이 차압되었고, 연간 차압 건수는 매년 두 배로 증가하고 있다.

뉴욕시의 임대 시장은 이미 복잡한 규제 구조 하에 운영되고 있으며, 임대 안정 대상 아파트가 100만 개를 넘는다.

현재의 비규제 유닛에 ‘선의의 이유’를 확대 적용하는 것은 더 많은 소유자들을 비용이 많이 드는 제도에 포함시키는 결과를 초래할 수 있다.

높은 재산세, 급격히 오른 공공 요금 및 세계에서 가장 비싼 건축 비용 등으로 인해 많은 임대인들은 낮은 이익률에 직면해 있다.

이러한 상황에서 비용이 제한된 임대료 인상과 불일치할 경우, 그들의 선택지는 수리 보류, 매각 또는 유닛 전환으로 좁혀질 수 있다.

뉴욕의 소규모 임대인 협회 법무 책임자 앤 코르차크에 따르면, 임대료 인상을 제한하는 것은 소유자의 유지 보수, 업그레이드 및 개조 능력을 제한하는 결과를 가져오며, 이는 자산을 차압으로 추락할 위험을 초래한다.

그녀는 ‘깊은 주머니를 가진 기업 임대인’에게 매각하는 것이 저렴하고 가족 소유의 주택 손실을 가속화할 것이라고 경고한다.

과거에도 이러한 역학이 있었고, 1970년대 후반부터 1990년대 초반까지의 기간 동안, 연료, 노동 및 세금이 허용된 임대료 인상률을 크게 초과하였고, 많은 임대인들이 차압이나 포기를 경험했다.

20만 개 이상의 임대 유닛이 없어졌으며, 브롱크스의 일부 지역에서는 80% 이상의 주택 재고가 파괴되고, 이는 종종 붕괴한 자산 가치와 관련된 방화로 이어졌습니다.

‘선의의 이유’ 법이 이러한 주기를 반복할 위험을 내포하고 있다.

20세기 임대 통제 붕괴의 재발을 방지하기 위해, 입법자들은 법을 조정하여 세입자가 부당한 퇴거에 대한 보호를 받을 수 있도록 해야 한다.

이를 위해 작은 지역 기반의 임대인이 이탈하지 않도록 예외 기준을 높이고, 주요 수리, 세금 인상 또는 공공 요금 인상에 대해 비용 전가를 허용하며, 구역 관리 강화를 위해 노후된 시장에서 개조에 투자하고, 공급 손실이나 품질 저하가 발생할 경우 법을 재검토하고 재승인 요구하는 지급기한을 설정하는 등의 조치를 취해야 한다.

세입자의 안정성과 기능적인 임대 시장은 상호 배타적이지 않다.

목표 수정 없이는 ‘선의의 이유’가 과거와 같은 파괴적인 결과를 초래하는 새로운 임대 통제 시대를 열 수 있다.

이미지 출처：city-journal