조란 만다니의 임대료 동결 공약, 법적 논란에 직면하다

조란 만다니는 뉴욕시의 100만 개 임대 규제 아파트에 대해 4년간 임대료 동결을 약속하며 선거 운동을 벌이고 있다.

하지만 그의 공약은 실용적인 측면에서 큰 비판을 받고 있으며, 반대자들은 다년간의 동결이 임대 안정 건물의 물리적 상태와 주택 시장 전반에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 주장하고 있다.

그러나 이 제안은 법적 측면에서도 비판을 받을 만하다.

법률에 대한 합리적인 해석에 따르면, 법원은 임대료 동결을 뒤집을 수 있으며, 아마도 그렇게 해야 한다.

이 사실은 만다니의 ‘주택비용 부담 완화 계획’의 기본 토대를 크게 약화시킨다.

뉴욕 법에 따르면 시장은 임대료를 규제할 권한이 없다.

임대료 조정에 대한 법적 권한은 독립 행정 기관인 뉴욕시 임대료 가이드라인 위원회(RGB)에 있다.

이 위원회는 시장이 임명한 9명의 위원으로 구성되며, 시장은 두 명의 위원을 세입자 이익을 대변하는 위원으로, 두 명의 위원을 임대인 이익을 대변하는 위원으로 지명할 의무가 있다.

나머지 다섯 명은 공공의 최선의 이익을 대표하는 역할을 맡는다.

위원장 이외의 위원들은 고정된 임기를 갖고 있으며, 시장은 언제든지 위원장을 해임할 수 있다.

비록 위원들의 견해가 대체로 시장의 의견과 일치할 수 있지만, 결정 과정에서 따르는 것은 법이지 시장의 캠페인 공약이 아니다.

법은 RGB가 매년 규제 임대료 조정 여부를 검토할 것을 요구하고 있다.

RGB는 이 과정에서 부동산 세금과 하수 및 수도 요금, 임대인의 ‘운영 및 유지 비용’, 공실률, 현재 및 예상 ‘생활비 지수’ 등 여러 객관적인 요소를 검토해야 한다.

RGB와 같은 행정 위원회는 자신들에게 위탁된 사안에 대해 재량권을 행사할 수 있지만, 의결에 영향을 미치는 기준을 무시할 수는 없다.

위원들은 세입자 옹호자, 임대인 옹호자, ‘공공 위원’ 중 하나로서의 역할을 감안하여 결정을 내려야 한다.

특히 모든 위원은 법에서 정한 대로 데이터를 고려하고 평가해야 하며, 그들의 결정은 이러한 증거로 정당화되어야 한다.

만다니의 임대료 동결 공약은 이러한 근본적인 법적 틀을 무시하고 있다.

그는 시장에 당선되면 RGB가 증거를 검토하거나 심지어 받기 전에 사전에 정해진 결정을 내릴 것이라고 약속하고 있다.

또한 그는 4년간의 동결을 약속하고 있지만, RGB는 법적으로 매년 시장 상황을 검토해야 할 의무가 있다.

그의 발언은 결국 임대료 조정 회의의 결과를 그의 전 임기 동안 고정지으려는 약속과 같다.

RGB가 결정한 결과가 증거를 무시하거나 이데올로기에 기반하여 내려질 경우, 피해를 입은 당사자는 그 행동에 대한 이의를 제기할 수 있는 근거를 갖게 된다.

주 법은 행정 위원회의 결정으로부터 피해를 본 사람은 특별한 행정 소송인 Article 78 소송을 시작할 수 있도록 허용하고 있다.

예를 들어, 임대인이 RGB가 운영 비용 증가에 대한 증거를 무시했거나 임대 안정법에 명시된 기준 중 하나를 고려하지 않았음을 입증할 수 있다면, 법원은 임대료 동결을 위한 RGB의 결정을 뒤집을 수 있다.

만다니는 사실 자신의 주장을 명시함으로써 스스로 불리한 입장에 처하게 만들었다.

그는 4년간 임대료 인상이 없음을 동의하는 RGB 위원들을 임명하겠다고 약속했다.

그러나 위원들은 이러한 노골적이거나 함축적인 약속을 할 수 없다.

뉴욕주 최고 법원인 항소 재판소는 행정 위원회의 위원들이 편견이나 예단 없이 공정하고 공평하게 행동해야 한다고 명확히 밝혔다.

“편견 없는 결정권자는 행정 기관의 사법 절차에서 핵심적인 보장 요소로 완전히 적용될 수 있다”는 것이 법원의 설명이다.

판사가 모든 증거를 듣기 전까지 판결을 내릴 수 없는 것처럼, RGB의 위원들도 관련 증거를 듣고 평가하기 전에 임대료 동결에 찬성할 것이라고 암시할 수 없다.

공정하고 공정한 결정이 이루어져야만 임대료 동결과 같은 사안에서 편견을 피할 수 있다.

RGB는 57년 역사 동안 단 세 번의 임대료 ‘동결’을 결정한 바 있으며, 이 중 두 번은 빌 드블라지오 행정부 하에서 이루어졌다.

그럼에도 불구하고 이들 동결 중 두 개는 한 해 계약에 대해서만 적용되었고, 두 해 계약에 대해서는 2%의 인상이 허용되었다.

만다니는 전례 없는 4년간의 임대료 동결을 공약으로 내세우며 자신의 시장 후보자로서의 입지를 굳혔지만, 만약 그가 11월에 승리한다면 그의 계획은 이로 인해 타격을 받을 수 있다.

그가 한 발언은 법원에서 그를 기소할 수 있는 근거로써 사용될 수 있다.

이미지 출처：city-journal