로스앤젤레스, 산불 이후 주택 비상 상황과 가격 폭등 문제

지난 1월, 로스앤젤레스 지역에서 대규모 산불이 발생했다.

고온과 강풍에 의해 촉발된 이 산불은 몇 주 동안 계속되어, 부유한 태평양 팔리세이드 지역과 중산층 알타데나 지역의 전체 이웃을 소각했다.

이 재난으로 최소 30명이 사망하고, 10,000채 이상의 집이 파괴되었다.

불이 꺼진 후, 수천 명의 이재민들이 미국에서 가장 어려운 임대 시장에서 새로운 주거지를 찾기 위해 분투했다.

이들은 비용을 감당할 수 있는 장소를 찾기 위해 Zillow와 Airbnb를 샅샅이 뒤졌고, 찾은 것은 너무 높은 가격의 임대료뿐이었다.

돈벌이에 나선 부동산 소유자들과 중개인들이 수요 증가에 맞춰 가격을 급격히 인상한 것이었다.

알타데나에서 9년간 월세를 내고 살았던 Dawn Smith와 그녀의 가족은 Eaton 화재로 집이 불타자 비슷한 대체 주택을 찾기 위해 온라인 listings를 검색했다.

그러나 그들이 찾은 옵션은 월세가 1만 달러 이상으로, 이전의 3배에 달하는 가격이었다.

결국, 그들은 더 작은 곳인 쉐르만 오크스에서 월 7,800달러에 임대 계약을 체결했다.

그녀의 세입자 보험은 몇 달 간의 차액만 보장했기에, 보험이 만료될 무렵 그들은 어디로 가야 할지 고민하고 있다.

“가격이 너무 미쳤어요,”라고 시카고의 그리스에 말하며 그녀는 덧붙였다, “하지만 어쩔 수가 없어서 임대했어요.”

자연 재해 이후의 가격 폭등에 대한 논란은 미국 전역에서 발생하고 있다.

뉴저지주의 경우 허리케인 샌디 이후 가격 폭등을 단속한 사례가 있고, 노스캐롤라이나주는 허리케인 플로렌스 이후 사기 계약업체를 조사했다.

플로리다에서는 지난해 허리케인 밀턴 이후 100건이 넘는 가격 폭등에 대한 불만이 접수되었다.

대부분의 주에서는 이런 행위를 금지하는 법률이 존재하지만, 재난의 혼란 속에서 이 법률을 집행하기는 어렵고, 어떤 경제학자들은 이런 법이 오히려 재고 부족이나 사재기를 초래할 수 있다고 주장한다.

하지만 주택은 별개의 경우다.

물이나 휘발유에 대해 과도하게 지불하는 것은 어렵겠지만, 임대 아파트에 대해 과도하게 지불하는 것은 장기적인 의무가 되어 파산이나 퇴거로 이어질 수 있다.

임대 아파트의 가격 폭등에 대한 우려는 최근의 여러 산불 이후 나타났고, 2018년 파라다이스의 캠프 화재와 2021년 볼더의 마샬 화재 등이 그러했다.

그러나 검찰과 공직자들은 이런 불법 행위를 단속하거나 처벌하는 데 있어 크게 실패하고 있다.

로스앤젤레스에서의 산불이 발생한 지 이틀 후, 기술 창업자 Edward Kushins와 부동산 중개인 Willie Baronet-Israel은 그들이 렌트하고 있던 해변가 집의 가격을 36% 인상했다.

이 지역은 팔리세이드 화재 지역에서 약 15마일 떨어져 있다.

산불 발생 한 달 후, 캘리포니아 주 검찰총장 Rob Bonta는 식량과 주거지의 가격을 비상시 10% 이상 올릴 수 없다는 주법을 근거로 against 두 사람을 고소했다.

유죄로 판명될 경우, Kushins와 Baronet-Israel은 1만 달러 이하의 벌금과 최대 1년의 징역형에 처해질 수 있다.

그렇지만 헤르모사 비치의 그 목록은 수천 개의 가격이 인상된 것 중 하나에 불과하다.

워싱턴 포스트의 한 분석에 따르면, 산불 이후 로스앤젤레스 지역의 평균 임대료는 2주 만에 20% 상승했다.

이는 캘리포니아 법률에 따라 허용되는 최대 인상률의 두 배이다.

홈렌탈 회사인 Airbnb 역시 사용자들이 2,000개 이상의 자산에 대해 법적 한도를 넘는 가격을 책정하도록 허용했다.

이러한 집행 부족은 재난 발생 후 흔한 일이지만, 이번에는 주택 가격에 대한 규제가 강화되도록 하는 전례 없는 캠페인이 촉발되었다.

Chelsea Kirk는 로스앤젤레스 산불 이후 가격 폭등에 맞서 싸우기 위해 조직한 세입자 옹호자다.

“미약한 집행이 전반적인 신호를 보냈다,”고 Kirk은 말했다.

“임대인들은 그러한 집행이 존재하지 않는다고 기대하고 있다.”

미국의 36개 주와 컬럼비아 특별구에는 비상 상황에서 상인을 가격 폭등으로부터 보호하는 법률이 있지만, 캘리포니아와 달리 대부분은 구체적인 수치를 규정하지 않고 “과도한”이나 “비양심적” 인상 등을 금지하는 것이 많다.

“법률이 제각각이다,”고 공익연구단체인 Public Interest Research Group의 리드 소비자 옹호자 Teresa Murray는 말했다.

뿐만 아니라 이 법률을 집행하는 데에도 미미한 진전을 보이고 있다.

재난 후 정부는 어디에나 존재할 수 없기 때문에 대다수의 피해자는 자신의 권리에 대해 알지 못하고 위반자를 신고하지 않는다.

주택과 관련된 상황은 더욱 심각하다.

전국의 세입자가 흔히 월세에 30% 이상의 소득을 쓰고 있기 때문에, 주택이 부족한 상황이다.

산불과 허리케인은 빠른 시간 내에 수천 채의 주택을 파괴해 지역 주택 공급을 더욱 악화시키는데 기여한다.

전국의 연구에 따르면, 대다수의 임대인들은 대규모 화재와 홍수 이후 가격을 인상하는 경향이 있다.

예를 들어, 2018년 파라다이스의 캠프 화재 이후 임대 아파트 가격이 25% 상승했고, 2023년 마우이의 화재 이후 라하이나는 44% 오른 사례가 있다.

볼더의 경우, 2021년 마샬 화재 이후 10% 이상의 인상을 경험한 세입자는 4분의 1에 달하며, 여러 번의 홍수 사건에서도 저렴한 아파트는 평균 5% 인상되었다.

이러한 가격 인상은 저소득 가구에 가장 큰 영향을 미쳐 그들이 이사하거나 다른 비용을 줄여야 하는 상황에 처하게 만든다.

로스앤젤레스의 상황 역시 올해 초, 팔리세이드와 이튼 화재 이후 같은 동향을 보였다.

알타데나에 살던 Blanca는 남편과 함께 살던 아파트가 화재로 피해를 입으면서 다른 아파트를 찾아야 했다.

비록 그들의 유닛은 무사했지만, 아파트 단지에 물, 가스, 전기가 없었기 때문에 그녀는 결국 비싼 아파트를 찾아 다시 돌아가야 했다.

“이곳은 심지어 검사도 받지 않았고, 많은 사람들이 2월 이후로 돌아왔다,” Blanca는 스페인어로 말했다.

“하지만 다른 갈 곳은 없었어요.”

불이 난 직후, 캘리포니아 검찰총장 Bonta는 가격 폭등 방지법에 대해 여러 차례 강조했다.

그러나 재산 소유자들은 법에 관해 듣지 못했거나 아예 무관심한 경우가 많았다.

Bonta 검찰총장은 화재 이후 가격 폭등을 시도한 것으로 의심되는 재산 소유자들에게 750건 이상의 경고장을 발송했으나, 4건의 소송만 진행했으며 아직 유죄 판결을 받지 못했다.

로스앤젤레스 시 변호사 사무실에서도 일부 소송을 제기했지만, 더 큰 로스앤젤레스 카운티 검찰사무실은 단 한 건의 가격 폭등 사건도 고소하지 않았다.

법률 비영리 단체들은 피해자가 남아있어야만 소송을 제기할 수 있다고 하며, 대부분의 재난 피해자는 법적 지식을 갖추지 않거나 리소스가 부족해 소송을 이어가기 어렵다.

주택 권리 센터의 소송 이사인 Rodney Leggett는 “우리가 조금 실망하고 있다고 말할 수 있다,”고 했다.

“우리는 가격 폭등에 대한 불만을 받은 경우가 많지만, ‘내가 가격 폭등 당하고 있다’고 말하는 사람들이 상대적으로 적다.”

그가 이렇게 말하는 이유는 사람들은 가격 변화 추적하는 것이 매우 어렵기 때문이다.

하지만 로스앤젤레스에서 화재 이후 가격 폭등 현상은 새로운 집행 조치를 촉발했다.

Zillow에서 비싼 주택들이 넘쳐나자, 세입자 옹호자들은 가격 폭등을 추적하고 규탄하기 위한 군중 조성을 시작했다.

Kirk는 많은 가격 인상 사례를 보며, Bonta 사무실과 지역 검찰이 모든 임대인에 대한 고소를 진행하는 데 한계가 있음을 알았다.

Kirk는 데이터 분석가 Lauren Harper와 협력하여 ‘더 렌트 브리가이드’라는 새로운 조직을 세웠고, 이 조직은 Zillow에서 가격 폭등 법을 위반한 아파트 목록을 편집할 수 있는 스프레드시트를 만들었다.

자원봉사자들은 폭등할 수 있는 증거를 제출하도록 유도했고, 화재 발생 초기 몇 주 동안 1,500건 이상의 목록이 제출되었다.

캘리포니아 아파트 협회의 커뮤니케이션 책임자인 Mike Nemeth는 주 대부분의 임대인들은 법을 준수하려고 노력한다고 말했다.

“캘리포니아 아파트 협회는 공공 비상사태 발생 시 임대 제공자의 법적, 윤리적 의무를 진지하게 받아들입니다.”고 그는 말했다.

“대부분의 주택 제공자는 올바른 일을 하기를 원하며, 우리는 그들이 중요한 상황에서 복잡한 규정을 쉽게 이해할 수 있도록 도와주는 역할을 하고 있습니다.”

‘렌트 브리가이드’의 압력 덕분에 로스앤젤레스 지역 당국은 가격 인상 행위를 처벌하기 위한 새로운 시스템을 구축하고 있다.

로스앤젤레스 카운티 감독 위원회는 7월에 가격 인상 행위를 제재할 수 있는 새로운 시스템을 작성하기로 결정했다.

검사가 유도하려고 하던 개인 소송이나 변호사와 같은 고소 방식을 대체해, 카운티 정부는 임대인에게 관리상의 벌금을 부과할 수 있게 되는 것이다.

이 벌금은 위생 관련 문제로 식당을 벌주거나 불법 주차한 운전자를 처벌하는 방법과 유사하다.

위반당하는 임대인에게는 하루에 최대 1,000달러의 벌금이 부과될 수 있으며, 조사의 협조를 거부할 경우 하루에 추가적으로 500달러가 부과될 수 있다.

소비자 감시 회사인 Consumer Watchdog의 사장인 Jamie Court는 이러한 규정이 가격 폭등 법을 집행하기 위한 모델이 될 수 있다고 주장했다.

“이는 강력한 억제력으로 필요하며, 사람들에게 가격 폭등이 검사자의 재량으로 여겨지지 않도록 알릴 수 있도록 돕습니다.”고 그는 밝혔다.

가주에서의 가격 폭등 감시는 8월 말에 종료되므로, 새로운 규정은 캘리포니아에서 화재, 홍수 또는 기타 재난을 선언할 때만 적용된다.

그러나 카운티의 조율 중지 기간이 끝났음에도 불구하고, Kirk와 다른 옹호자들은 걱정스러운 점을 발견했다.

화재로 인해 이주했던 주택의 수요가 감소했음에도 불구하고, 많은 임대인이 여전히 시장 가격을 초과해 새로운 단위를 나열하고 있다.

로스앤젤레스의 주택 공급이 그렇게 제한되어 있어 가격 폭등이 시장의 일상적인 부분이 되었다고, Kirk와 Harper는 결론을 내렸다.

화재와 같은 큰 충격이 없는 상황에서도, 임대인들은 여전히 요금을 격상하고 있으며 임차인들은 여전히 그에 맞게 지불하고 있다.

긴급 선언은 몇 달 단위의 임시적인 조치일 뿐이지만, 전반적인 주택 문제는 여전히 심각하다.

이미지 출처：laist