브루클린과 퀸즈를 연결할 인터버러 익스프레스(IBX) 관련 부동산 시장의 변화

브루클린과 퀸즈를 연결하는 새로운 경량 전철 노선인 인터버러 익스프레스(IBX)는 수년 후 개통될 예정이며, 이미 뉴욕시 부동산 시장에서 큰 관심을 받고 있다.

프로젝트가 제안된 노선에 위치한 일부 지역은 부동산 가치의 급증을 예고하는 반면, 다른 지역은 동네의 특성 변화로 인해 가치 하락의 전망에 직면하고 있다.

길이 약 14마일의 IBX는 기존의 화물철도 노선을 대부분 이용하여 출퇴근 시간을 대폭 단축하고 브루클린과 퀸즈의 접근성을 개선하는 것을 목표로 하고 있다.

특히 교통이 불편한 지역에 거주하는 뉴욕 시민들에게 더 나은 접근성을 제공할 것으로 기대되고 있다.

올해 7월 30일 디자인 단계에 들어간 이 55억 달러 규모의 프로젝트를 지지하는 이들은 IBX가 경제 성장을 촉진하고 관련 지역을 사업자 및 주거용 부동산 소유자들에게 더욱 매력적으로 만들 것이라고 주장하고 있다.

부동산 전문가들은 IBX 노선에 위치한 지역 사회에 많은 혜택이 있을 것으로 예상하고 있다.

사치 부동산 전문인 토냐 카나디는 “새로운 교통 프로젝트가 동네에 생명을 불어넣는 것을 여러 번 보았다”며, “IBX는 아직 몇 년 남았지만 영향은 확실히 느껴질 것”이라고 말했다.

개발과 판매, 자산 관리를 전문으로 하는 카나디는 이 대규모 교통 프로젝트가 브루클린과 퀸즈 주민들에게 새로운 기회의 문을 열 것이라고 강조했다.

“IBX는 브루클린과 퀸즈를 더 연결되게 만들 것이며, 이는 주택 소유자, 구매자 그리고 지역 사회가 함께 성장할 수 있는 기회를 의미한다.

이것이 우리가 지켜볼 수 있는 흥미로운 부분이다.”

IBX 노선은 거꾸로 된 ‘C’자 형태로 남부 및 동부 브루클린과 중앙 퀸즈를 연결할 예정이다.

예정된 노선에는 선셋 파크, 보로 파크, 미드우드, 플랫부시, 브라운스빌, 이스트 뉴욕, 뉴 롯츠, 부시윅, 리지우드, 미들 빌리지, 마스페스, 엘므허스트, 잭슨 하이츠 등이 포함된다.

IBX 노선에 위치한 각 지역 사회는 각기 독특한 개성을 가지고 있으며, 카나디는 “각 동네는 사람과 마찬가지로 고유한 개성을 지니고 있다”고 언급했다.

부동산 관계자들은 각 동네가 IBX에 의해 다르게 영향을 받을 것이라고 설명했다.

“어떤 동네는 더 바빠질 것이라는 점에서 적응할 필요가 있을 수 있지만, 이는 또한 더 많은 에너지를 의미할 수 있다”고 그녀는 말했다.

글렌데일, 마스페스 및 미들 빌리지와 같은 통근이 어려운 지역에서는 IBX가 게임 체인저가 될 것으로 예상된다.

하지만 이들 지역 주민들은 자신의 비교적 교외-like 지역 사회에 큰 변화를 가져오게 될 것이라는 우려를 표명하고 있다.

주민들은 소음과 인파의 증가 가능성에 대한 걱정을 하고 있으며, 인근 몇몇 묘지가 IBX 노선에 위치하여 개인적인 우려를 내세우고 있다.

주민인 데비 히피는 “제 아버지가 그 선로 근처에 묻혀 계신데, 그곳이 방해를 받게 될 것입니다”라고 덧붙였다.

“현재로도 사람들로 가득 차 있습니다. 이 동네에 새로운 역이 필요하지 않습니다”라고 글렌데일 주민은 말하며 우려를 표현했다.

하지만 마스페스에 살아가는 제이슨과 그의 가족은 IBX가 정말 편리하다고 느끼고 있다.

“저는 브루클린 육군 터미널에 자주 가는데, 통근이 단축될 것입니다.

맨하탄을 거치지 않아도 됩니다.”

소셜 미디어에서는 많은 브루클린 주민들이 퀸즈와 연결되는 대중교통에 대한 아이디어를 환영하는 의견을 내고 있다.

“이제 드디어 시작입니다”라며 한 댓글 작성자는 회의감을 표명했다.

MTA는 2022년과 2023년에 이 프로젝트에 대한 공공 참여 회의를 개최하였으며, 피드백에 대한 추가 기회도 예정되어 있다.

한편, IBX 노선의 일부분을 포함하는 지역구의 퀸즈 시의원인 로버트 홀든은 프로젝트에 대해 “모호하다”고 언급하며 그의 유권자들에게 더 많은 질문을 남긴다고 말했다.

그의 지역구의 주요 관심사는 고밀도 개발을 위한 구역 재지정에 관한 문제이다.

“지금 우리는 역이나 기차역에서 특정 반경 내의 모든 지역을 재지정하고 더 높은 건물과 고밀도로 개발하길 원하고 있음을 듣고 있다”고 홀든은 말했다.

“이에 따라 한 가족 또는 두 가족 구역에 더 높은 밀도의 건물들이 들어설 것입니다. 이는 결코 수용할 수 없는 상황입니다.”

홀든은 처음에는 이 IBX에 대한 긍정적인 시각을 가지고 있었지만, 현재는 더 많은 부정적인 측면을 느끼고 있다고 말했다.

“그들은 사실상 우리 동네의 특성을 바꾸고 싶어하는 것입니다.

우리는 우리의 뒷마당에서 앉아 햇볕을 느낄 수 있는 것에 매우 큰 가치를 두고 있습니다.

그것을 해치는 모든 것은 싸워야 합니다.”

미들 빌리지나 보로 파크와 같은 “조용한 장소‘는 사람들이 모여 소음이 늘어나는 경우 가족들이 이사를 꺼릴 수 있다는 점에서 영향을 받을 수 있다고 마리야 후자일로바는 설명했다.

그녀는 부동산 가치가 일반적으로 교통 개선과 함께 상승하기 때문에 명확한 가치 손실을 발견하기 어렵다고 덧붙였다.

하지만 이제는 소음과 인파가 증가하면 가족들은 그 지역에 사는 것을 꺼릴 수 있다고 밝혔다.

그 외에, 지역 사회의 변화로 인해 오랜 주민들이 귀향하는 방향으로 촉발될 수 있는 젠트리피케이션도 우려되고 있다고 후자일로바는 덧붙였다.

그럼에도 불구하고 전문가들은 IBX를 통해 재지정으로 인해 노선 주변에 수만 가구의 신축이 가능할 수 있다고 언급하였다.

이는 도시의 주택 위기를 완화하는 데 기여할 수 있다.

후자일로바는 “이는 재지정으로 인해 7만 가구 이상이 가능해질 것이며, 격차가 있는 지역의 주택 공급 부족 문제를 완화할 수 있다”고 설명했다.

이와 함께 더 빠른 통근시간은 일자리 접근성을 높이고, 저소득 주택에 대한 의무화와 결합된다면 적정 가격을 간접적으로 증진할 수 있다.

MTA 건설 및 개발 부서의 제이미 토레스-스프링어 사장은 IBX의 잠재력을 느끼는 이들과 공감한다고 밝혔다.

“우리는 브루클린과 퀸즈를 더 잘 연결하고 90만 명의 인근 주민 및 26만 명의 인근 근로자들에게 변화를 가져올 IBX의 잠재력을 보고 있는 이들과 값지게 생각한다”고 그는 말했다.

“우리는 이 혁신적인 프로젝트로 영향을 받을 지역 사회 및 지역 지도자들과 협력하여 미래를 계획하기를 기대하고 있다.”

로스벨트 애비뉴, 브루클린 육군 터미널 및 기타 지역은 큰 초기 이득을 볼 것으로 예상된다.

이 프로젝트의 자금은 MTA의 2025-2029년 동안의 684억 달러 규모의 자본 계획의 일환으로 승인되었다.

이 IBX는 계획된 노선에 따라 노선이 위치한 다양한 레일에서 권력이 발생하며, 두 개의 구역에서 거주하는 주민들에게 교통 옵션을 제공할 것으로 예상된다.

MTA 관계자들은 이 노선이 17개의 서로 다른 지하철 노선과 롱아일랜드 철도와 연결될 것이라고 밝혔다.

맨하탄을 우회하며, IBX의 한 방향 성질의 종단 간 여행은 40분 이내에 완료될 것이다.

제이미 토레스-스프링어는 “IBX는 조용하게 하지만 근본적으로 사람들이 브루클린과 퀸즈를 넘나드는 방식에 변화를 줄 것”이라고 말했다.

그는 “서로 멀리 떨어져 있다는 느낌을 가졌던 동네들을 서로 연결하는 것이며, 단순한 교통 향상이 아닌 새로운 생명력을 준 것”이라고 말했다.

이는 사람들이 맨하탄의 중력이 아닌 서로 다른 지역에 살고, 일하고, 삶을 구축할 수 있는 기회를 창출한다고 강조했다.

티탄 상업 부동산 그룹의 매니징 디렉터인 토드 드로렛은 IBX가 저렴한 주택의 가능성을 열어줄 것이라고 설명했다.

그는 현재 개발업자들이 “조용하게” 개발을 계획하고 있다고 언급했다.

“산업 동향에 따르면, 저렴한 주택 개발업자들은 계획된 역 근처에 대규모 프로젝트를 건설할 가능성이 높다”고 언급하였다.

그들은 아마도 혼합 사용 프로젝트를 진행하여 식료품점 및 서비스 기반의 소매업체들을 유치할 수 있을 것이라고 했다.

그는 로스벨트 애비뉴, 메트로폴리탄 애비뉴, 애틀란틱 애비뉴 및 브루클린 육군 터미널 주변이 가장 먼저 큰 이득을 볼 것으로 예상된다고 덧붙였다.

“정차하는 정거장이 많을수록 주택에 대한 수요가 더 클 것입니다.

주택에 대한 수요가 충족되면 소매업체들이 위치를 정하고, 이를 통해 슈퍼마켓, 레스토랑, 카페 및 서비스 기반 기업의 유치가 더 매력적으로 느껴질 것입니다.”

드로렛은 IBX가 두 개의 구역에서 저렴한 주택을 유도할 것이라고 결론지었다.

최근 미국 연방 주택 부서는 컨그레스의 패니메이(Fannie Mae) 및 프레디맥(Freddie Mac) 모기지 및 대출 프로그램이 저소득 주택 세금 공제 속성을 지원하는 금액을 두 배로 늘리겠다고 발표하였다.

“결국 이 도시의 대중 교통 편의성이 느껴지는 쇄를 가진 브루클린과 퀸즈 지역에 대규모 저렴한 주택 프로젝트가 될 것으로 보인다”고 드로렛은 말했다.

이미지 출처：amny