에머리빌, 주택 임대 비율 급증: 소유주 감소 현상

에머리빌이 최근 주목받고 있는 이유는 그동안 우려의 목소리가 높아왔던 현상이 드러났기 때문이다.

무려 70%의 에머리빌 주민들이 현재 주택을 임대하고 있으며, 이는 시내에서 판매 가능한 주택 비율이 30% 이하로 감소했음을 뜻한다.

부동산 목록 포털인 포인트2홈즈(Point2Homes)의 새로운 연구에 따르면, 교외 지역들이 점점 더 세입자로 구성되는 추세를 보이고 있으며, 에머리빌은 샌프란시스코-오클랜드-프리몬트 대도시 지역 내에서 가장 높은 세입자 비율을 기록하고 있다.

이 데이터는 남부 만(Metropolitan South Bay) 지역은 별도로 집계하여 나타낸 것이다.

에머리빌의 소유주 점유율은 20년 넘게 하락세를 보였으며, 2000년에 37.1%로 정점을 찍은 후, 2010년에는 35.4%까지 감소했으며, 현재는 29.7%에 머물고 있다.

최근 감소세는 시내에서 가장 최근에 완공된 500세대 규모의 에머리 아파트(Emery)와 186세대의 베이뷰 아파트(Bayview)에 주로 기인한다.

에머리빌은 2009년 애딜린 플레이스(Adeline Place) 이후로 주목할 만한 소유주 주택을 건설하지 않았다.

현재 에머리빌에는 대부분 임대주택으로 예정된 주택 파이프라인이 존재하여, 이 비율은 앞으로도 계속 감소할 것으로 예상된다.

흥미롭게도, 순위에서 다음 4개 지역인 체리랜드(Cherryland, 66%), 애쉬랜드(Ashland, 64%), 샌 파블로(San Pablo, 57%), 이스트 팔로 알토(East Palo Alto, 52%)는 주로 저소득 지역으로 간주된다.

체리랜드와 애쉬랜드는 하위 더치 시를 넘어 하야워드와 샌리안드로 사이에 위치해 있다.

2023년 에머리빌의 중간 가구 소득은 120,302달러로, 이 지역에서 평균 이상의 수치를 기록하고 있다.

에머리빌은 전형적인 “교외 지역”이라기보다는 “엣지 시(Edge City)”로, 도시의 밀도와 복합 용도가 전통적인 교외 지역과 차별화된다.

임대 주택이 늘어남에 따라 많은 이들이 주택 구매 대신 임대를 선호하게 되는 경향도 보인다.

주거 환경의 장점으로 인해 많은 사람들이 임대 옵션을 만족스럽게 받아들이고 있다.

특히, 더 많은 편의시설을 선호하는 젊은 세대들은 에머리 아파트(The Emery Apartments)의 옥상 수영장, 볼링장, 공동 작업 공간 등의 시설에 매력을 느끼고 있다.

그러나 많은 경우, 세입자들은 더 유동적이어서 지역 사회의 연속성을 유지하는 데 어려움을 겪는 경향이 있다.

통계적으로 임대 주택 거주자는 소유주보다 시민 참여도가 낮은 경우가 많지만(세입자들은 사회적 참여도는 동일하다), 이에 대한 연구는 상반된 결과를 보이기도 한다.

에머리빌은 그들의 주택 재고 중 상당 부분이 기업 임대주와 기관 투자자에게 소속되어 있는 점을 우려하고 있다.

기업 임대주는 퇴거를 상대적으로 더 자주 시행하며 임대료를 더 공격적으로 인상하는 성향을 보인다.

현재 캘리포니아에서 주택의 5분의 1은 이제 투자자들이 소유하고 있다.

에머리빌이 이 상황을 고쳐 나가고 있는 걸까?

에머리빌 주민들은 최근 주택 소유 기회를 증가시키기 위해 지속적으로 목소리를 높여왔지만, 지난 10년간 도시와 관계자들은 이러한 요구를 충족시키지 못하고 단독 저소득 임대주택 건설에만 집착해왔다.

도시가 개발 보너스 시스템을 통해 제공하는 유인책은 개발자들이 콘도를 대신 건설하도록 이끌기에는 명백히 매력적이지 않다.

시는 최근 공공 시장 개발 계약 연장에 대한 조항으로 주거 유닛을 아파트가 아닌 콘도로 변경하는 타당성 조사를 포함시켰다.

이 연구는 개발자들이 에머리빌에서 콘도를 건설하는 데 주저하는 이유를 발견하는 데 중요한 정보가 될 수 있다.

CEQA와 “Right to Repair Act” 개혁이 더 많은 콘도를 촉진할까?

에머리빌의 지역 보조금과 다른 시장 조건이 부분적으로 원인이 되고 있지만, CEQA와 2002년 “Right to Repair Act”(SB 800)와 같은 더 큰 주 전체 문제도 관계가 있다.

CEQA의 결점 중 하나는 이웃들이 성장을 저지하기 위해 악용할 수 있다는 점이며, 노동 조합이 양보를 요구하기 위해 이용할 수 있다.

최근 CEQA 개혁의 효과는 에머리빌에서 프로젝트를 더 간소화하도록 할 것으로 보이나, 이러한 비용 절감이 소유주 주택 증가로 이어질지는 미지수이다.

“Right to Repair Act”는 주택 소유자에게 건설업체에 대해 소송을 제기할 수 있는 10년의 기회를 부여하지만, 결과적으로 아파트 건설로 전환되고 있을 수 있다.

“캘리포니아의 건설 결함 책임 법률의 범위는 개발업체와 계약자가 새로운 콘도를 건설하는 데 큰 억제 요인으로 작용한다.”

2024년 터너 센터의 보고서는 이런 내용을 서술한다.

“이 법률은 공사가 완료된 후 10년까지 적용되며, 임대주택은 단지 4년만 적용된다.”

보고서는 이러한 법률 개혁이 소유주 주택을 촉진할 수 있을 것으로 추천하고 있다.

여기에는 사소한 결함에 대해 짧은 기간을 두는 단계적 시간 제한, 새로운 주택 보증 프로그램, 소송 전 중재를 의무화하는 “Right-to-Repair” 과정이 포함된다.

작년에 스티브 글레이저 주 상원 의원이 이러한 문제를 해결하기 위한 법안을 발의했으나, 위원회 통과에 실패하여 개혁이 긴 싸움이 될 것임을 시사한다.

현재로서는, 주택 소유의 혜택을 누리길 원하는 사람들은 다른 지역 사회를 찾아야 할 가능성이 높아 보인다.

이미지 출처：evilleeye