애틀랜타, 물류 창고 과잉 건설로 침체 중

CBRE의 부사장 블레인 켈리는 “애틀랜타는 항상 과잉 건설을 한다”고 말했다.
“재앙은 아니지만, 우리는 과잉 건설 상태이며, 시장은 현재 상당히 부진하다.”

2020년 COVID-19으로 인한 셧다운은 공급망을 혼란에 빠뜨리고 물류 창고와 배송 중심에 대한 전례 없는 수요를 생성했다.
2022년에는 전형적인 연간 물류 창고 공간의 양만큼이 매 3개월마다 건설을 시작하기 시작했고, 계속해서 프로젝트가 증가하면서 대기 중인 중량이 쌓였다.
“2023년과 2024년에 매우 많은 건축물이 공급되어 우리는 여전히 그 공간을 소화하고 있다”고 쿠시먼 & 웨이크필드의 물류 및 산업 서비스 그룹 리더인 리사 핏먼이 말했다.

애틀랜타의 데이터 센터 시장은 최근 2년간 건설 수치가 급증하며 인기를 끌고 있지만, 산업 물류 창고와 임대 제조 공간의 경우 상황이 다르다.
웹 서버를 수용하도록 설계된 산업 공간의 틈새 시장인 데이터 센터에 대한 수요는 여전히 활발하지만 물류 창고와 임대 제조 공간은 그렇지 않다.

CBRE에 따르면, 이 지역의 산업 공실률은 2022년에 비해 두 배인 8.6%로 증가했다.
이번 상승은 주로 올해 대형 임대 계약이 부족한 데 기인하고 있다.
2025년에는 500,000제곱피트 이상의 산업 임대 계약이 확정되지 않았다.

이러한 경향은 대형 임차인을 유치하려는 새로운 건물에 부정적인 영향을 주고 있다.
CBRE의 조사에 따르면, 2023년 이후에 애틀랜타 메트로에 공급된 최소 8개의 창고가 완전히 비어 있다.

켈리는 “임대업계에서 빈 공간 기념일에 대해 이야기하는 것을 좋아하는 사람은 없다”고 말하며, “하지만 그곳에는 몇 가지 기념일이 있다”고 덧붙였다.

전문가들은 애틀랜타의 산업 시장이 현재 ‘붉은 채찍 효과(bullwhip effect)’의 전형적인 사례라고 설명했다.
소비자의 수요 변화가 공급망에 파급 효과를 일으켜 과잉 조정을 초래하는 경제 원리인 붉은 채찍 효과는, 팬데믹 동안 사람들이 식료품점이나 중고차 매장에서 물건이 매진되는 현상을 직접 경험하면서 인식되었다.
켈리는 “5년 전에는 무엇이든 찾기 힘들었다. 화장지, 자동차, 반도체, 티셔츠 등이 없었다고” 말했다.
“그리고 이제는 너무 많다. 이러한 진동은 부동산 시장에서도 확실히 나타난다.”

메트로 애틀랜타의 지속적인 인구 증가와 기업 투자 유입은 산업 시장을 다른 부문이 겪고 있는 큰 역풍으로부터 보호해 주었다.
팬데믹 이후 원격 및 하이브리드 근무 시스템의 대중화로 사무실 시장은 근본적인 혼란을 겪으며 기록적인 공실률과 몇몇 주목할 만한 차압이 발생했다.
그러나 전문가들은 산업 시장이 그런 존재론적 수요 위협이나 광범위한 대출 문제에 직면하지 않고 있다고 주장하고 있다.
최근 몇몇 회사와 부동산 투자 신탁(REIT)이 몇 달 동안 산업 프로젝트에 투자하거나 창고 포트폴리오를 인수하는 데 많은 자금을 투입하고 있다.

필라델피아에 본사를 둔 Alterra IOS는 애틀랜타를 포함하여 전국 350개 이상의 산업 사이트를 인수하기 위해 3억 4,360만 달러의 대출을 완료했다.
캐나다의 사모펀드인 브룩필드는 7월에 애틀랜타를 포함한 산업 창고로 이루어진 53개 포트폴리오를 인수하기 위해 4억 3,800만 달러의 거래를 마쳤다.
브룩필드의 한 임원은 보도자료에서 “산업 부동산은 시장 불확실성이 증가하고 대체 비용이 상승하더라도 여전히 강력한 투자 기회로 남아 있다”고 언급하며 인플레이션이 신축 비용을 증가시키고 있다고 설명했다.

렌탈 활동은 새로운 공간이 완료된 만큼 둔화했지만 여전히 어느 정도 활기를 잃지 않았다.
쿠시먼 & 웨이크필드의 연구 관리자 오드리 기게르는 올해 첫 분기와 비교해 두 번째 분기에 산업 임대 계약이 5% 증가했다고 말했다.
임대 갱신은 25% 증가했다.

“이는 애틀랜타에서 사람들은 다시 그들의 공간에 재투자를 하려는 신뢰를 보이고 있다는 신호”라고 그녀는 덧붙였다.

얼마나 많은 공간이 하위 임대 가능한지는 몇 년 전보다 훨씬 높지만, 2023년 말 이후로는 비교적 안정세를 유지하고 있다.
부동산 전문가들은 하위 임대 시장이 임차인들의 공간 필요성을 제대로 판단하고 있는지를 측정하는 핵심 지표라고 말한다.

비어 있는 새로운 공간 몇 개에도 불구하고, 2020년 이후에 지어진 창고들은 그들의 동료들보다 상당히 좋게 성과를 내고 있으며, 사무실 부문에서 품질을 중시하는 경향을 반영하고 있다.
핏먼은 이러한 비어 있는 공간이 비교적 빨리 채워질 것으로 낙관하고 있으며, 새로운 건축이 중단되면서 시장이 급격히 변화할 것이라고 전망하고 있다.
“시장 변화의 창이 빠르게 닫히고 있다”고 그녀는 말했다.
“다음 60일 안에 조치를 취하지 않은 경우, 시장은 그들이 원했던 것보다 더 빨리 변화할 것이다.”

이미지 출처：ajc