콜로라도, 주택 가격 상승의 원인을 파악하고 해결을 위한 대책 마련에 나서다

여러 해에 걸친 논란이 계속된 조닝 개혁 이후, 콜로라도의 주택 옹호자들은 주 전체의 주택 가격을 높이는 다양한 원인들에 대한 관심을 기울이고 있다.

문제는 결코 간단하지 않다.

마일 하이 유나이티드 웨이에서 6월에 발표한 새로운 보고서에 따르면, 콜로라도에서 저렴한 주택을 건설하는 데 어려움을 겪는 거의 12가지의 요인이 확인되었다.

이는 조닝 문제만으로는 주택 위기를 해결할 수 없음을 다시 한번 짚어준다.

높은 이자율, 비싼 건설 자재, 숙련 노동력 부족 등 경제적 요인이 주요 요인으로 떠오르고 있으며, 느린 규제 프로세스는 주택 개발에 수개월 또는 수년을 추가적으로 소요하여 비용을 상승시킨다.

토지, 인프라, 물, 그리고 물론 조닝 문제가 뒤따른다.

맥킨지 앤 컴퍼니의 파트너인 라이언 맥컬로우는 “문제의 규모를 보았을 때, 그리고 필요로 하는 모든 해결책이 보였을 때, 결국 모든 이해당사자들이 함께 모여 문제를 해결해야 한다는 결론이 나왔다”고 말했다.

이 컨설팅 회사는 유나이티드 웨이와 주택 개발업체 오크우드 홈즈의 자선단체인 빌드스트롱 재단과 협력하여 이 보고서를 작성하였다.

그러나 참가자들은 콜로라도가 얼마나 심각한지를 말하는 또 다른 연구가 필요하지 않다는 것을 깨닫게 되었다.

대신, 주택 문제를 해결하기 위해 협력할 사람들이 더 필요하다는 것이다.

지난 1년 동안, 이러한 노력은 다른 방향으로 전환되었다.

옹호자들은 주택 개발자와 비영리단체를 주 및 지방 공무원과 함께 모아 다양한 경제 및 정치적 요인들에 대한 진전을 이루기 위한 통합된 목표를 가지기로 한 새로운 주택 컨소시엄을 3월에 출범하였다.

규제의 어려움

작년, 패트 해밀은 자신의 체리 크리크 집에 새로운 뒷 포치를 설치하기로 결정했을 때, 수십 년간 일해온 계약자를 고용하고 싶었다.

그러나 그의 디자이너는 나쁜 소식을 전했다.

그 계약자는 허가 문제로 인해 덴버에서 작업을 거부했다고 하였다.

해밀은 이러한 허가 문제에 익숙한 집 짓는 사람이다.

“우리가 사업을 했던 다양한 시장 중에서 덴버가 절대적으로 최악이었다”라고 해밀은 말한다.

그는 새로운 컨소시엄의 공동 의장을 맡고 있다.

2024년에 발표된 시 감사 결과에 따르면, 주거 허가 처리 평균 소요 시간이 최근 몇 년 동안 급증하여, 2020년에 15일이던 경미한 허가는 2023년에는 58일로 늘어났다.

신규 건축 허가의 경우 처리 기간이 거의 두 배로 증가하여, 150일에서 263일로 늘어났다.

도시는 이를 개선하기 위해 노력하고 있다고 말한다.

마이크 존스턴 시장은 4월에 허가 사무소를 신설하여 부서 간 협력으로 허가를 보다 신속하게 처리하기 위한 행정명령에 서명하였다.

보고서는 더 많은 도시들이 이를 따라야 한다고 강조한다.

마일 하이 유나이티드 웨이의 200명 이상의 주택 전문가 및 이해당사자를 대상으로 한 설문 조사에서, 응답자의 82%가 허가가 더 많은 저렴한 주택 공급을 저해하는 주요 문제라고 지적하였다.

더욱이, 88%는 조닝 및 변형 일정, 79%는 주택 개발에 대한 지역 주민의 반발을 문제로 삼았다.

하지만 지역 정부와 이웃 주민들만이 주택 개발자에게 비용이 많이 드는 규제 양상을 유발하는 것은 아니다.

저렴한 주택 프로젝트는 보통 여러 자금 출처에 의존하여, 주 정부 보조금을 주 및 연방 세금 공제로 덧붙이며 큰 개발을 자금 지원하면서도 임대료를 저렴하게 유지하려고 한다.

그러나 각 프로그램마다 마감일과 자금 타임라인이 다르기 때문에 여러 주 정부 기관(지역 관리 부서, 경제 개발 및 국제 무역 사무소, 콜로라도 주택 금융청 등)에 걸쳐 퍼져있다.

최악의 경우, 개발자가 다양한 공적 지원 출처를 묶는 데 걸리는 시간은 무려 560일 또는 더 걸릴 수 있다.

그런 종류의 지연은 프로젝트의 목숨을 앗아갈 수 있다.

2021년에 이자율이 낮을 때 재정적으로 타당했던 주택 개발이 현재는 수익성이 떨어지거나, 수익성이 떨어지는 경우, 저렴하게 지어질 수 없다.

“시간이 전부입니다”라고 해밀은 강조한다.

건설 비용

허가 지연과 조닝 문제는 정부가 통제할 수 있는 문제로 부각되지만, 저렴한 주택 가격을 저해하는 가장 큰 장벽은 다소 해결하기 어려운 ‘건설 비용’ 문제로 여겨졌다.

97%의 응답자가 건축 자재 비용을 도전과제로 지목했으며, 91%는 인력의 비용과 공급 문제를 지적하였다.

이러한 문제들은 쉽게 해결되지 않는 전국적인 문제로 여겨지기 쉽다.

하지만 보고서 저자들은 정책 입안자들이 이와 관련해서도 무력하지 않다고 주장한다.

공장 제작 모듈 주택은 전통적인 건축 방식으로 현장에서 지은 집에 비해 비용을 20%에서 25% 절감할 수 있다.

하지만 콜로라도의 모듈 건축 산업이 성장하고 있지만, 가격 절감은 다른 주의 공장들처럼 대규모로 가져올 수 있는 절감 액수의 일부에 불과하다.

저자들은 그 이유 중 하나로, 다양한 도시마다 상이한 건축 요구 사항 때문에 동일한 설계를 사용할 수 없음을 지적했다.

한편, 도제 프로그램을 확대하면 2027년까지 발생할 것으로 예상되는 45,000명의 숙련 노동력 부족을 일부 해소할 수 있다.

강력한 이민 단속이 숙련 노동력 공급을 더욱 감소시킬 경우, 이러한 시나리오는 더 비관적일 수 있다.

그러나 이 설문에서 조사된 응답자들은 저소득 주민들이 감당할 수 있는 주택에 대한 최대 장애물은 공적 자금 부족이라는 것에 동의하였다.

최근 몇 년 동안 주정부는 저렴한 주택 프로젝트에 대규모로 투자해왔다.

법안은 2024년에 주의 저렴한 주택 세액 공제를 확대하였고, 유권자들은 2022년에 주택을 위한 수억 달러를 승인하는 123호 법안을 통과시켰다.

저렴한 주택의 가장 큰 자금 제공자는 연방정부로, 이들에게 혼란스러운 신호를 보내고 있다.

도널드 트럼프 대통령의 광범위한 국내 정책 법안은 저소득 주택 세액 공제를 확대하여 더 많은 주택 개발을 촉진할 것으로 예상된다.

그러나 동시에, 주택 비용을 저소득 가구가 감당할 수 있도록 유지하는 프로그램인 복지 바우처 및 임대 지원 프로그램에 대한 대폭적인 삭감을 제안하고 있다.

앞으로의 방향

이 컨소시엄은 해밀과 마리아 드 캄브라가 공동 의장을 맡고 있다.

시작 몇 개월 동안, 이 단체는 35명의 회원에서 약 70명의 회원으로 증가했다.

이 회원 명단에는 개발자, 주택 콜로라도와 같은 옹호 단체, 그리고 주택 보조금과 세액 공제를 배포하는 각 주 정부 기관의 공무원이 포함되어 있다.

콜로라도 스프링스와 덴버와 같은 몇몇 도시도 참석하고 있다.

하지만 이들이 원하는 성공을 거두기 위해서는 더 많은 도시들이 참여해야 한다.

“우리가 실시한 모든 연구에서 – 200명을 설문 조사하고 40명을 인터뷰했습니다 – 그들이 모두 아는 것은 해결책이 있다는 것입니다”라고 빌드스트롱의 컨소시엄을 관리하는 연구원 케이티 콜턴이 말했다.

“그러나 이러한 해결책들을 실현하기 위해 이해당사자 간의 협조를 이끌어내는 일은 아무도 전담하고 있지 않습니다.”

이러한 상태에서, 주 정부와의 협상을 통해 지역 장기정책들을 개선하고자 하는 희망을 내세우는 이들도 있다.

제레드 폴리스 주지사는 5월에 도시들과의 갈등을 격화시키고, 협조하지 않는 도시의 보조금 지급을 보류하겠다는 행정명령에 서명하였다.

며칠 후, 일부 지역 공무원들은 자신의 조닝 법률을 변경하도록 강요하는 주 정부의 비헌법적 명령에 대한 고소를 제기했다.

또한, 콜로라도 시 정부 연합은 이번 달에 주 정부의 행정명령을 불법으로 간주하라는 이메일을 도시들에게 발송하였다.

“이것은 주지사의 권한을 초과하며, 자의적이고 불합리한 기관 활동을 조장한다는 것이 CML의 입장입니다”라고 이메일의 일부 내용이 적혀 있다.

또한, 개혁을 추진하는 다른 이들은 최근 몇 년 동안 시행된 주 정책 변화에 대한 인력이부족, 자원이 부족하기 때문에 진전을 이루기 어렵다고 하소연하고 있다.

“우리는 콜로라도에서 많은 입법을 통과시켰습니다”라고 콜턴은 말했다.

“이것이 좋은지 나쁜지는 잘 모르겠지만, 매년 5월에 3개, 4개, 5개의 새로운 정책이 쏟아져 나오며, 내년 안에 시행해야 합니다.

이것은 정말로 많은 일입니다.

어떻게 그런 상황에서 모든 것을 제대로 처리하고 지역 사회에 집중할 수 있을까요?”

맥컬로우는, 임대 가격이 식어가는 시점에서 정책 입안자들이 문제의 전반적인 규모를 간과하지 않도록 보아야 한다고 언급하였다.

현재 콜로라도는 지역 중위소득의 50% 이하를 버는 주민들을 위한 162,000채의 저렴한 주택이 부족하다.

보고서는 개발자들이 2016년 이후의 속도로 저렴한 주택을 계속 건설할 경우, 부족 현상이 2035년까지 257,000채로 증가할 것이라고 분석하였다.

“사실, 상황이 나아지고 있지 않습니다.”라며 맥컬로우는 말했다.

“우리는 실제로 저렴한 공급이 줄어드는 중입니다.”

이미지 출처：coloradosun