한국 가계부채 증가와 부동산 시장 규제 강화의 현황

이미지 출처：https://www.frbsf.org/research-and-insights/blog/sf-fed-blog/2017/09/29/korea-household-debt-home-prices/

최근 한국은 모기지를 포함한 가계부채의 극적인 증가를 경험하고 있으며, 이는 10% 이상의 연간 성장률을 기록한 두 해로 이어지고 있습니다.

이전의 규제 시도가 효과를 보지 못한 가운데, 최근의 규제는 신용 성장 제한 및 주택 시장의 과열 완화에 성공적인 모습입니다.

이는 2014년 시장 활성화를 위해 대출 요건을 완화한 것과는 대조적인 상황입니다.

가계 대출의 품질은 현재로서는 양호하게 유지되고 있으며, 한국의 자산 품질을 측정하는 주요 지표인 부실채권 비율이 최근 몇 분기 동안 낮아지고 있습니다.

하지만 주택 가격과 가계부채의 동반 상승은 여전히 경제 성장에 부담이 될 것이라는 우려를 낳고 있으며, 주택 가격이 크게 하락할 경우 한국 은행들에 자산 품질 문제를 야기할 수 있다는 두려움도 존재합니다.

신용 성장, 일시적인 둔화 이후 계속됨

앞서 논의된 바와 같이, 한국의 가계 신용은 2015년 첫 분기에 연간 7.1%의 추세 이상의 속도로 증가하고 있었습니다.

저금리와 2014년 부동산 시장을 지원하기 위해 DTI 및 LTV 비율이 완화된 것이 이 성장을 촉진한 주된 요인이었습니다.

2015년에는 가계부채가 GDP의 84%에 도달했으며, 이는 국제결제은행(BIS)에 의해 보고되었습니다.

2015년까지 가계부채의 증가가 이미 금융서비스위원회(FSC)의 주목을 받았으며, 이후 FSC는 가계부채 통제를 위한 일련의 조치를 시행했습니다.

이 조치에는 신규 및 기존 모기지의 고정비율 및 상환 대출 비율 증가, 담보 가치에서 상환 능력으로의 대출 승인 초점 이동 등이 포함되었습니다.

목표는 비은행 금융기관에서 새로 발행된 비주거 모기지의 LTV를 50%로 낮추는 것이었습니다.

모기지 성장은 새로운 규제 시행 이후 잠시 둔화되었으나, 2016년에는 다시 급증했습니다.

주거용 모기지의 증가로 인해 가계부채와 GDP 비율은 2016년 말에 90%를 초과하였습니다.

신규 조치들이 효과를 내기 시작하다

가계 신용 증가를 통제하기 위해 FSC는 2015년의 노력을 보완하기 위해 새로운 신중한 조치를 시행했습니다.

2016년 7월부터 FSC는 금융기관에게 가계 소득 모니터링을 의무화하고, 담보 대신 채무서비스 비율 평가를 수행하도록 요구했습니다.

또한 집단 대출과 관련된 프로젝트에 대한 현장 조사를 요구하게 되었습니다.

2016년의 조치들은 한국주택금융공사와 한국주택도시보증공사가 집단 대출의 구매 및 보증 역할을 제한하는 등의 내용도 포함되어 있었습니다.

마지막으로 정부는 비은행 부문과 상업용 자산 담보 대출에 대한 모기지의 모니터링 및 관리 강화를 통해 더 엄격한 심사 기준을 적용하였습니다.

이 일련의 조치들은 신용 성장 억제에 더 효과적이었습니다.

2017년 첫 반기에는 연간 모기지 및 가계 신용 성장률이 둔화되기 시작했습니다.

모기지 성장은 5분기 중 가장 낮은 수준에 도달했으며, 총 신용 성장률은 거의 2년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌습니다.

지난달 정부는 서울과 같이 부동산 투기 가능성이 있는 주요 도시에 대해 새로 발행되는 대출의 LTV 및 DTI 비율을 40%로 낮추는 가장 강력한 조치를 취했습니다.

2018년 4월부터 다주택 소유자에 대한 자본 이득세를 인상할 것이라는 보고도 있습니다.

위험 요소는 존재하지만, 패닉할 필요는 없다

빠른 가계 신용 성장과 관련된 위험 요소는 최근의 신중한 조치 덕분에 관리 가능해 보입니다.

그러나 높은 가계 레버리지와 부동산 가격 상승은 여전한 우려사항입니다.

서울 지역의 평균 주거용 자산 가격은 지난 4년간 20% 증가했으며, 이는 가계 부채의 증가는 주택 가격 상승에 정당화될 수 있다고 생각하게 만들기에 쉽지만, 위험할 수 있습니다.

주택 가격의 과도한 교정이 발생할 경우 더 넓은 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 두려움이 존재합니다.

정부의 최근 조치들은 서울과 부산과 같은 ‘버블 유발’ 지역에서의 과열을 억제하기 위한 목적이 있습니다.

현재까지 가계 대출은 자산 클래스에서 잘 진행되고 있으며, 지난 4년간 SBL로 분류된 대출의 수는 10% 이상 감소했습니다.

2017년 2분기 기준으로 가계 대출의 SBL 비율은 0.26%로, 모든 대출 유형 중 가장 낮은 수준입니다.

결국 가계 대출은 은행의 SBL 중에서도 작은 비율을 차지하고 있으며 점차 줄어드는 모습입니다.

가계 부채가 이렇게 급증하는 상황에서도 가계의 대출 성과가 양호한 이유 중 하나는 대다수 대출자가 소득이 높은 사람들로 구성되어 있기 때문입니다.

이들 대출자는 대출금을 상환할 수 있는 능력이 있는 것으로 보입니다.

정부가 Amortizing 및 고정 비율 대출을 장려한 노력은 시장 금리 상승으로부터 일부 가계를 보호하는 데 기여했을 것으로 보입니다.

또한 이전 검토 시와 마찬가지로 가계 금융 자산도 부채와 함께 증가하고 있으며, 그 비율은 2010-2015년 평균에 근접한 45.3%입니다.

2017년 3월 한국은행의 분기 간행물에 따르면 가계의 대출 상환 능력은 부채가 증가했음에도 불구하고 여전히 양호합니다.

따라서 가장 큰 위험 요소는 시장 금리가 계속해서 상승할 경우 ‘취약가구’가 상환에 어려움을 겪을 수 있다는 것입니다.

이 문제는 부채 구조를 변경하고도 여전히 변동 금리를 유지하는 가구에 더 심각할 것입니다.

부채 상환금이나 가계 금융 상태의 악화가 발생하면 소비에도 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이는 한국 경제에서 GDP의 60%를 차지하는 소비의 기여도가 감소하는 요인이 될 수 있습니다.

부동산 시장도 점점 냉각되고 있으며, 이는 신규 구매자들이 시장에 진입하지 않도록 할 수 있습니다.

전국 평균 주택 가격은 2015년 3.5%에서 2016년 0.7%로 떨어졌으며, 서울과 기타 주요 도시에서의 하락폭은 더욱 컸습니다.

중앙은행은 이러한 변화를 작년 말 시행된 조치들로 인해 나타난 것이라고 설명하고 있습니다.

그러나 주택 가격이 크게 하락하면 부동산에 대한 투자 위축이 우려되며, 이는 2016년 10.7% 성장한 부동산 투자를 위협할 수 있는 주요 성장 동력이기 때문입니다.

한국의 정책입안자들은 가계 신용 증가가 규제를 완화하여 부동산 시장을 자극하기로 한 초기 결정에 기인한 것임을 잘 인식하고 있습니다.

가계 신용과 부동산 가격 상승의 성장을 통제하기 위한 초기 조치가 효과적이지 않았지만, 최근의 규제가 두 추세를 모두 완화하고 있다는 긍정적인 신호를 보이고 있습니다.

위험이 관리 가능해 보이지만 정책입안자들은 다시 개입할 준비가 되어 있으며, 신용 성장 rebound, 채무 상환 능력 악화, 또는 버블 상태가 지속될 경우 즉시 대응할 것입니다.

1. 2015년의 후속 조치는 아파트 구매를 위한 그룹 대출을 특정적으로 제외했습니다.

2. 한국주택금융공사는 저소득층 및 중산층 가구에 대출을 지원하고, 대출 보증을 제공하며, 대출을 증권화함으로써 정부 주택 정책을 지원하는 정부 기관입니다.

한국주택도시보증공사는 또한 정부 주택 정책을 시행하고, 주택 보증, 임대 보증금 지원, 협동조합 프로젝트의 완성을 지원하는 역할을 합니다.