시카고 대학교 학생들, 주택 부족 해소를 위한 혁신적 제안으로 우승

이미지 출처：https://blockclubchicago.org/2025/05/16/vacancy-tax-on-landlords-could-help-fill-citys-affordable-housing-gap-uchicago-students-say/

HYDE PARK — 빈집 소유자에게 세금을 부과하여 시카고의 저렴한 주택 격차를 해소하고, 자원이 부족한 이웃에 새로운 커뮤니티 센터를 제공하겠다는 주장이 이번 주 시카고 대학교의 경연에서 최우수상을 차지했습니다.

“Reclaiming Space: Using Public Land and Vacancy Taxes to Build and Revitalize Chicago’s Neighborhoods”라는 제목의 제안은 시카고 대학교 학부생 Kelli Lynch, Adam Jensen, Elayna Whiteman이 개발한 것으로, 이번 주 목요일에 열린 첫 번째 Kreisman Initiative Housing Challenge에서 다른 두 개의 제안을 제치고 우승했습니다.

이 경연은 학생들에게 시카고의 주거 격차를 해소하기 위한 제안으로 3~5년 내에 126,125개의 저렴한 임대주택을 창출하라는 과제를 부여했습니다. 이 주택들은 지역 중위 소득의 30% 미만의 가구를 위해 모두 저렴해야 합니다.

“학생들은 제도적 관성에 얽매이지 않습니다.”라고 UChicago 도시학 교수이자 Kreisman Initiative for Housing Law and Policy의 담당 교수인 Emily Talen이 말했습니다. “그들은 대담한 해결책을 제안하고 기존의 사고방식을 도전하는 것을 두려워하지 않습니다.”

“Reclaiming Space”는 이번 경연의 5,000달러 상금을 받았습니다. 이 제안은 교통 수단 근처의 오랫동안 비어 있는 건물인 ‘앵커 사이트’를 중심으로 한 주민 개발을 제안하고 있습니다.

학생들의 설명에 따르면, 이 전략은 180일 이상 공실 상태인 주택 소유자에게 연간 세금을 부과하여 주택 소유자들이 임대하도록 유도하고 투기를 억제하는 데 자금을 지원받을 것입니다.

“우리 프로그램의 실행이 가능하지 않더라도, 나는 이 제안이 시카고에서 일하는 활동가들과 사람들에게 이미 존재하는 프로그램 너머에 있는 가능성에 대해 고민하기 시작하길 바랍니다.”라고 Whiteman이 Block Club과의 인터뷰에서 말했습니다.

Kreisman Initiative는 2022년부터 주택 컨벤션을 개최해 왔으며, 올해는 학생 경연이 처음으로 포함되었습니다. 지난 행사들은 단독 주택 지구의 불공정 사례, ‘중간 주택’ 부족 및 기후 변화와 주택의 관계를 논의했다고 Talen은 말했습니다.

이번 경연 외에도, 올해의 컨벤션에서는 시카고 주택 위원회 위원인 Lissette Castañeda의 발표가 있었습니다. 이 발표에서는 최근 Brandon Johnson 시장이 통과시킨 그린 사회 주택 계획을 포함한 시의 주택 노력에 대해 설명했습니다.

왼쪽에서부터: Elayna Whiteman, Adam Jensen, Kelli Lynch가 126,000개 이상의 저렴한 주택을 창출하기 위한 제안을 발표하고 있습니다. 사진 제공: Maxwell Evans/Block Club Chicago

빈집 세금을 통한 ‘앵커 사이트’ 복원

“Reclaiming Space” 제안에 따르면, 폐교와 같은 비어 있는 앵커 사이트는 재활성화되어 지역 사회 중심지로 복원될 것입니다. 학생들은 이렇게 말했습니다.

학교 폐쇄는 “이 자치구에 영향을 미친 불투자 유형입니다. 그래서 우리는 이러한 학교 주변에 많은 빈집들이 생겨나는 것입니다.”라고 Lynch가 말했습니다. “시에서 이를 커뮤니티 센터나 주택으로 전환한다면, 과거의 행동에 대한 보상이 될 것입니다.”

재활성화된 커뮤니티 센터 주위에서, 시는 인근 부동산의 주택 개발을 장려할 것입니다. 이는 시유지의 빈 토지 재개발을 위한 보조금, 민간 소유 토지 개발자에 대한 인센티브, 그리고 더 밀집된 건축을 허용하는 ‘업존화'(upzoning)를 통해 이루어질 것입니다.

학생들은 이 앵커 사이트는 시애틀의 마스터 플랜 제안에서 영감을 받았다고 설명했습니다. 만약 승인이 된다면, 시애틀은 ‘이웃 센터’를 생성하여 밀도를 높이고 단지 내에서 상점, 서비스, 식료품점 및 레스토랑을 제공할 것입니다.

“Reclaiming Space” 제안은 저소득에서 중간 소득 지역의 소규모 개발자를 위한 비영리 대출 기관인 시카고 커뮤니티 대출 기금과 같은 지역 관점의 이니셔티브를 지원할 것입니다.

또한 일부 시유지에 저렴한 주택을 건설해야 한다는 법을 요구하는 Woodlawn 주택 보존 조례와 같은 이웃 중심의 법률을 지원할 것입니다. 이 조례는 수백만 달러를 주택 소유 프로그램에 투입하고 임차인을 위한 보호를 강화했습니다.

이러한 인센티브와 프로그램 확대는 매년 500달러의 빈집에 대해 해당 세금을 부과하면 약 3천만 달러의 수익을 올릴 수 있을 것으로 학생들이 추정한 빈집 세금을 통해 자금을 조달할 것입니다.

1,000달러의 더 높은 세금은 1억 6천 2백만 달러를 모금할 수 있는데, 세금은 유닛이 빈 상태인 기간이 길어질수록 증가할 수 있다고 그들은 언급했습니다.

경연 심사위원들은 그들의 제안의 정치적 현실에 대해 학생들에게 질문했습니다. 시카고에 많은 빈 집을 소유하는 교외 쿡 카운티의 주민들이 이러한 세금을 반대할 것이 거의 확실하다는 점에서 우려했습니다.

학생들은 ‘Reclaiming Space’ 캠페인에 대해 주택 소유자와 비어 있는 상점 사이의 유사성을 그려 도시와 교외 유권자들을 동원할 수 있다고 말했습니다. South Shore와 같은 지역사회의 주민들은 오랫동안 지역 비즈니스 구역의 쇠퇴에 대한 빈집 소유자의 책임을 물어왔습니다.

주택 부족과 빈집 소유의 역할, 그리고 빈집을 채우는 것의 이점에 대한 유사한 주장을 제시할 수 있다고 학생들은 덧붙였습니다.

“특정 통로나 앵커 사이트 주변의 소규모 지역 개발은 126,125개 유닛의 격차를 완전히 메우지는 않더라도 여전히 시행될 수 있고 큰 변화를 만들 수 있다.”라고 Jensen이 말했습니다.

Prabhdeen Kaur, Siddha Khatal, Julian Huang 및 Jiayu Zhao는 목요일 Kreisman Initiative Housing Challenge에서 그들의 주택 정책 제안인 “Reclaim, Reform, Rehouse: The 3 Rs for Affordable Housing”를 발표했습니다. 사진 제공: Maxwell Evans/Block Club Chicago

주택 ‘재정복’에 대한 다른 아이디어들

다른 결선 진출자들은 “From Shortage to Shelter: The Plan for an Affordable Chicago Rental Market”라는 제목의 제안을 제시한 Jeremy Endicott, Ryan McCray, Henry Nieberg와 “Reclaim, Reform, Rehouse: The 3 Rs for Affordable Housing”를 제안한 Prabhdeen Kaur, Siddha Khatal, Julian Huang, Jiayu Zhao입니다. 각 팀은 500달러를 받았습니다.

“From Shortage to Shelter”에서는 교통 수단 근처 인필 개발, 시 자금 지원 토양 복원 및 연방 자금 의존도 감소와 같은 정책 아이디어를 포함했습니다.

이 제안은 추가 주거 단위, 3층 건물, 그리고 공정한 교통 중심 개발과 같은 형태의 주택을 장려하는 정책 패키지를 포함했습니다. 또한 개발자가 비싼 복원이 필요한 토지에서 건설하도록 유도하기 위해 토양 복원을 위한 2억 8천 5백만 달러의 일시금 채권을 제안했습니다.

이 외에도 개발자가 저렴한 주택 요구 사항을 회피하기 위해 지불할 수 있는 수수료를 없애고 사업자가 주차장 건설에 대신 사용할 수 있는 자금을 요구하여 더 많은 유닛을 건설하도록 장려하는 정책입니다.

“From Shortage to Shelter”에서는 시카고의 주택 공급 증가의 대부분을 목표로 한 정책에서 촉발됩니다. 그러나 특정 집단, LGBTQ+ 사람들, 장애인, 재향군인 등을 위한 수요측 정책도 지지합니다.

이 제안은 ‘필터링’이라는 개념을 중심으로 하여 더 넓은 소득 범위를 지원하도록 주택 공급을 확대하는 것을 목표로 합니다. 이상적으로는 더 부유한 주민들이 더 새롭고 비싼 주택으로 이동하게 되어, 낡은 주택이 더 낮은 소득 주민들에게 저렴해지게 됩니다.

왼쪽에서부터: Jeremy Endicott, Ryan McCray, Henry Nieberg가 “From Shortage to Shelter: The Plan for an Affordable Chicago Rental Market”에 대한 질문에 답하고 있습니다. 사진 제공: Maxwell Evans/Block Club Chicago

Kaur, Khatal, Huang, Zhao의 “Reclaim, Reform, Rehouse” 제안은 교통 수단 근처의 저렴한 2~6 유닛 건물을 장려하고, ‘저개발’ 지역의 인필 개발을 장려하는 조닝 및 개발 개혁을 주장합니다.

이 제안은 빈집을 위한 온라인 시장인 ChiHousingHub를 만들어 시가 등록된 주택에 대해 수리 인센티브와 3개월 임대 보조금을 제공하는 등의 편의를 제공합니다.

업존화는 이 제안의 핵심입니다. “시카고는 훨씬 더 밀도를 수용할 수 있습니다.”라고 Huang이 말했습니다. 이는 교통 수단 근처에 있는 41,000개의 단독 주택 구역을 더 밀집된 개발을 위해 재조정하는 파일럿 프로그램을 만들고, 시 정부에 3층 주택 또는 ‘트리플렉스’를 주거 구역의 기본으로 채택할 것을 요구합니다.

이 제안에 따른 이상적인 주택 개발은 50%의 유닛을 시장 가격으로 두고, 30%는 ‘중간 소득’ 주민을 위해, 즉 임대료에서 소유자의 이익을 5%로 제한하며, 20%는 ‘취약’ 가정을 위해 임대자로서 전혀 이익 없이 제공됩니다. 학생들은 이렇게 주장했습니다.

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