미드웨이 라이징, 샌디에고 주거 개발의 새로운 전환점이 될까?

미드웨이 라이징은 샌디에고 미드웨이 지구에 있는 49에이커의 시 소유 부지에 4,254개의 새로운 아파트와 14에이커의 공공 공간, 그리고 새로운 스포츠 아레나를 구축하려는 야심 찬 계획이다.

이 프로젝트는 전에는 이 지역의 대안이 될 수 있었지만, 모든 것을 즉시 또는 영원히 변화시키는 것은 불가능할 것이다. 현재로서는 샌디에고의 가장 황량한 동네 중 하나에 주거지와 활기를 불어넣을 수 있는 유일한 희망이다.

최근 항소 법원은 미드웨이의 높이 제한인 30피트를 철회한 시 유권자의 결정을 뒤집으면서 이 프로젝트에 심각한 타격을 입힌 것처럼 보였다. 그러나 미드웨이 라이징의 개발자들은 오히려 그렇지 않다고 주장하고 있다. 그들은 주법이 그들이 대규모 다중 억달러 프로젝트를 진행하는 데 필요한 모든 법적 기반을 제공한다고 주장하고 있다.

미드웨이의 30피트 높이 제한이 다시 적용되면서, 미드웨이 라이징은 캘리포니아에서 주의 밀도 보너스 법의 가장 큰 시험대가 될 것이라고 전했다.

미드웨이 라이징 팀의 대변인 제프 마이어는 “최근 법원 판결은 미드웨이 라이징처럼 주 밀도 보너스 법에 따라 진행되는 혼합 용도 주택 개발 프로젝트에 영향을 미치지 않는다”고 밝혔다.

주법이 지역의 높이 제한을 통제하며, 미드웨이 라이징의 모든 측면, 포함해서 새로운 아레나도 해당된다고 강조했다.

어떻게 이런 상황에 이르게 되었는가: 이 프로젝트의 가장 큰 장애물은 많은 건물이 새로운 아레나를 포함하여 30피트 이상으로 계획되어 있다는 점이다. 이는 1972년에 유권자들이 승인한 법률과 상충된다. 이 법률은 I-5 서쪽의 모든 새로운 건물에 대해 최대 30피트로 제한하고 있다.

이 법률은 주의 해양 구역 규칙과는 다르다. 2020년과 2022년, 시민들은 두 차례에 걸쳐 높이 제한을 철회하자는 투표를 하였고, 이는 재개발 계획이 진전을 보이길 희망한 것이다. 그러나 수차례의 법원은 아직까지 그러한 유권자 승인 조치가 적절하게 추진되지 않았다고 판단했다.

이는 모든 시의 투표에 많은 시간과 노력, 자본이 들어갔기 때문에, 시장인 토드 글로리아는 최근 법원 결정에 항소하고 싶어한다. 그럼에도 미드웨이 라이징 팀은 이러한 제약에 대해 큰 걱정을 표명하지 않았다.

법적 해석: 캘리포니아의 밀도 보너스 법은 개발자들이 특정 비율의 임대 제한 아파트를 구축할 경우 구역 규정을 우회할 수 있게 해준다.

미드웨이 라이징 팀은 4,200개 이상의 아파트 유닛을 건설할 계획이며, 이 중 2,000개는 중간 소득 이하의 자격을 갖춘 사람들을 위해 임대 불가가 되어 있다. 이론적으로는 그 때문에 밀도 보너스 면제와 인센티브를 받을 자격이 있다고 주장하고 있다.

그러나 밀도 보너스 만으로는 도시의 I-5 서쪽 높이 제한을 면할 수 있을까?

적어도 하나의 프로젝트 – 상대적으로 규모가 훨씬 작은 -는 그 가능성을 보여준다. 로즈 크리크 빌리지는 현재 건설 중인 파시픽 비치의 60피트 아파트 건물이다. 이 건물은 약 60개 유닛을 보유하고 있으며, ‘저소득’ 및 ‘매우 저소득’을 포함한 임대 제한이 붙어 있다.

주택부는 2022년에 도시 관계자들에게 이 프로젝트의 승인을 촉구했다.

“도시가 주 법과 충돌하는 규정을 만들거나 시행해서는 안 된다”며 주택 개발 부서의 샤난 웨스트는 밝혔다. “유권자가 만든 지방 법이라는 점은 중요하지 않다.”

웨스트는 주택 부서의 입장이 밝혀진 이후, 특히 30피트 높이 제한이 장애물이 될 수 있음을 언급하며, I-5 서쪽의 밀도 보너스 프로젝트에 대한 승인이 나기를 희망한다고 전했다.

로즈 크리크 빌리지는 단일 주택 형태의 소규모 건물일 뿐, 미드웨이 라이징은 대규모 건물로 구성된 복합 용도와 아레나를 포함하는 프로젝트이다.

그럼에도 개발자들은 미드웨이 라이징은 주택 중심의 혼합 용도 개발이기 때문에 자격이 있다고 주장하고 있다.

그들은 구축될 공간의 약 90%가 주택이라고 언급하며, 450만 평방피트의 주택과 51만 평방피트의 상업 공간이 있을 것이라고 밝혔다. 아레나 자체는 상업 공간의 38만 평방피트를 차지할 것이다.

개발자들은 밀도 보너스 자격을 갖기 위해서는 그보다 더 많은 상업 공간을 건설하더라도 무방하다고 주장한다.

그렇지만 또 다른 더 큰 법적 도전이 남아 있다. 아레나가 높이 제한을 위반할 정도로 자격을 갖출 수 있을까 하는 것이다.

로즈 크리크 빌리지의 사례에 따르면, 내부에 주거 공간이 있는 건물이 높이 제한을 초과할 수 있다. 그렇다면 미드웨이 라이징의 모든 아파트 건물에도 같은 논리가 적용될 것이라고 가정해볼 수 있다.

하지만 이는 반드시 아레나까지 확대할 수 있다는 것을 의미하지는 않는다. 아레나는 프로젝트 핵심 요소이며, 잠정적으로 주거 단지보다 먼저 건설될 예정이다.

미드웨이 개발자들은 사건 법과 최근의 사례가 아레나 자체가 혼합 주거 프로젝트의 일환으로 면제받을 수 있다고 주장하는 뒷받침을 제공한다고 말했다.

그들은 밀도 보너스를 활용한 로스앤젤레스의 두 타워를 예로 들며 아레나가 해당 면제의 대상이 될 수 있다고 전했다.

하지만 이 모든 것이 성립하려면 미드웨이 라이징이 하나의 통합된 프로젝트로 간주되어야 한다. 그러한 주장은 미드웨이 라이징 팀이 항상 해왔던 대로다.

도시 관계자들도 그들과 같은 입장으로 보인다. 최기선 판결 이전 미드웨이 라이징은 도시의 계획 위원회 앞에 서 있었으며, 도시 직원들은 이 프로젝트를 유기간의 단일 계획으로 제시했다.

개발팀의 구성원들은 49에이커 개발의 각 부분이 서로 작용한다고 설명했다. 즉, 공원, 공공 공간, 상점, 주택 그리고 아레나는 하나의 큰 도시 디자인 퍼즐의 조각이라고 강조했다.

이 모든 요소는 서로를 활성화 시킨다는 것이다. 예를 들어, 아레나의 주차 공간 중 다수는 주거 타워 내에 위치하고 있다.

반대의 목소리: 에버렛 델라노 변호사는 최근 높이 제한 철회에 대한 소송을 제기했던 변호사로, ‘접근을 보호하자’는 그룹을 대신하여 활동하고 있다.

그는 자신의 클라이언트와 다른 사람들이 미드웨이 라이징에 도전할 의향이 있는지 확신할 수 없다고 말했다. “가능해 보인다”고 델라노는 덧붙였다. “많은 사람들이 우려하고 있다는 것을 알고 있다.”

법적 도전이 이어진다면, 미드웨이 라이징 팀은 밀도 보너스를 주장할 권리가 있을 뿐만 아니라, 이러한 면제가 프로젝트의 재정적 실행 가능성에 반드시 필요하다는 것을 입증해야 할 것이라고 덧붙였다.

법의 명시적인 조항에 따르면, 프로젝트는 단순히 밀도 보너스를 받을 수 있는 것은 아니다. 이 시스템은 실제로 그 필요성을 입증할 때에만 실현 가능하다.

대개 이러한 요청들은 도전 시 수학적 근거를 보여야 한다고 델라노는 설명했다.

이미지 출처：voiceofsandiego