휴스턴 아파트 개발 위축, 시장 회복 전망은 긍정적

휴스턴에서 새로운 아파트 단지 건설을 시작하기를 주저하는 이유는 다양하다.

최근 건설 비용 상승, 평탄한 임대료 성장, 높은 금리 등으로 인해 자본을 조달하기가 어려워졌다.

더욱이 이 지역은 거대한 공급 물량이 유입되어 수요가 따라잡고 있는 중이다.

그러나 최근 금리가 하락하고 공급 물량이 줄어들며 비용이 안정세에 접어들고 있음에도 불구하고 개발자들은 다시 시장에 뛰어들지 않고 있다.

대부분의 건설자들은 더 저렴한 부채와 강한 임대료 성장, 개선된 부동산 가치, 투자자들의 더 높은 관심을 기다리고 있으며, 시장 기반이 그 사이에 강화되기를 희망하고 있다.

현재의 개발 위축은 반대로 나아가는 사람들에게 혜택이 될 수 있다.

“아무도 원하는 만큼의 시작량을 진행하고 있지 않으며, 우리는 그 일부입니다.”라고 모건 그룹의 CEO 필립 모건이 말했다.

모건 그룹은 45억 달러 규모의 다가구 자산을 보유한 휴스턴 기반의 회사다.

올해 3분기 동안 9,000 유닛이 건설 중이며, 이는 2011년 이후 가장 낮은 수치이다.

매튜스에 따르면, 2022년 1분기 동안 9,288개 유닛이 착공된 것과는 대조적으로, 이번 분기에는 단지 840개 유닛만이 착공되었다.

리니콘 프로퍼티의 부회장 게이브 러너는 “내년과 이후 3년 동안 전달될 물량은 우리가 보유한 인구와 정상적인 성장 궤적에 비해 많지 않을 것”이라며 우려를 나타냈다.

올해 상반기의 착공 활동은 연간 시작 수치가 15년 만에 최저에 이를 것으로 보인다.

이것은 20년 만에 가장 높은 11.6%의 공실률에 대한 압박을 완화하는 데 도움이 될 수 있다.

신규 공급이 조절되고 수요가 완전히 따라잡을 때까지는 임대료의 부드러움과 높은 공실률이 지속적으로 나타날 것으로 예상된다.

매튜스에 따르면, 임대료는 내년에 안정될 예정이다.

건설자들이 현재 시장에 진입하기 시작하더라도, 개발 디자인과 인허가 과정에는 약 1년이 걸리며, 그 뒤에 또 다른 2년 정도의 건축 기간이 필요하다.

러너는 “만약 현재 토지를 구매하지 않는다면… 심지어 땅을 파기까지는 1년 반이 걸리며, 실제 공급이 이루어지기까지는 3년이 걸린다”고 설명했다.

올해 휴스턴에서는 약 11,000 유닛이 공급되었고, 4분기에는 1,000 유닛 미만이 공급될 예정이다.

이로 인해 공급물량은 지역의 역사적 연간 평균 약 20,000 유닛을 밑돌게 된다.

모건 그룹은 “현실적으로 앞으로 1, 2, 3 또는 4년 동안 이러한 종류의 물량을 계속해서 보유할 수 있을 것”이라며, 이는 기본적인 시장 요소에 긍정적 영향을 미칠 것이라고 말했다.

모건 그룹은 텍사스와 플로리다에서 10개의 활성 개발 프로젝트를 진행 중이며, 역사적 평균 20~25개에서 줄어들었다.

또한, 계획 단계에 있는 10개의 개발이 있으며, 2026년, 2027년 및 2028년에 더 많은 시작을 위해 기존 거래를 재활용하고 있다.

그들은 그러한 해에 시작된 개발이 시장에서 보상을 받을 것으로 기대하고 있다.

하지만 첫 번째로 뛰어드는 것은 쉽지 않다.

모건은 “자본이 투입되는 거래는 많은 조건을 충족해야 한다”고 말했다.

신규 개발은 훌륭한 위치에 있어야 하고 진입 장벽이 낮아야 하며 낮은 공급의 지역에서 이루어져야 하며, 훌륭한 기준가를 갖추어야 한다.

모건 그룹은 사이트를 통제하고 있지만 거래 자본화에 어려움을 겪고 있는 토지 소유자 및 개발자와 협력함으로써 창의적인 접근을 하고 있다.

또한 사내 일반 계약자를 두고 있으며, 하청업체와 협력하여 수익 요건을 충족하는 거래를 성사시키고 있다.

모건은 “기준이 더 높아지고 거래 성사를 이루기가 더 어려워졌다”고 덧붙였다.

올해 자본 제공자들은 작년보다 개발에 더 많은 관심을 보이고 있지만, 여전히 역사적 수준 이하로 낮다고 그는 전했다.

로크펠러 그룹은 펠리칸 빌더스와 협력하여 카티에 298개 유닛 규모의 다가구 프로젝트를 진행하고 있으며, 이는 조금의 도박이 될 수 있다고 수석 부사장 필립 크로커가 Bisnow 행사에서 밝혔다.

8월의 건설 가격은 지난달 대비 0.2% 상승하여 일부 완화의 기회를 제공했다.

가격은 2020년 수준에는 미치지 않지만, 안정세를 보이고 있어 로크펠러는 예측할 수 있는 단계에 있다고 언급했다.

그는 “2024년의 가격 예측은 어려웠다.

아무도 가격이 어디서 멈출지 예상할 수 없었다.

현재는 예측할 수 있는 단계에 있어 기분이 좋다”고 말했다.

임대료 성장은 개발자들에게 더 많은 자신감을 줄 마지막 조각일 가능성이 있으며, 이는 단위 공급이 줄어들면서 이뤄질 것이다.

지난 분기에는 임대료가 0.6% 하락하였으며, 과잉 공급으로 인해 제공되는 혜택이 널리 충족되고 있다고 매튜스가 보고했다.

모건은 “우리는 임대료 상승이 필요하다.

우리는 금리가 계속 낮아지기를 원한다.

둘 중 하나의 조합이 시장에 더 많은 자본 유입을 이끌 것이다”라고 강조했다.

휴스턴은 상당한 개발 붐을 겪었지만, 개발자들은 다른 시장인 오스틴처럼 과도하게 공급하지 않았다고 전했다.

지난 분기에 오스틴의 임대료는 연평균 4.3% 하락했다.

오스틴의 건설 파이프라인에는 현재 약 16,100개 유닛이 있으며, 이는 기존 재고의 4%를 차지한다.

개발이 급증하지는 않겠지만 휴스턴의 기본 요소들은 다른 텍사스 시장보다 더 좋은 상황이다.

모건은 자신의 데이터에서도 이를 확인하고 있다고 덧붙였다.

“휴스턴의 회복이 더 빨라질 것인데, 이는 과도한 공급이 없었기 때문이다.”

이미지 출처：bisnow