라스베이거스 부동산 시장의 모기지 금리와 시장 동향

라스베이거스 밸리의 부동산 중개인 팀 켈리 키어난은 최근 주거용 부동산의 잠재적 구매자 및 판매자와 대화할 때 거의 매번 듣는 두 가지 질문이 있다고 전했다.

첫 번째 질문은 모기지 금리가 왜 이렇게 높은가라는 것이다. 2022년 9월 이후 30년 고정 모기지의 평균 금리는 6% 이하로 떨어지지 않았다. 연방준비제도(Fed)가 수요일에 또 다른 금리 인하를 예상하고 있는 가운데, 시장이 점점 불안해지고 있다고 그는 덧붙였다. 프레디 맥의 보고서에 따르면, 현재 30년 고정-term 모기지는 6.1%로 기록되고 있다.

그는 “이것이 백만 달러 질문이다. 금리는 2022년 여름부터 3%에서 5%, 6%, 심지어 7%로 급등했다”라고 말했다. “역사적으로 평균 주택 모기지 금리는 내가 기억하기로 약 7%였다. 인플레이션이 지금의 금리에 많은 영향을 미치고 있다. 경제 불확실성이 있을 때, 채권 시장이 좋고 국채 금리가 상승하면, 그에 따라 일반적으로 모기지 금리도 상승한다.”

그는 두 번째 질문 또한 유사하게 자주 받는다고 밝혔다. 현재의 금리 환경에서 구매자나 판매자가 무엇을 해야 할 것인지에 대한 질문이다. 지난 9월, 연준은 금리를 0.25% 인하했으며, 이는 지난해 7월부터 시작된 일련의 예상 금리 인하의 일환이었다.

라스베이거스의 부동산 시장은 팬데믹 이후로 고착된 상태이다. 많은 주택 소유자들이 팬데믹 기간 동안 낮은 모기지 금리를 확보했기 때문에 잠재적 구매자들은 낮은 금리를 기다리고 있다. 켈리 키어난은 이로 인해 구매 또는 판매의 올바른 시점에 대한 불확실성이 커지고 있다고 말했다.

“이것이 두 번째 백만 달러 질문이다. 연방준비제도가 금리를 낮추면 모기지 금리가 하락할 가능성이 있다. 구매자와 판매자 모두에게 상당한 잠재 수요가 축적되어 있다. 판매자는 현재 2%에서 4% 사이의 금리에 대한 부담 때문에 판매를 원하지만, 6% 또는 7% 금리로 주택을 구매하고 싶지 않아 한다.”

로컬 Re/Max 센트럴의 중개인이자 소유주인 로리 갈라르자는 2008년 경제 위기나 COVID-19와 같은 극적인 변화가 없는 한, 잠재적인 구매자와 판매자는 높은 금리 환경에 익숙해져야 한다고 전했다.

“주택이 오랜 기간 동안 팔리지 않고 가치가 기존의 구매자 수에 비해 급격히 하락하게 되면, 금리가 하락하여 더 많은 구매자들이 주택을 구매할 수 있도록 만들어진다”고 갈라르자는 덧붙였다. “우리가 그런 경제 상황을 조기에 보지 않기를 희망한다, 왜냐하면 많은 사람들이 재정적으로 어려움을 겪기 시작하고, 보통 재정적으로 안정된 구매자들은 낮은 금리를 최대한 활용할 수 있게 되기 때문이다.”

모기지 금리가 어떻게 작용하는가?
지역 모기지 자문가인 맷 헤네시가 설명하길, 모기지 금리는 10년 만기 국채 수익률과 모기지 담보 증권에 대한 투자 수요와 유사한 방향으로 움직인다. 그는 투자자들이 인플레이션이 통제되고 있다고 느끼게 될 경우, 더 많은 채권을 구매하게 될 것이라고 말했다. 이는 모기지 증권을 포함한 채권에 대한 수요 증가로 이어져, 수익률을 낮추고, 결과적으로 모기지 금리를 직접적으로 도와준다.

“금리 완화의 희망은 가까운 미래에 있을 것이지만, 하룻밤 사이에 이루어지지는 않을 것”이라고 그는 말했다. “대부분의 신뢰할 수 있는 예측가들, 주택 금융 기관도 포함하여, 2025년 말과 2026년 초에 모기지 금리가 의미 있게 완화될 것으로 예상하고 있다. 만약 연방 준비 제도가 금리를 인하하고 인플레이션이 계속해서 완화된다면, 30년 고정 금리는 2026년 초에 6% 이하로 떨어질 수 있다.”

레드핀의 최신 보고서에 따르면, 10월 19일까지의 미국 주택 판매 현황을 분석한 결과, 모기지 금리가 3년 만에 최저 수준에 도달했지만, 구매자들은 여전히 매수에 망설이고 있다.

보고서는 여러 가지 요인이 이와 같은 결과를 초래하고 있다고 지적했다. “구매자들이 주저하는 이유는 몇 가지가 있다. 모기지 금리를 낮추는 요소들인 경제적 불확실성과 정치적 긴장 또한 일부 주택 사냥꾼들이 큰 구매를 두려워하게 만드는 주요 원인이다. 또한 구매자들은 여전히 높은 가격에 직면해 있는데, 중간 주택 매도 가격이 전년 대비 2% 상승했다.”

레드핀에 따르면, 신규 매물도 4.6% 증가하여, 이는 거의 5개월 만에 가장 큰 증가폭이며, 전국적으로 약 50만 명의 더 많은 주택 판매자가 구매자보다 많다. 다른 레드핀 보고서에서는 라스베이거스 밸리가 판매자가 구매자보다 89.6% 많은 아홉 번째 강력한 구매자 시장으로 분류되고 있으며, 9월에는 13,618명의 판매자에 대해 7,183명의 구매자가 기록됐다.

켈리 키어난은 모기지 금리가 떨어질 때까지 시장이 여러 가지 요인에 의해 계속 억제될 것이라고 밝혔다. 주요 요인은 판매용 주택의 공급이 많다는 것이다. 그는 최근 UNLV 라이드 센터의 부동산 연구를 인용하며, 평균적으로 한 사람이 주택 담보 대출을 감당하기 위해 연간 약 12만 달러를 벌어야 한다고 전했다.

“재고는 지난 12개월 동안 급격히 증가하였다. 라스베이거스에서의 주택 구입 가능성 문제가 대두되고 있다. 많은 주택 소유자들이 경험한 강력한 가치 상승으로 인해 많은 구매자들이 주택 대출 자격을 갖추지 못하고 있다.”고 그는 말했다. “마지막으로, 일부 판매자들은 그들의 주택 가치를 현실적으로 바라보지 않고 있는 경향이 있다.”

이미지 출처：reviewjournal