로스앤젤레스 다가구 시장, 점유율 감소에도 회복 가능성 보여

로스앤젤레스의 다가구 시장은 점유율이 지난해 대비 40 베이시스 포인트 감소했고, 임대료는 분기별로 0.2% 소폭 하락했다고 Colliers의 3분기 데이터가 전했다.

그럼에도 불구하고 일부 자본 시장 전문가들은 반전을 기대하고 있다.

Kitty Wallace는 Colliers에서 다가구에 주력하는 수석 부사장으로서 로스앤젤레스의 다가구 시장이 미국 전체보다 다소 나은 성과를 보이고 있다고 전했다.

로스앤젤레스의 점유율은 94.9%로, 미국 전체 93.2%에 비해 높다.

Wallace는 이러한 감소가 ‘기본적인 문제’의 결과라기보다는 수요와 공급의 반영이라 보고 있으며, 최근 ICE 단속으로 인한 인구 증가의 차질도 언급했다.

로스앤젤레스 전체 통계에 부정적인 영향을 미치는 두 개의 하위 시장은 다운타운과 할리우드/미드윌셔로, 각각 92.9%와 94.1%의 점유율을 기록하고 있다.

Wallace는 이러한 침체가 과잉 건축 때문이라고 설명했다.

팬데믹 이전, 다가구 부문에서 다운타운의 대규모 재활성화 노력이 있었으나, 코로나19 팬데믹이 시작되면서 다운타운의 주요 매력 요소인 레스토랑, The Broad Museum, L.A. 필하모닉, 구 스테이플스 센터 등이 문을 닫았다.

이로 인해 사람들은 예전만큼의 관심을 가지지 않게 되었다.

“다운타운은 다시 회복되지 않았고, 신축된 브랜드 뉴 제품들이 막 지어졌습니다.”라고 Wallace는 덧붙였다.

할리우드와 코리아타운도 어느 정도 비슷한 현상을 겪었다.

그러나 Wallace는 새로운 건설에 대한 주저함과 시장 불확실성의 압박으로 인해 점유율이 eventually 상승할 것으로 예상하고 있다.

3분기 동안 다가구 건축이 시작된 유닛 수는 2,554개, 공급된 유닛은 5,292개로 보고되었다.

“로스앤젤레스에 비해 이는 상당히 좋은 수치입니다.”라고 Wallace는 말했다.

그럼에도 불구하고 앞으로 새로운 건설이 급감할 것으로 예상하고 있다.

그녀는 많은 고객들이 이미 인가를 받은 개발 프로젝트에서 손을 떼려고 하고 있다는 점을 언급했다.

현재 새로운 건설 계획이 거의 없는 상태에서, 다가구 건축에 소요되는 시간을 감안할 때, 지금 프로젝트를 시작하는 이들은 좋은 투자 수익을 얻을 것으로 보인다.

“만약 오늘 땅을 파기 시작하고 18개월에서 36개월 내에 완공한다면, 이곳에 있는 모든 인허가는 소멸되고 있을 것입니다.”라고 그녀는 강조했다.

“그리고 그 모든 유닛에 대한 흡수는 이루어질 것이며, 임대료는 폭등할 것입니다.”

현재 임대 시장의 정체 상태에서 나타나는 한 가지 결과는 시장가치 다가구 주택을 자연 발생적인 저렴한 주택으로 전환하는 증가세다.

“임대 시장이 부진하므로, 우리는 이러한 NOAH 전환을 보고 있으며, 그러나 2년 후 임대료가 급등할 때는 이런 전환이 더 이상 이루어지지 않을 것입니다.”라고 Wallace는 전했다.

그때가 되면 새로운 저렴한 주택에 대한 필요성이 더욱 증가할 것이다.

현재 점유율이 높은 지역에서는 많은 개발 활동이 이루어지지 않고 있다.

최고의 점유율을 기록한 하위 시장인 남부 로스앤젤레스(96.8%), 남부 만(96%), 동부 로스앤젤레스(96%)는 3분기 동안 신규 공급이 가장 적었다.

마리나 델 레이, 마비스타, 웨스트 할리우드, 로스 펠리츠, 실버 레이크, 에코 파크와 같은 지역들은 ‘쿨한, 멋진’ 평판을 얻으면서 좋은 성과를 보이고 있다.

한편, 3분기 동안 판매량은 거의 19억 달러로, 2분기 대비 40% 증가했다.

Wallace는 판매량의 변동이 특정 시점의 금리 환경에 크게 좌우된다고 설명했고, 코로나 시대 금리 인하가 있었던 때 거래가 급증했고 2023년에는 다시 급감했다고 말했다.

“2024년 1월에 10년물 수익률이 400 베이시스포인트 아래로 떨어지자, 사람들은 낙관적이 되었고 시장이 전환되기 시작했습니다.”고 그녀는 덧붙였다.

시장이 3분기 말 약 2주 전에 연준이 12월 이후 처음으로 금리를 인하하면서 비슷한 변화를 겪고 있다.

도널드 트럼프 대통령의 ‘하나의 대단한 아름다운 법안’도 2023년에서 2027년까지 단계적으로 축소되기로 되어 있던 100% 보너스 감가상각을 연장하는데 중요한 역할을 하고 있다.

“우리는 4분기와 2026년 1분기에 더 많은 속도를 볼 수 있을 것입니다. 왜냐하면 금리가 여기에 있기 때문입니다.”라고 Wallace는 말했다.

하지만 2021년 첫 분기에 42억 달러에 달하는 높은 수치를 다시 기대하는 것은 어렵다고 덧붙였다.

그녀는 여러 번 금리가 인하될 경우, “분명히 홍수처럼 넘치는 거래가 있을 것입니다.”라고 말했다.

이미지 출처：labusinessjournal