샌프란시스코 5M 사무실 타워, 비어있는 이유는 무엇인가?

샌프란시스코의 중심부에 위치한 415 Natoma St.의 5M 사무실 타워는 Union Square와 Moscone Center, I-80에 인접해 있으며, 활발한 기술 스타트업들이 밀집해 있는 지역에 있습니다.

그러나 이 25층짜리 건물이 개발업체 브룩필드에 의해 오픈된 지 3년이 지났지만 여전히 거의 전면적으로 비어있습니다.

이 사무실 타워의 비어있는 현실은 무엇을 의미할까요?

간단히 말해, 잘못된 시점에 완공되었습니다. 2022년 리본 커팅이 이뤄졌을 때, 빅테크 기업들은 사무공간을 줄이는 데 집중하고 있었기 때문입니다.

Zendesk는 처음에 이 648,000제곱피트의 부동산 중 90%를 임대하기로 약속했으나, 팬데믹 시작 이후 해당 계약을 철회하였습니다.

새로운 재고가 시장에 나오는 것이 5M의 회복에 도움이 될 것이라고 생각할 수 있지만, 비어있는 문제는 더 복잡한 현실을 나타냅니다.

기업들은 큰 평면의 건물에 적합하지 않거나, 미션 베이 또는 금융 지구에서 더 저렴한 거래를 찾을 수 있습니다. 이 지역은 더 나은 전망과 심리적 안전 문제로 인해 더욱 유리합니다.

그런데 왜 브룩필드는 임대료를 인하할 수 없는 걸까요?

상업용 부동산에서는 공급과 수요의 법칙이 균등하게 적용되지 않기 때문입니다. 일반적으로 새로운 소유주가 자산을 할인된 가격에 구매하면 임대료가 내려갑니다.

브룩필드는 팬데믹 이전의 수익 예측을 기반으로 재정을 마련했기 때문에, 기존 조건에서 대출을 상환할 수 있을 만큼 높은 임대료를 부과해야 합니다.

또한, 신축 타워 내부는 기본적으로 가구나 장식이 없는 빈 껍데기로 되어 있습니다.

이런 개선과 가구 배치는 건물이 시장에서 경쟁할 수 있도록 도와줄 수 있지만, 더 높은 임대료를 부과해야 하는 압력을 초래할 것입니다.

샌프란시스코의 주요 임차인들은 일반적으로 Uber나 Meta와 같은 기업들이 내놓은 서브리스 공간으로 몰려가고 있습니다.

이러한 사무실들은 입주가 가능하고 더 저렴하며, 더 짧은 임대 기간을 제공하기 때문에 유연성을 보장합니다.

Cushman & Wakefield에 따르면, 해당 지역의 평균 사무실 건물은 테넌트에게 제곱피트당 약 68달러가 되어야 합니다.

그러나 브룩필드의 모든 투자를 합산해보면, 개발자는 비용을 충당하기 위해 더블 이상의 임대료를 부과해야 합니다.

브룩필드보다 더 비싼 샌프란시스코의 유일한 건물인 트랜스아메리카 피라미드에 가고자 하는 테넌트만이 이런 고액 임대료를 지불할 의향을 보이고 있습니다.

오는 12월이면 5M 대형 프로젝트가 승인된 지 10년이 됩니다.

이 4에이커 부지는 현재 새로 지어진 302유닛 아파트, 더 조지와 공원으로 구성되어 있습니다.

너무 오랫동안 조용한 이 장소에 대해 비즈니스와 도시 관계자들은 외부 대학들에게 좋은 학생들이 들어올 수 있도록 로비를 하고 있습니다.

최근 크로니클에 따르면, 밴더빌트 대학교는 5M 부지의 가능성을 평가하고 있지만, 정보에 따르면 이 사립 테네시 대학교는 아직 부지를 공식적으로 추구하지 않았습니다.

2024년 샌프란시스코 상공회의소의 연구는 5M이 교통과 미래 학생 주택 기회에 가까운 좋은 입지로 보인다고 평가했습니다.

개발자들은 이 오래된 신문사의 자리인 110 Fifth St.에 400유닛 콘도 건축에 대한 승인을 받았습니다.

세입자들이 경제적이며 투자 조건이 유리한 상황이 올 때 개발 준비를 하고 있다고 최근에 시 계획자에게 보고했습니다.

하지만, 967 Mission St.에 있는 95유닛 저소득층 노인 주택 단지는 저소득 주택 세금 신용과 채권, 그리고 시 예산을 통해 올해 공사가 시작될 예정입니다.

도시 중심부의 개발이 비어있는 상태에서 진행되는 것이 두려운 상황이지만, 올해 두 업체가 새로운 마천루를 제안했습니다.

리레이터드 컴퍼니는 잭슨 스퀘어에 있는 역사적인 소방서에서 그리고 하인스는 PG&E 본사였던 77 비일 스트릿에서 진행하고 있습니다.

차이는 이들이 재정적으로 건설이 이룰 수 있는 시점까지 기다릴 수 있다는 것입니다.

Hearst Corp.는 2008년에 Fifth and Mission 지역 재개발을 처음으로 제안했습니다.

그들은 기존 프로젝트의 승인을 이끌기 위해 포레스트 시티를 데려왔고, 클리블랜드 기반의 개발업체는 2018년에 브룩필드에 인수되었습니다.

그 다음 해 Hearst는 5M와 더 조지 부지를 이 회사에 부여했습니다.

두 회사 모두 구체적인 사항에 대한 언급을 거부했습니다.

Hearst의 부동산 수석 이사인 마르티 체프카우카스는 크로니클에 “5M이 이 지역을 본격적으로 활성화할 것이라고 생각했지만, 코로나19로 인해 빈 건물이 많아지고 직원들이 도심에 오지 않기 때문에 이 계획과 잠재력을 실현할 수 없게 되었다”고 밝혔습니다.

내년에 그의 회사 신문이 5M 부지에서 프레젠트 해제된 대체 사무실로 이사하게 되면 무리는 더 나아질 것입니다.

JT 레스토랑의 테스 디아스-구스만 소유자는 이 프로젝트 초기 단계에서 개발자들이 비어있는 상점들을 채우겠다고 여러 차례 약속했지만, 시간이 지나면서 약속이 더 멀어졌다고 말합니다.

연방청사, 시청, 주변 사무실에서 오는 비즈니스는 팬데믹 이후 사라졌습니다.

그러나 그녀는 자신의 시그니처 소고기 스튜와 치킨 아도보를 여전히 요리해 주변의 소시민들과 주거자들에게 제공하고, 회복을 돕고 있습니다.

그녀는 “우리가 도와주지 않으면 고통이 더 심해질 것”이라고 말하며, 도움을 청하는 근처의 홈리스를 수용한다고 덧붙였습니다.

동네의 경제적 운명이 되돌아갈 때까지 주민들과 상인들은 도심의 심각한 거리 문제들이 집중되는 곳에서 생존하기 위해 고군분투하고 있습니다.

CBRE의 중개인 알렉스 사구스는 “SoMa의 회복이 금융 지구와 미션 베이에 비해 더딘 것은 사실이지만, 그렇다고 회복이 아니라는 의미는 아니다”라고 말합니다.

“위치는 환상적이다. 그저 큰 배를 돌리는 것이 필요할 뿐이다.”

이미지 출처：sfstandard