덴버 브로드웨이 스테이션 개발, 채권 투자자 신뢰 손상

여섯 년 전, 개발자들은 투자자들에게 화려한 비전을 제시했습니다: 100만 평방피트의 사무실 공간, 1,000개의 아파트 및 콘도, 식당과 상점 — 모든 것이 갖춰진 모습이었습니다.

2019년과 2023년에 투자자들이 1억 5백만 달러의 채권을 구매한다면, 개발자들은 이전에 실패했던 다른 이들이 이루지 못했던 일을 하겠다고 약속했습니다. 덴버의 게이츠 고무 공장 부지를 40 에이커의 교통 중심 재개발 구역인 브로드웨이 스테이션으로 탈바꿈시키겠다는 것이었습니다. 한편, 2000년대의 유사한 계획은 그 시점의 대불황으로 인해 실패로 돌아갔습니다.

투자자들은 협약을 지키며 덴버에 본사를 둔 프론티어 리뉴얼과 브로드웨이 스테이션 파트너들에게 1억 5백만 달러를 보냈습니다. 그러나 채권 보유자들이 기대했던 대로 해당 지역의 재산세를 통해 대다수의 자금이 상환되지 못했습니다.

결국, former Gates 부지의 일부는 이제 덴버 서밋 FC라는 프로 여성 축구 팀의 미래 홈 구장으로 계획되고 있으며, 이는 시와의 합의에 따라 주로 재산세에서 면제될 예정입니다.

“시의 조치는 신뢰의 중대한 위반입니다,”라며 Lapis Advisers의 관리 이사인 조 랜든은 말했습니다.

“채권자들은 공공 인프라 개선을 위한 자금을 제공했습니다,”라고 그가 언급한 투자 기금과 다른 채권 보유자들에 대해 말했습니다. “이제 시가 이러한 개선 사항의 혜택을 누리는 개발과 협정을 승인하면서, 채권 상환에 필요한 직접적인 수익을 없애고 있다면, 이는 분명히 기억될 것입니다.”

덴버가 채권 구매자들을 불쾌하게 만든 시점은 불행한 시기입니다. 유권자들은 마이크 존스톤 시장이 제안한 9억 5천만 달러 규모의 비비란트 덴버 채권의 승인을 결정하고 있으며, 이는 거의 20억 달러의 상환이 필요합니다.

“채권 보유자들이 발생한 신뢰의 위반에 대해 걱정하는 만큼, 시의 차입 비용이 증가할 것으로 예상됩니다,”라고 랜든은 덧붙였습니다.

서밋의 주요 소유주이자 IMA 재정 그룹의 CEO인 롭 코헨과 존스톤은 3월에 브로드웨이 스테이션 부지에 구장을 건설하고 싶다는 의지를 나타냈습니다. 몇 주 후, 존스톤 행정부는 이 계획이 약 7천만 달러의 세금 자금을 포함할 것이라고 밝혔습니다 — 약 5천만 달러는 토지를 구매하고 개발을 위한 준비 비용, 나머지 2천만 달러는 이 지역의 인프라 개선을 위한 것입니다.

구장 자체는 코헨 소유 그룹이 건설하고 소유할 예정입니다.

이 계획과 관련된 초기 조치는 5월에 시의회에서 11 대 1로 승인되었으나, 추가 승인이 필요합니다. 브로드웨이 스테이션과 관련된 이들은 미래에 대해 확실한 발언을 조심스럽게 하고 있습니다.

“누군가 ‘이것은 재산세를 내지 않을 것’이라 말할 때, 이는 애매한 진술입니다,”라고 콜로라도 대학교 덴버 캠퍼스의 스포츠 재정 전문가인 제프리 프로페터가 말했습니다.

서밋 구장은 일반적인 의미에서 재산세를 내지 않겠지만, 사업 개인 재산세에 대해 여전히 책임을 질 수도 있다고 그는 덧붙였습니다. 다만 콜로라도에서 지방 법률가들은 경제 개발을 명목으로 개인 재산세 감면을 좋아하는 경향이 있습니다.

구장이 건설되고 평가를 통해 팀의 토지에 대한 이해가 얼마인지 결정될 때까지, 정확한 금액은 불확실합니다. 그리고 물론 브로드웨이 스테이션에서 구장 외에 무엇이 건설될지 예측할 수 있는 방법은 없습니다. 사무실 건물이 들어설 가능성은 현 상업 부동산 시장에서는 낮습니다.

프로페터는 덴버가 채권 보유자들을 만족시키기 위한 간단하지만 비용이 많이 드는 방안을 가지고 있다고 말합니다.

“만약 시의회가 걱정한다면, 시 의회와 시장이 채권 보유자들을 매입할 수 있습니다,”라고 그는 설명했습니다. “기존의 부채 부담이 있는 프로젝트에 대해, 새로운 프로젝트의 채권 발행과 함께 투자자들에게 상환하는 것이 일반적입니다.”

그는 한 개발을 위해 채권을 발행한 후 전환하려는 것은 좋지 않은 모습이라고 덧붙였습니다.

“비록 당신이 돈을 돌려받더라도, 사실 그것은 당신이 산 것이 아니라는 점을 생각해야 합니다. 그것은 당신이 동의한 계획이 아닙니다. 그래서, 이것은 덴버와 브로드웨이 스테이션 메트로 지역을 ‘농담이야, 우리의 부채를 구입해줘서 고마워, 우리는 계획을 변경할 거야’라고 말하게 만드는 상황입니다.”

그러나 향후 채권 보유자들을 만족시키기 위해 시가 개입한다면 이는 문제가 되지 않을 것입니다.”

시장 사무소는 이 상황에 대한 논평을 거부했으며, 서밋, 브로드웨이 스테이션 메트로디스트의 회장, 덴버 도시 재생 당국도 마찬가지로 답변을 하지 않았습니다.

라는 랜든은 말합니다. “어떻게 이런 일이 주 법 하에서 가능할 수 있을까?”

이미지 출처：businessden