사우살리토, 주택 법안에 대한 유권자 결정이 캘리포니아의 주택 정책에 미칠 영향

캘리포니아 사우살리토에서 유권자들은 이번 가을, 주택 의무 이행을 위한 향후 지역 구역 변경이 유권자 승인에 의존해야 하는지를 결정하게 된다.

이 결과는 마린 카운티는 물론 다비스와 같은 도시에도 광범위한 영향을 미칠 수 있다. 다비스는 현재 자신의 성장 통제 법안인 Measure J/R/D 개정을 논의 중이다.

사우살리토의 투표는 캘리포니아의 주택 정책 전투에서 중요한 시점에 도달했다는 것을 보여준다.

사우살리토와 산타크루즈는 이 11월에 주택 관련 조치를 선거에 올렸는데, 이는 비정기적으로 이뤄지는 선거에서 불평일 한 일로서, 지역 통제가 주(state) 차원의 주택 목표와 충돌하고 있음을 확인시켜준다.

결과는 또한 로브 본타 법무장관의 의지를 시험할 수 있다. 그의 사무실은 주택 의무를 준수하지 않는 도시들을 적극적으로 단속하고 있기 때문이다.

사우살리토에서 두 가지 조치인 Measure J와 Measure K는 주택 요소법에 따라 2031년까지 724개의 신규 유닛을 계획해야 하는 상황에서 도시가 주정부의 요구 사항에 부합할 수 있는지를 결정할 것이다.

Measure J는 상업 지구의 12개 부지를 재구획할 것이며, Measure K는 50개의 노인용 저소득 주택 복합체를 허용하기 위해 Martin Luther King Jr. 공원의 일부를 재구획할 것이다.

이 두 조치는 커뮤니티 내에서 큰 논란을 일으키고 있다.

“MLK 공원은 독특하며 쉽게 대체할 수 없다”고 반대 단체인 Build Smart Sausalito의 조 페너드가 말했다.

“그곳은 단순한 개방 공간이 아닙니다. 그것은 커뮤니티의 중심입니다. 두 개의 학교 캠퍼스가 있으며, 이는 도시의 중요한 수익원이기도 합니다. 어린이 놀이터, 트랙 스포츠 시설, 도시에서 남아 있는 유일한 야구장이 모두 포함되어 있습니다. … Measure K는 이 모든 것을 위협합니다.”

사우살리토의 시장인 조안 콕스는 이번 시의회 투표에서 재량권을 행사하지 않았지만, Sensible Housing Sausalito 캠페인을 통해 Measure K를 지지하고 있다.

그녀는 반대 주장을 거부하며 이렇게 말했다: “Measure K의 영향을 받는 MLK 공원의 일부는 기존 비합법적인 용도인 노후된 사무실 건물뿐입니다. 이 건물은 시의 비용으로 특정 상업 임차인들이 이전될 것입니다.

Measure K는 MLK 공원의 다른 기존 용도들을 모두 보존합니다: 테니스 코트, 농구 코트, 피클볼 코트, 야구장, 기존 학교 용도, 애완견 공원 및 기존 주차용도입니다.”

부시장인 스티븐 우드사이드는 MLK 부지가 시의 저소득 주택 위한 현실적인 유일한 장소임을 강조했다.

“이는 50개의 저소득 주택 단위를 보유할 수 있는 유일한 방법입니다.”라고 우드사이드가 말했다.

그는 개인 소유의 부지는 저소득 유닛을 포함시키도록 강제할 수 없다는 점도 지적했다.

하지만 페너드는 이 계획이 심각한 위험을 초래할 수 있다고 주장했다.

“도시가 그 파트너십을 거부할 경우, YIMBY 및 다른 개발자들로부터 소송을 당할 것이며, 이는 결국 사우살리토에 대한 건설자의 구제와 같은 상황으로 이어질 것입니다.”

우드사이드는 그러한 두려움은 근거가 없다고 반박했다.

“사적 개발자는 유권자가 이미 설정한 제한 사항을 위반하도록 도시에 강요할 수 없습니다.

우리는 최대 50개 유닛을 위해 유권자에게 가고 있습니다. 기한은 끝났습니다. 소송을 당하더라도 우리는 방어할 것이고, 이길 것입니다.”

하나의 조치라도 실패할 경우, 사우살리토는 주택부서로부터 처벌금이나 집행 조치를 받을 수 있다.

법무장관 사무실은 “지역 통제”가 주택 법률의 우선 사항을 넘어서지 않는다고 분명히 경고하고 있다.

이는 헌팅턴 비치와 라 카냐다 플린트리지와 같은 도시들에 대한 소송으로 나타났다.

콕스는 도시가 다른 부지를 평가한 결과 환경적이나 소유권 장벽으로 이행할 수 없다는 점을 덧붙였다.

“도시는 이러한 부지가 선박 공장의 오염물질로부터 자유로운지 여부를 확인하기 위한 환경 연구를 아직 수행하지 않았습니다.

이것이 이러한 부지가 도시의 최신 주택 계획에 포함되지 않은 이유 중 하나입니다. 다른 이유는 개인 소유의 부지로 보증이 없기 때문입니다.”

한편, 산타크루즈에서는 유권자들이 두 가지 경쟁하는 주택 법안에 직면해 있다.

Measure B는 산타크루즈 카운티 부동산 협회에 의해 지지되며, 400만 달러 이상의 부동산 판매에 대해 parcel tax 및 0.5% 전환세를 창출할 것이다.

Measure C는 Housing Santa Cruz County가 제안하며, 더 높은 parcel tax와 180만 달러 이상의 거래세가 포함된다.

두 법안은 저소득 주택 및 홈리스 예방을 자금 지원할 목표를 가지고 있다.

Housing Santa Cruz County의 엘레인 존슨 전무이사는 Measure C 캠페인의 리더 중 한 명으로서, 이 법안은 주택을 건설하고 보존하는 것 모두를 포함한다고 말했다.

“이 법안은 사람들에게 주택을 제공하고 그들이 주택에 유지될 수 있도록 할 것입니다.”라고 존슨은 말했다.

“우리는 그 법안이 주택을 건설할 것이라는 것을 알고 있습니다. 하지만 또한 사람들이 주택을 잃지 않도록 할 것이라는 점도 알고 있습니다.”

부동산 협회의 측을 대표하는 빅터 고메즈는 그들의 제안이 유권자들에게 비용이 적게 드는 선택지를 제공한다고 말했다.

“우리는 [유권자들에게] 또 다른 선택지를 제공하고 있습니다.”라고 그는 말했다.

“‘세금을 적게 내고 싶다면 저소득 주택 건설을 지지할 수 있습니다. Measure B를 선택할 수 있습니다.’라고 제안하고 있으니까요.”

그러나 비평가들은 Measure B가 유권자를 혼란스럽게 만들고 Measure C를 약화시키기 위해 만들어졌다고 주장하고 있다.

UC 산타크루즈 사회학 교수인 스티브 맥케이는 이를 “민주주의를 역이용한 요소”라고 비판하며, Measure C의 통과는 산타크루즈가 그들의 주택 위기를 해결하려고 노력하고 있다는 것을 주 정부에 알릴 수 있을 것이라고 말했다.

다비스의 경우, 시의 지도자들은 도시의 주택 목표를 충족하기 위해 Measure J/R/D를 수정하거나 개정하는 가능성을 적극적으로 탐색 중이다.

사우살리토 유권자들이 주택 의무 준수를 위한 필수적인 구역 변경을 거부할 경우, 이는 다비스에서 현재 발생하고 있는 법적 및 정치적 긴장 상황을 촉발할 수 있다.

주 법무장관이 사우살리토에 대한 조치를 취할 경우, 이는 주택 생산을 위한 지역 유권자 통제를 얼마나 제약할 의향이 있는지를 보여줄 것이다.

사우살리토, 산타크루즈의 결과, 그리고 다비스의 향후 논의들은 최종적으로 캘리포니아 주택 전쟁의 다음 장을 정의할 것이다.

주 정부의 공정성과 주거 가능성을 위한 압력이 지역 성장을 저지하려는 수십 년의 저항을 얼마나 견딜 수 있을지를 시험하게 될 것이다.

이미지 출처：davisvanguard