원 베벌리 힐스, 100억 달러 규모의 럭셔리 개발 프로젝트

세계의 엘리트들을 주 대상으로 하는 100억 달러 규모의 17.5에이커 혼합 용도 프로젝트인 원 베벌리 힐스가 소매 및 호텔 개발에 있어 럭셔리의 비행을 상징하는 장소로 거듭날 것으로 기대되고 있다. 이 프로젝트는 50억 달러의 자금 조달이 필요하며, 월스트리트 저널에 따르면 예상 가치는 100억 달러에 달한다. 현재까지 공개된 자금 조달액은 23억 달러에 불과하다. 돈이 많은 고객층의 수가 과연 충분한지, 그리고 이러한 고객들을 유치하기 위한 투자들이 극단적인 자본을 가지고 있지 않은 사람들에게도 매력적인 장소로 만들 수 있을지는 여전히 의문으로 남아 있다. JLL의 메니징 디렉터인 매튜 페인치타인(Matthew Fainchtein)은 “여기에는 위험이 있습니다. 만약 당신이 그것을 건설하면, 그들이 올까요?”라고 말했다. “거기에 머무는 사람이나 거주하는 사람에게만 의존해서는 안 됩니다. 목적지를 만들어야 합니다. 이것이 실현될 수 있을까요? 개장할 때까지는 아무도 모릅니다.” 원 베벌리 힐스는 OKO 그룹과 케인 개발(Cain Development)이 전용 쇼핑 센터를 재개발하는 장기 프로젝트로, 2028년 올림픽 개막에 맞춰 열릴 예정이다. 이 프로젝트는 28층과 31층의 마천루에 거의 200개의 고급 주택, 78개 스위트룸을 가진 아만 호텔, 그리고 20만 평방피트의 소매 공간을 포함할 것이다. 콘도는 평방 피트당 평균 7천 달러에 달할 것으로 예상되며, 소매 공간은 보다 개인적이고 독점적인 로데오 드라이브를 지향하고 있다. 뉴욕의 월도프 아스토리아(Waldorf Astoria) 리노베이션과 같은 유사한 고급 개발이 웰빙, 관광 및 주거 요소를 결합하고 있다. 프로젝트에는 10에이커 규모의 식물원이 포함되어 있으며 인접한 베벌리 힐튼(Beverly Hilton) redesign이 포함될 예정이다. 이 프로젝트는 JPMorgan Chase와 Vici Properties로부터 자금을 확보했다. 남캘리포니아의 유명한 부유층 지역에서 이 정도의 토지를 조성하는 일은 다시 발생하지 않을 것이라는 것이 개발 팀의 관점이다. 케인 개발의 개발 책임자이자 매니징 디렉터인 래리 그린(Larry Green)은 원 베벌리를 로스앤젤레스와 서부 해안에서의 독특한 개발로 보고 있으며, 고급 부동산이 나아가는 방향을 나타내는 것이라고 설명했다. 그린은 지금까지의 반응이 그가 본 것 중 유례가 없다고 말했다. 이번 반응에는 10억 달러에 달하는 콘도 판매와 돌체 앤 가바나, 레스토랑 로스 모히카스(Los Mochis), 이탈리안 마켓 카사 투아 쿠치나(Casa Tua Cucina)와 같은 최근의 소매 계약이 포함되어 있다. 개발자들은 5억 5천만 달러 규모의 채권 승인을 요청했고, 이로 인해 공공 유틸리티 및 인프라 업그레이드를 위한 특별 세금 구역을 만들기 위한 도구인 멜로-루스(Mello-Roos)를 활용했다. 그린은 이 채권 활용이 이러한 규모의 개발에 대한 표준 운영 절차이며, 이전의 개발 그룹이 이를 인식하지 못했다는 점을 강조했다. 그는 이 개발이 도시의 연간 7천만 달러의 수익을 창출할 것이라고 덧붙였다. 참고로, 베벌리 힐스의 공공 안전 예산은 연간 약 1억 7천5백만 달러이다. 도시의 이익을 추가로 협상한 후 최종적으로 만장일치를 이루어 채권 발행에 찬성했던 시의원 존 미리시(John Mirisch)는 환경 완화 및 지속 가능성 수수료 4%를 향후 콘도 판매에 부과하며 도시 일반 기금으로 기부할 예정이다. 미리시는 “지속적이고 반복적인 수익이 도시를 위한 최적의 수익이며, 프로젝트의 성공을 공유할 수 있는 기회를 준다”고 밝혔다. “협상 위원회는 처음에 1억 달러의 선불을 세웠고, 그것은 많은 것처럼 들리지만 우리가 필요한 지속적인 수익에는 미치지 못합니다.” 원 베벌리 힐스는 로데오 드라이브가 더욱 엘리트화되고 수요가 증가하고 있는 상황에서 등장했다. 공실률은 사실상 제로에 가깝고, 소매 임대는 평균 1,100달러에 달하며, LVMH와 같은 유통업체들이 상당한 규모의 부동산을 매입하여 새 브랜드들이 자리를 찾기 더욱 어려워졌다. 올해 초 2억 1천1백만 달러에 거래된 원 로데오(One Rodeo)는 그나마 다른 럭셔리 주소로 알려져 있다. Fainchtein은 원 베벌리 힐스가 이 지역의 고급 소매 확장 공간을 제공한다고 말했다. 현재까지 공개된 세 명의 테넌트만 제외하면, 원 베벌리 내 최대 45개 소매 테넌트는 로데오 드라이브에서 이미 자리잡고 있는 많은 브랜드들이 추가 공간을 찾고 있는 것으로 보인다. 이들은 더욱 고가의 상품을 갖춘 비싸고 고급스러운 쇼룸을 만들며, 관광객으로 혼잡한 로데오 드라이브와는 다른 구매 환경을 조성할 것으로 보인다. 평균 제안가는 평방 피트당 500달러에서 600달러에 달할 것이라고 그는 전망했다. 원 베벌리도 로데오 드라이브와는 다르지 않을 것이라고 말하며, 그린은 임대료는 “베벌리 힐스와 일관될 것”이라고 밝혔다. 그린은 원 베벌리 힐스가 상점들이 럭셔리 고객과 지역 럭셔리 고객을 위해 맞춤화된 매우 큐레이션된 경험을 제공할 기회를 준다고 말했다. 호텔 전략 또한 이러한 고급 중심의 비전을 따르며, 오는 아만 호텔은 서부 해안에서 처음으로 나타나며 초고급 시장이 폭발적으로 성장하고 있다고 코스타의 호스피탈리티 분석 선임 이사인 마이클 스타토코스토풀로스가 전망했다. 2019년 미국에는 평균 1,000달러를 청구하는 호텔이 25곳에 불과했으나, 현재 이 수치는 100곳에 근접해 있다. 또한 대부분의 이러한 고급 호텔 프로젝트는 브랜드 레지던스와 함께 공동 개발되어야 경제성이 갖추어질 수 있다고 스타토코스토풀로스는 덧붙였다. 그는 LA 시장에서 국제 수요는 감소하고 있지만, 이 프로젝트는 상대적으로 극소수에 해당하는 유닛으로 독특한 경험을 제공한다고 말했다. 콘도 판매 또한 독특하고 비싼 제안으로 시장을 겨냥하고 있다. 벨에어(Beverly Hills)의 평균 2분기 콘도 판매가는 1,200만 달러로, 매 분기 20~30개의 콘도가 판매되며, 원 베벌리의 간판 가격은 2천만 달러부터 4천만 달러 이상으로 책정된다. 밀러 샘플(Miller Samuel)의 CEO인 조나단 밀러(Jonathan Miller)는 이러한 고가의 콘도들이 지역 시장을 지배하고 있으며, 가격을 끌어올릴 것이라고 예측했다. 그렇게 비싼 콘도들은 “자연스러운 상태”이며, 점점 더 비싸지고 부유한 구매자들을 겨냥하고 있다고 말했다. 밀러는 이러한 판매가 베벌리 힐스를 고급 목적지로 확고히 하고 있으며, 소유자들은 다수의 거주지를 보유할 가능성이 높다고 설명했다. 그린은 현재까지 대부분의 구매자가 로스앤젤레스 지역 주민이며, 미국에 대한 해외 거주자들의 시각이 악화되고 있음에도 불구하고 국제 구매자가 생길 것이라고 확신하고 있다. “베벌리 힐스는 미국에서 매우 잘 알려진 안전한 피난처입니다.”라고 그는 덧붙였다. 그러나 호텔과 콘도 부분이 성공하더라도, 패인치타인과 다른 이들이 고민하는 질문은 고급스럽고 비싼 경험이 소매 공간을 독점적으로 만들려는 노력과 어떻게 연관될 것인지에 관한 것이다. 10에이커 규모의 정원은 대중에게 부분적으로 개방되어 있으며 리오스(Rios)가 설계했다. 이는 매력적인 요소가 될 것이나, 이 개발은 베벌리 힐스의 황금 삼각지대(Golden Triangle)와는 떨어져 있어, 충분한 보행 유입량을 얻을 수 있을지에 대한 의문이 남는다. “어느 정도, 저는 이 프로젝트가 일종의 유니콘이 될 것이라고 추측하고 있습니다.”고 미리시는 말했다.

이미지 출처：bisnow