뉴욕시 사무실 빌딩 매각, 연금 펀드의 새로운 전환점

역사적으로 연금 펀드들은 뉴욕시 사무실 빌딩의 주요 소유자였으며, 이들 자산에서 나오는 안정적이고 예측 가능한 수익이 전 세계의 연금 수령자들에게 혜택을 주었습니다.

하지만 올해 뉴욕시에서 이루어진 가장 큰 사무실 거래 중 일부는 연금 펀드가 더 이상 안전한 투자처로 평가되지 않는 자산을 매각하고 있다는 것을 보여줍니다.

RXR의 스콧 크로우 최고 전략 책임자는 “부동산이란 무엇인지에 대한 일부 엄격하고 지난날의 사고 방식이 사무실과 소매 부문에 대해 최적이 아닌 높은 할당으로 이어졌다”고 언급했습니다.

RXR은 최근 2018년 이후 뉴욕시에서 가장 큰 비사용자 사무실 인수를 하였으며, 헤지 펀드 엘리엇 투자 관리와 협력하여 5억 5천만 달러에 590 매디슨 애비뉴를 인수했습니다.

판매자는 오하이오 주 교사 연금 시스템으로, 이 기관은 1994년, 루디 줄리아니가 시장으로 취임한 첫 해에 이 빌딩을 구입했습니다.

오하이오 주 교사 연금 시스템은 544,000명의 교육자에게 서비스를 제공하며, 최근 몇 개월 동안 이와 같은 주목할 만한 판매 중 가장 큰 규모의 매각을 단행했습니다.

캘리포니아 주 교사 연금 시스템과 실버스타인 프로퍼티즈의 합작 투자도 1177 제6 애비뉴를 5억 7천 2백만 달러에 매각했으며, 이는 파트너를 매각한 지 4년 만에 이루어진 거래입니다.

캘리포니아 주 교사 연금 시스템과 실버스타인은 2007년에 이 빌딩을 10억 달러 이상에 인수했는데, 이제는 5억 7천 2백만 달러로 매각하게 되었습니다.

타코닉 파트너스와 누빈 부동산도 440 제9 애비뉴를 1억 달러에 매각했으며, 이는 2018년 2억 6천 9백만 달러에 매입한 것과 비교해 큰 손실입니다.

메트라이프는 575 제5 애비뉴를 4억 달러 이상의 가격으로 시장에 올릴 계획인 것으로 보입니다.

그럼에도 불구하고, 연금 펀드는 지난 20년 동안 부동산 투자를 늘려왔으며, 현재 그들은 그 흐름을 멈추지 않았다고 주장합니다.

2001년부터 2023년까지 평균 연금 계획은 전통적인 주식과 채권에서 약 20%의 자산을 대체 자산, 즉 부동산, 사모펀드 및 헤지 펀드로 옮겼다고 Aon과 미국 연금 보안에 대한 국가 연구소의 6월 보고서가 밝혔습니다.

이에 따라 부동산에 대한 중간 목표 자산 할당 비율은 2001년 4%에서 2011년 7%, 2023년에는 9%로 증가했습니다.

이 비율은 팬데믹이 시작된 이후에도 유지되었습니다.

특정 펀드는 2022년과 2023년에 부동산 투자 비율을 최대 18%로 늘리기도 했습니다.

머서 미국 최고 투자 전략가 제이 러브는 “우리는 계획들이 부동산 노출을 제거하는 것을 보지 않는다”고 언급했습니다.

“대부분의 대형 연금 계획은 가격이 하락했을 때 가장 좋은 것을 사는 것이 최선이라는 것을 인식하고 있습니다.”

연금 펀드는 핵심 부동산의 성과를 측정하기 위해 국가 부동산 투자 수탁인 협회에서 제공하는 개방형 다각화 핵심 주식 펀드 지수를 사용하고 있습니다.

하지만 이 벤치마크는 진화하고 있습니다.

전통적인 부동산 유형인 아파트, 사무실, 소매 및 산업이 ODCE 펀드의 대부분을 차지합니다.

2010년에는 대체 자산이 3%에 불과했으나, 2024년 시작 시에는 13%로 증가했습니다.

하지만 이 진화는 느리게 진행되고 있습니다.

비교를 위해 Nareit 부동산 지수에서는 2010년에 대체 자산이 3분의 1 이상을 차지했으며, 2024년까지 그 비율이 약 60%로 증가했습니다.

현재 부동산에 크게 편중된 연금 펀드는 두 가지 선택을 가지고 있습니다: 이러한 자산을 재투자하여 세입자를 유치할 조건을 갖춘 클래스 A로 만들거나, 이를 매각하여 다른 투자자에게 넘기는 것입니다.

캘리포니아 주 교사 연금 시스템과 실버스타인은 18년 소유 기간 동안 1177 제6 애비뉴를 손실을 보고 매각했습니다.

그러나 다행히도 매수자 풀이 확실히 열려 있으며, 비록 가격은 처음에 지불한 것보다 낮지만 말입니다.

CBRE의 미국 사무실 자본 시장 공동 책임자인 맷 칼슨은 “지난 12개월 동안 CBRE는 21개 주요 시장에서 사무실 자산에 대한 975개의 독특한 입찰자를 추적했습니다. 이는 지난 해 같은 기간의 550명에서 증가한 수치입니다”라고 밝혔습니다.

또한, 자산당 평균 입찰자 수는 6명에서 13명으로 두 배 이상 증가했습니다.

그리고 그 입찰자들은 훨씬 더 진지하다고 그는 덧붙였습니다.

“15개월 전, 6개의 입찰을 받았다면, 그 중 많은 이들은 단순히 시장을 주시하고자 했습니다.

[현재] 대기 매수자들은 진정한 FOMO를 느끼고 있습니다. 그들은 정말로 좋은 기회를 놓쳤다고 생각합니다.

이런 상황이 시장이 개선되고 있다는 것을 알리는 신호입니다.”

사무실 자산을 매각함으로써 연금 펀드는 유동성을 확보하고 이는 다시 다른 유형의 자산에 재투자될 수 있습니다.

일부 경우, 자금을 사무실 시장으로 다시 투자하기도 하지만, 이는 더 간접적인 경로입니다.

사모펀드 관리자들은 기관 투자자들 사이에서 매우 인기를 얻고 있으며, 2021년 45%에서 현재 90% 이상이 사모펀드와 사모 신용의 투자 비중을 두고 있습니다.

REIT에 대한 투자도 증가하고 있습니다.

정의된 급여 연금 계획의 총 자산은 지난 6년 동안 약 12% 증가한 반면, REIT 노출은 30% 증가했습니다.

많은 자산 관리자와 REIT는 여전히 사무실 부문에 투자하고 있으며, 어떤 경우에는 더 많은 자산을 매입하고 있습니다.

그러나 연금 펀드와 달리 이들은 전문화된 관리자이며, 그들의 투자자들에게 직접적인 수익을 올릴 수 있습니다.

IQ-EQ의 티누자 아디아니 전무는 “RXR, 아폴로, 칼라일, 티시맨과 같은 기업들이 부동산에 오랫동안 집중해오며, 단순한 자산 관리자가 아닌 소유자, 운영자, 개발자”라고 강조했습니다.

RXR은 연금 펀드로부터 590 매디슨 애비뉴를 구매했습니다. 이제 그들은 연금 펀드들이 다시 이 자산에 투자하기를 희망하고 있습니다.

9월에는 RXR이 제미니 오피스 벤처를 launched하며, 최근 취득한 타워와 스타렛-레하이 빌딩, 1211 제6 애비뉴를 이 사업에 편입했습니다.

앞으로 다른 사무실 소유자들도 자산을 기여하여 자신의 재무 상태를 개선하고, 운영의 번거로움을 덜 수 있습니다.

대신 그들은 일부 유동성을 확보하고 RXR이 관리하는 차량으로 통해 노출을 다양화할 수 있습니다.

제미니는 RXR의 “주요 성장 수단”이 될 것이라고 크로우는 전했습니다.

미국 및 캐나다의 연금 펀드와 기타 국제 투자자들은 이미 관심을 보이고 있다고 합니다.

그러나 오하이오 교사 연금 시스템은 590 매디슨 구매가 이 벤처의 초기 구조를 만드는 과정이었기 때문에 제미니에 지분을 두고 있지 않습니다.

“이것이 오늘날의 문제를 해결하려는 우리의 방법입니다”라고 크로우는 덧붙였습니다.

이미지 출처：bisnow