원 비벌리힐즈, 100억 달러 규모의 고급 복합 프로젝트

하늘을 찌르는 고급 주택단지와 상업시설로 구성된 100억 달러 규모의 복합개발 프로젝트 원 비벌리힐즈가 전 세계적인 부유층을 겨냥하여 추진되고 있다.

이 프로젝트는 17.5에이커에 달하는 면적에서 진행되며 50억 달러의 자금 조달이 필요한 것으로 알려졌다.

현재까지 23억 달러의 자금이 공개적으로 알려져 있으며, 이 프로젝트에 대한 전망은 월스트리트 저널의 보도에 따르면 100억 달러가 될 것으로 예상된다.

하지만 이 대규모 투자가 성공을 거두기 위해 필요한 부유한 고객층이 충분한지에 대한 의문이 제기되고 있다.

“여기에는 위험이 존재한다”며 JLL의 매튜 페인트스타인 관리 이사는 말했다. “만약 우리가 건설한다면 사람들이 올 것인가? 단순히 거주자나 투숙객에 의존할 수는 없다. 이 지역의 명소를 만들어야 한다. 그런 일이 일어날 수 있을까? 개장할 때까지는 아무도 모른다.”

이 프로젝트는 OKO 그룹과 케인 그룹이 진행하는 고급 쇼핑센터이자 부지 개발의 일환으로, 2028년 올림픽에 맞춰 개장할 예정이다.

28층과 31층의 마천루가 세워지며, 약 200채의 고급 콘도미니엄, 78 스위트 규모의 아만 호텔, 총 20만 평방 피트의 소매 공간이 들어설 예정이다.

콘도는 평방 피트당 평균 7천 달러로 책정될 것으로 보이며, 소매 공간은 더 사적인 로데오 드라이브에 가까운 환경을 제공할 예정이다.

이와 유사한 고급 개발 프로젝트인 뉴욕의 월도프 아스토리아 리노베이션은 웰니스, 관광, 주거 요소를 결합하여 성공을 거두었다.

또한 10에이커 규모의 식물원과 인접한 비벌리 힐튼의 리노베이션이 포함되어 있으며, 제이피모건 체이스와 비치 프로퍼티스 등의 자금을 유치하였다.

남부 캘리포니아의 고급 발전 부지를 이처럼 한곳에 모으는 것은 다시는 없을 기회일 것으로 여겨진다.

개발팀은 원 비벌리힐즈를 로스앤젤레스와 서부 해안의 유일무이한 개발로 보고 있으며, 고급 부동산의 방향성을 보여주는 상징이라고 주장한다.

개발을 담당하는 케인 개발의 래리 그린은 지금까지의 반응이 그가 경험한 것 중 가장 특별하다고 말했다.

“우리는 현재까지 10억 달러의 콘도 판매와 돌체 앤 가바나, 로스 모치스 레스토랑, 이탈리아 시장 카사 투아 쿠치나 등 최근 유통 계약이 포함된 반응을 얻었다.”

개발자들은 5억 5천만 달러의 채권 승인을 요청했고, 이는 유틸리티 및 인프라 업그레이드를 위해 특별세금 지역을 형성하는 메로로즈라는 도구를 이용하였다.

그린은 “이 규모의 개발에 있어 이와 같은 채권 사용은 표준 운용 절차”라고 설명하며, 전 개발팀에서는 이 도구를 알지 못했다고 덧붙였다.

이 개발은 시에 연간 7천만 달러의 수익을 창출할 것으로 예상된다.

비벌리 힐스의 공공 안전 예산은 연간 약 1억 7천5백만 달러이다.

당초 개발에 반대했던 시의원 존 미리시도 추가 시의 혜택을 협상한 후, 최종적으로 채권 발행에 대한 만장일치 투표에 참여하였다.

그 혜택에는 향후 콘도 판매에 대한 4%의 환경 완화 및 지속 가능성 수수료가 포함되어 시의 일반 기금으로 들어갈 것이다.

“지속적이고 반복적인 수익은 시에 가장 좋은 유형의 수익이며, 우리는 프로젝트의 성공을 공유할 수 있게 된다.”

원 비벌리힐즈는 로데오 드라이브가 더욱 더 정교해지고 수요가 증가하는 가운데 진행되고 있다.

이 지역 상업 공실률은 사실상 제로에 가깝고, 소매 임대료는 평균 평방 피트당 1,100 달러에 달한다.

LVMH와 같은 유통업체들이 상당한 양의 부동산을 매입하여 새로운 브랜드가 자리를 잡는 것을 더욱 어렵게 만들고 있다.

올해 2억 1천1백만 달러에 거래된 원 로데오는 유사한 고급 주소 중 유일한 거래로 알려져 있다.

원 비벌리힐즈는 이 지역에서 고급 소매 공간을 원하는 진출 기회를 제공하고 있으며, 현재까지 공개된 세 개의 입주업체 외에도 추가 입주업체가 대기 중이다.

잠재적으로 45개 소매업체가 입주 예정이지만, 페인트스타인이 알고 있는 정보에 따르면 많은 업체들이 이미 로데오 드라이브에서 활동 중인 기존 브랜드들이 새로운 공간을 찾고 있다고 한다.

이들은 더 비싼 쇼룸을 만들고, 관광객들로 인한 혼잡함이 없는 고급 상품을 제공할 수 있게 될 것이다.

페인트스타인은 이 공간의 임대료가 평방 피트당 500~600 달러에 이를 것으로 전망하며, 원 비벌리힐즈가 로데오 드리보는 아니지만 비벌리힐스 임대료와 일치할 것이라고 그린도 전했다.

그린은 원 비벌리힐즈가 고급 고객과 지역 고급 고객을 위해 맞춤형 경험을 제공할 수 있는 귀중한 기회를 제공할 것이라고 설명했다.

호텔 전략도 이 같은 고급화 추구를 반영하고 있다.

개발될 아만 호텔은 서부 해안 최초의 아만 호텔로, 초고급 시장의 폭발적인 성장과 함께 한다.

코스타르의 호텔 분석 수석 이사인 마이클 스타토코스톱oulos는 “2019년에는 미국에 25개 호텔이 평균 1,000달러에 방을 제공했지만, 현재는 그 수가 거의 100개에 이른다.”고 말했다.

이러한 유형의 럭셔리 호텔 프로젝트는 점점 더 비싼 방을 기획하는 데 있어 브랜드 거주와 함께 협업할 필요가 있다.

그는 LA 시장의 국제 수요가 다소 감소했음에도 불구하고 이 프로젝트는 유사한 고급 옵션에 비해 독특한 경험을 제공하고 있다고 덧붙였다.

콘도 판매도 매우 제한된 고객층을 겨냥하고 있으며, 가격대도 상당히 높다.

비벌리힐스 콘도의 2분기 평균 판매가는 1,200만 달러로, 매 분기 20~30채의 콘도가 거래된다.

원 비벌리 콘도는 2천만 달러에서 4천만 달러 이상으로 가격을 책정하며, 로컬 시장을 지배할 것으로 보인다.

이러한 고가의 콘도는 비벌리힐스 전역의 가격이 인상될 것이라고 설명하고, 이는 부유한 구매자에게 더욱 매력적이다.

미러 샘플의 CEO 조너선 미러는 고가 콘도가 이 지역을 고급 목적지로 각인시키고 있으며, 구매자는 여러 주거지를 소유할 가능성이 높다고 밝혔다.

각 사용자는 실제로 부유한 고객층을 겨냥하며, 이 프로젝트는 안정적인 언젠가보다 높은 수요를 기반으로 하고 있다.

그린은 현재까지의 구매자들 대부분이 로스 앤젤레스 지역 주민들로, 비록 최근의 조치들이 국제 거주자들의 미국에 대한 시각을 악화시키고 있다고 해도 국제 구매자들이 있을 것이라고 확신한다고 말했다.

비벌리 힐스는 미국 내에서 매우 잘 알려진 안전한 거처라고 그는 덧붙였다.

그러나 호텔과 콘도의 부분이 성공적이라 해도, 페인트스타인과 다른 이들이 궁금해 하는 유일한 상업 요인은 고급의 특성으로 인해 이곳의 소매 환경이 얼마나 독점적이 될까 하는 점이다.

식물원은 대중에게 개방될 예정이며, 리오스가 설계한 이 공간은 일종의 매력 포인트가 될 것이다.

하지만 개발이 비벌리 힐스 금 삼각지대에서 한 발 떨어진 섬처럼 여겨지기도 한다는 점이다.

이 프로젝트가 성공하기 위해 방문객들을 얼마나 많이 유치할 수 있을지가 의문이다.

“어떤 면에서는 이 프로젝트가 유니콘이 되기를 바란다.”며 미리시는 덧붙였다.

이미지 출처：bisnow