휴스턴의 소매 시장, 고비용에도 불구하고 급격히 성장하는 이유

휴스턴의 소매 시장은 현재 강한 성장세를 보이고 있지만, 이는 양날의 검과 같은 상황에 놓여 있다.

최근 기록적인 임대료로 인해 임대 과정이 길어지고 있으며, 세입자들은 저렴한 공간을 찾기 어려운 상황이다. 또한, 임대업자들은 공실을 채우기 위해 이상적인 상점을 기다리는 경향이 있다.

그러나 휴스턴으로 사람들이 계속 유입됨에 따라 소매업체들도 이 지역에 진출하고 있으며, 높은 임대료와 유명 브랜드의 파산에도 불구하고 공실률은 낮게 유지되고 있다.

Baker Katz의 브로커이자 전문가인 런든 맥길은 “그들이 평소보다 더 많은 임대료를 지불해야 하더라도, 휴스턴은 그들이 이 시장에서 그렇게 할 것이라는 것을 의미한다”고 말했다.

그는 2024년부터 소매 임대료가 안정세를 보이고 있다고 전했다. Greater Houston Partnership에 따르면, 2024년 3분기 평균 트리플넷 임대료는 평방피트당 20.51달러로, 2024년 1분기의 최근 최고치인 20.79달러와 비슷한 수준이다.

GHP 보고서는 “임대료의 안정화는 사이클의 더욱 성숙한 국면을 시사하며, 보다 조심스러운 임대 환경에도 불구하고 가격이 기록적인 수준을 유지하고 있다”고 분석했다.

3분기 동안 리스 활동은 200만 평방피트에서 180만 평방피트로 감소했으나, 신규 공급량은 더욱 격감한 것으로 나타났다. Partners Real Estate의 보고서에 따르면, 공급과 수요 모두가 긴밀히 연계되어 있어 공실률은 5.6%로 낮게 유지되고 있다.

이 분기 동안 약 70만 평방피트의 공간이 온라인으로 제공되었으며, 이는 이전 분기에 비해 24% 감소하고, 작년 대비 41% 감소한 수치라고 보고서에서 밝혔다.

최근 주거 단지 근처의 이웃 소매 센터가 신규 건축의 대부분을 차지하고 있다.

휴스턴 지역 내 하위 시장 간의 임대료 격차는 매우 크며, Inner Loop 지역의 평균 임대료는 평방피트당 28달러 이상이고, 동부 지역은 17달러에 불과하다.

지난 분기에 가장 큰 고객으로는 실내 픽클볼 콘셉트인 The Picklr가 우드랜즈에서 약 67,000 평방피트를 차지했으며, EoS Fitness가 Katy에서 51,000 평방피트에 입점했다.

맥길과 동료 브로커인 존 프레이저는 “많은 소매 활동은 Joann과 Party City와 같은 브랜드가 비워둔 주니어 박스를 경험적 콘셉트가 채우는 데 있다고 덧붙였다.”

그들은 “우리가 경험한 많은 동향 또한 이러한 브랜드의 폐점으로인해 발생한 것”이라고 말했다.

예를 들어, 유타주에 본사를 둔 Momentum Indoor Climbing gym는 여름에 Memorial City에 38,000 평방피트의 공간을 새롭게 오픈할 계획이라고 발표했다.

올해 또 다른 경험적 소매업체로는 Dave & Buster’s와 Ace Pickleball Club이 있는데, 이들은 Sugar Land의 오랫동안 공실이었던 Gander Mountain에 입점할 예정이다.

또한, 트램펄린 공원인 Sky Zone Houston은 이전의 Conn’s 공간에, Crunch Fitness는 28,000 평방피트의 Bed Bath & Beyond를 채우게 된다.

그러나 적합한 공간이 있다고 해서 임대 과정이 간단해지는 것은 아니다.

맥길은 “비교적 많은 공간이 있지만, 여전히 경쟁이 치열하다”며 “이는 세입자들이 임대료 측면에서 발맞추어야 한다는 것을 의미한다”고 말했다.

높은 임대료와 기타 변동성이 큰 시장 환경은 부동산 결정을 더욱 지연시키고 있다.

그는 높은 임대료인 경우 소비자들이 적응하는 데 시간이 걸린다는 점도 강조했다.

Baybrook와 같은 고수요 지역의 소매 센터의 임대업자들은 이상적인 세입자를 기다리기 위해 공실로 6개월 동안 대기하기도 한다.

휴스턴의 평균 트리플넷 임대료는 2018년 평방피트당 15.91달러에서 2023년 말 이후 20달러 이상으로 증가했다.

일부 콘셉트는 초기 투자 비용이 많이 든다. Momentum의 Memorial City 지점 건설 비용은 220만 달러로 예상된다.

세입자들은 대규모 임차인 개선비를 포기하고 직접 건설비를 감당함으로써 더 낮은 임대료를 협상할 수 있다.

맥길은 이러한 투자가 휴스턴에서 얼마나 잘 수행될지 아는 세입자에게는 가치를 더할 수 있다고 말했다.

휴스턴으로의 인구 유입은 소매업체들이 성장할 수 있는 긴 기회를 제공한다.

Weitzman에 따르면, 휴스턴 지역의 소매 시장은 2013년 이후 90% 이하의 점유율로 떨어진 적이 없으며 안정세를 유지하고 있다.

프레이저는 “많은 세입자들이 현재 확장하고 있으며, 그들은 기존 성과를 기준으로 분석하고 있다”고 말했다.

“이곳은 매우 좋은 성과를 내고 있기 때문에, 그들은 보다 확신에 찬 결정을 내릴 수 있다”고 그는 덧붙였다.

이미지 출처：bisnow