덴타운 위원회, 새 높이 제한 제안 거부 촉구

덴타운 위원회는 시의회에 새로운 높이 제한을 거부하고, 대신 시의 다운타운 밀도 보너스 프로그램을 향후 재산세 수익에 연계된 자금 시스템으로 교체할 것을 요청하고 있다.

이들은 지난 주에 승인된 권고안을 제출하였으며, 이는 시 직원들이 제안한 350피트 높이 제한을 두 배로 늘려 700피트로 설정하라는 계획 위원회의 요청과 대조된다.

두 가지 투표는 시 계획자들이 9월 1일 발효된 상원법안 840(SB 840)에 적응하기 위해 추진하는 과정에서 이루어졌다. 이 법안은 텍사스 도시의 주거 및 혼합 용도 프로젝트에 대한 면적 비율(FAR) 규제를 없애버렸다. 이는 오스틴이 더 높은 건축 높이나 밀도에 대한 대가로 요구할 수 있는 지역 사회 혜택, 예를 들어 저렴한 주택 및 녹지 공간을 요구하는 협상력을 크게 감소시켰다.

SB 840에 따라 혼합용도 또는 다세대 주거 건축물은 이제 대부분의 상업 지역에서 권리로 허용되며, 최소 36세대/에이커, 54세대/에이커(도시가 이미 해당 밀도를 허가할 경우)의 건축물과 최소 45피트의 높이가 허용된다. 법이 FAR 제한을 금지하기 때문에, 중앙 비즈니스 지구(CBD) 구역의 개발은 이론적으로 높이 제한이 없을 수도 있다.

시 계획관 앨런 파니는 덴타운 위원회에 이 주 법안이 CBD 구역의 토지들로 하여금 밀도 보너스 프로그램에 참여할 유인을 떨어뜨린다고 말했다. 이 프로그램은 역사적으로 도시의 저렴한 주택을 지원하기 위해 가장 큰 수수료를 생성하는 데 기여해왔다.

직원들은 350피트의 기본 높이를 설정하는 방안을 제안했으며, 이는 약 8:1 FAR에 해당하여 보너스 프로그램에 참여할 이유를 보존하기 위한 것이다. 개발자들은 해당 높이를 초과하려는 경우 여전히 시의회의 승인을 받아야 한다.

위원들은 높이 제한을 설정하는 것이 정당한지에 대해서 의문을 제기했다. 위원 데이비드 캐롤은 350피트 제안이 ‘임의적이며 이 프로그램에 해롭다’고 말하며, 이는 오스틴의 저렴한 주택 신탁으로의 수익 흐름을 더 약화시킬 것이라고 주장했다.

“당신들은 350피트를 제안하고 있는데, 그 숫자가 어디서 오는지 잘 모르겠고, 실질적인 차이가 그렇게 될 경우 저렴한 주택 신탁 기금에 들어가는 많은 돈을 잃게 될 것”이라고 말했다.

파니는 이 숫자가 현재 건설 트렌드를 반영하고 신규 프로젝트를 저해할 수 있는 하향 조정(다운 조정)을 방지하기 위해 선택되었다고 인정했다. 덴타운 밀도 보너스 프로그램에 참여하는 부지들의 중간 높이는 약 220피트에 머물고 있으며, 최근에 건설된 타워들은 흔히 500피트를 초과하고 있다고 직원 분석이 보여주었다.

같은 회의에서 덴타운 오스틴 이웃 협회(DANA)는 위원들이 기본 높이 제한에 반대하고 밀도 보너스 시스템을 완전히 없애줄 것을 촉구했다. DANA는 규제가 없는 개발에서 증가한 재산세 성장의 일부를 포착하고 이를 도시의 저렴한 주택 신탁 기금에 영구히 헌납하자는 원칙을 제안했다.

위원회는 DANA의 권고안을 채택하며, 시의회에 ‘덴타운의 높이 및 FAR 제한을 제거하고, 결과적으로 발생하는 수익의 일부를 저렴한 주택을 실제로 건설하는 임무를 가진 기관에 할당하라’고 요청했다. 수정된 제안은 중산층 및 저소득 주택에 대한 기금을 우선으로 사용하도록 지정하는 문구를 추가하며 통과되었다.

일부 위원들은 시장 가격 공급만으로 비용이 낮아질 것이라는 믿음에 회의적이었다. 위원 지나 휴스턴은 오스틴이 수십 년 동안 더 많은 유닛을 건설하면 가격이 떨어질 것이라는 가정에 시간을 낭비했다고 지적하며, “그것은 잘못된 전제이다. 가격은 계속 상승하고 있다.”고 말했다.

다른 위원인 필 와일리는 공급을 제한하는 것이 78701 우편번호를 도시에서 가장 비싼 지역으로 만드는 데 기여했음을 반박했다.

파니는 위원들에게 계획 부서가 즉각적인 프로그램 참여 손실을 방지하기 위한 좁은 CBD 높이 개정안을 다음 주 시의회에 제출할 계획이라고 말했다. 그리고 2026년에는 새로운 중앙 시가지 계획의 일환으로 더 광범위한 개정을 통해 나아가길 희망한다고 덧붙였다. 그는 여러 이해관계자들이 요청한 120일의 지연에 대해 경고하며, 전체 개정이 이루어지기 전에 프로그램 참여를 보존하기 위한 단기 수정이 필요하다고 밝혔다.

이미지 출처：austinmonitor