콜리어스, 시장 내 경쟁력 강화를 위해 원 마켓 플라자 본사 이전 결정

부동산 회사 콜리어스가 최근 샌프란시스코 소마 지역의 한 숨겨진 건물에서 해안가의 원 마켓 플라자로 본사를 이전한다고 발표했다.

내년 원 마켓 플라자의 13층에 입주하면 콜리어스 직원들은 베이 브리지의 철저한 전망을 경험할 수 있을 것이다.

지난 10년 동안 원 마켓 플라자는 구글, 모건 루이스, 비자 등의 기업이 선호하는 독점적이고 최고의 장소로 여겨졌다.

하지만 현재 이 160만 평방 피트 규모의 사무실 단지는 50% 이상의 공실률을 기록하고 있으며, 이는 해당 건물의 소유주인 파라마운트 그룹에게 심각한 재정적 문제를 안기고 있다.

파라마운트 그룹은 수년간 대출자와의 싸움 끝에 올해 말 리드컵 캐피탈로 매각하기로 합의했다.

콜리어스의 대표들은 원 마켓 플라자에 대한 계약을 체결하기 전 이 상황을 면밀히 검토해야 했다.

파라마운트가 매각되기 전에 새 세입자는 리드컵이 통제권을 인수할 경우 또는 거래가 중단될 경우 임대 계약이 이행될 것이라는 보장을 받아야 했다.

그렇지 않으면 그들은 길거리로 쫓겨날 수 있었다.

더욱 중요한 것은 이 건물에 8억5000만 달러의 부채가 내년 만기가 다가온다는 것이다.

파라마운트 또는 리드컵이 이 대출을 불이행할 경우, 이는 세입자들에게 재앙이 될 것이다.

운영 인력 및 청소 서비스는 해당 건물의 현금 흐름에 따라 줄어들거나 없어질 수 있다.

인근 사무실의 임대도 정지될 가능성이 높아 보인다.

건물 소유권을 가지고 있게 될 대출자 또는 수탁자는 새로운 세입자를 유치하기 위한 개선 작업을 위한 자금이 없을 것이기 때문이다.

세입자들이 불리한 상황에 놓이지 않기 위해 부동산 전문가들은 안정된 소유주와 임대 계약을 체결하는 것을 권장하며, 낮은 할인 가격으로 팔릴 가능성이 있는 건물은 피해야 한다고 조언한다.

그러나 만약 세입자가 마음에 드는 건물이 있고 그 미래에 대해 의문이 있다면, 그들은 임대인과 대출인 간에 서열 및 비간섭 및 승계(SNDA) 계약을 협상해야 한다.

이 계약에서는 대출인이 미납시에 새로운 임대 계약을 인식하겠다고 동의하는 조건이 명시된다.

세입자가 임대료를 납부하고 있다면 말이다.

세입자 중개인들은 SNDA는 결코 동일하지 않으며, 계약이 경우에 따라 실제 임대 계약보다 길어질 수도 있다는 점을 지적한다.

세 당사자가 조건에 동의해야 하기 때문이다.

일부 계약에는 조기 종료 또는 임대료 인하 조항이 포함될 수 있지만, 이는 임대인이 기본 기능을 이행하지 않을 때의 극단적인 경우에만 적용된다.

그렇긴 해도, 계약은 대개 소유자가 문제를 해결할 수 있는 시간을 부여한다.

이에 따라 샌프란시스코에는 평소보다 더 많은 하위 임대 공간이 시장에 나와 있다.

파라마운트와 콜리어스는 댓글 요청에 응답하지 않았다.

대출 자료에 따르면, 원 마켓 플라자에서 임대할 층의 요구 임대료는 평방피트당 100달러에서 115달러 사이로, 세일즈포스 타워, 555 캘리포니아, 원 마리타임 플라자와 비슷한 수준이다.

거래에 정통한 소식통에 따르면, 콜리어스는 이 가격대에서 지불하기로 합의했다.

이러한 비용을 정당화하기 위해서라도 콜리어스와 같은 세입자는 파라마운트 그룹에 무관하게 임대 계약이 보호받을 것이라는 확신이 필요하다.

또한 이 복합체가 방치되지 않을 것이라는 확신도 필요하다.

현재 리드컵 캐피탈은 해당 자산을 회생시키려는 의지를 보이는 것으로 보인다.

파라마운트 그룹 매입 발표에서 CEO 마이클 니에렌베르크는 소속 부동산 포트폴리오가 “사무실 시장의 기본 회복에 대한 강한 확신이 있는 도시”에 위치하고 있다고 밝혔다.

세계적 투자회사 블랙스톤과 협력하여 파라마운트는 2007년에 원 마켓 플라자를 매입했다.

지난 2월, 이들은 1억2500만 달러를 대출자에게 지불하고 대출 연장을 받기로 합의했다.

올해 블랙스톤은 인근 사무실 빌딩을 1억1130만 달러에 매입하고 미드마켓의 459개 객실 호텔을 압류했다.

이 두 거래는 샌프란시스코에 대한 블랙스톤의 장기적인 관심을 나타낸다.

이 모든 요소가 결합되어 콜리어스가 계약서에 서명하기에 충분히 편안함을 느끼게 했을 것으로 판단된다.

이미지 출처：sfstandard