주차 요구사항 제거로 코로라도 주 주택 문제 해결 기대
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코로라도 주의 수천 명의 주민들이 주거 문제로 어려움을 겪고 있는 가운데, 새로운 건물에 대한 주차 요구사항을 제거하는 것이 해결책이 될 수 있다는 연구 결과가 나왔다.
코로라도 주 인구 통계국의 최근 조사에 따르면, 주 내 주택 부족 현상이 106,000채가 넘는 것으로 나타났다.
최저 소득층 가구의 거의 90%가 세전 소득의 3분의 1 이상을 임대료나 모기지 상환에 지출하고 있어, 이들 가구는 주거비가 과도하게 부담되고 있는 실정이다.
주차 제공 비용은 개발자에게 부담이 되며 끝내 주민들에게 전가되어 주택 가격 상승에 기여한다.
도시 조례에 의해 주차 요구사항이 의무화되거나 대출 기관의 요구로 설정되기도 한다. 또한 일부 임차인은 주차 공간이 확보된 아파트를 선호하기도 한다.
덴버의 커뮤니티 계획 및 개발 사무소에 따르면 구조화된 주차 공간 하나의 건설 비용은 최대 50,000달러에 이르며, 오프스트리트 표면 주차는 더 저렴하긴 하지만 귀중한 도시 토지를 주차장에 할애해야 하는 단점이 있다.
우리는 법학 교수와 도시 계획 학자로서, 테르너 주택 혁신 센터의 데이터 과학자들과 함께 덴버 시와 카운티의 다가구 주택 개발에서 주차 요구사항이 미치는 영향을 모델링하였다.
우리는 주차 요구사항을 제거하면 덴버의 주택 건설이 약 12.5% 증가할 것으로 예상했으며, 이는 매년 약 460채의 추가 주택을 의미한다는 놀라운 결과를 도출했다.
이러한 높은 영향력의 결과는 단일 정책 변경의 결과로서는 예측치 못한 것이다.
2025년 8월, 덴버 시의회는 새로운 건물에 대한 주차 최소 요구사항을 폐지했다.
덴버는 최근 몇 년간 주차 최소 요구사항을 폐지한 볼더, 롱몬트, 오스틴, 미니애폴리스와 같은 도시들의 선례를 따랐다.
2024년, 코로라도 주 의회는 주택 공급을 늘리기 위해 교통 허브 인근의 주차 최소 요구사항을 없앴으나, 이는 지역 정부의 권한을 침해한다는 근거로 법원에서 도전받았다.
이러한 법적 충돌은 덴버의 결정이 얼마나 중요한지를 강조한다.
주차 비용은 비쌀 수 있다.
정책 변경 이전, 덴버의 시장형 아파트는 법적으로 각 유닛 당 최대 1개의 주차 공간을 제공해야 했다.
200세대 건물에서는 주차 공간을 포함하는 데 수백만 달러의 비용이 추가될 수 있다.
주차 요구사항은 주로 공식에 따라 결정되며, 현대 도시는 자동차 중심이어야 한다는 오래된 관점에 근거하고 있다.
1950년대와 1960년대에 미국의 많은 도시들은 새로운 주택 프로젝트에 대한 주차 공간 수를 법적으로 요구하는 구역 법안을 통과시켰다.
코로라도와 같은 고수요 도시에서는 토지가 비쌉니다.
건물의 일부를 주차 공간으로 할애하는 것은 직접적인 비용을 부과할 뿐 아니라 주택을 위한 공간을 줄여 간접적인 비용을 발생시킨다.
이러한 개발 비용은 임차인과 소유자에게 전가되어 주거비를 높인다.
주차 요구사항을 줄이면 개발자들이 주민들이 원하는 또는 필요로 하는 만큼의 주차 공간만 건설할 수 있다.
주차 최소 요구사항의 폐지는 몇 가지 추가적인 장점을 제공한다.
시는 주차 요구사항 집행에 따른 인건비를 절감하여 주거비를 줄일 수 있다.
이 정책 변화는 경제적으로 생산적인 다른 용도로의 토지 이용을 가능하게 하며, 보행자와 주민들을 위한 공원이나 보행로와 같은 시민 인프라를 마련하는 데 공간을 남긴다.
주차를 건설하지 않게 된 개발자들은 주민들과 보행자를 위해 건물을 미화하는 데 더 많은 투자를 할 가능성이 있다.
주차 최소 요구사항을 제거하면 미개발 또는 덜 개발된 작은 토지를 ‘중간 소형’ 형태의 주택으로 활용할 수 있는 유연성을 높일 수 있다.
이러한 주택 형태는 ‘부드러운 밀도’를 제공하며, 이는 이웃을 크게 변화시키지 않으면서도 저소득 및 중산층에게 더 많은 주거 공간을 제공하고 도시 전체의 주택 공급을 증가시킨다.
역사적인 건물의 적응형 재사용도 가능해져, 과거에 주차 공간을 요구하지 않았던 건물들을 활용할 수 있다.
이미지 출처：kunc
