샌프란시스코 중산층을 위한 주택 건설

엔리크 랜다는 이번 주에 그의 포트레로 발전소 개발에서 개관하는 105세대 아파트 건물이 샌프란시스코의 필수 인력인 교사, 간호사, 기술자들을 위해 특별히 마련된 만큼 그 성공이 예외가 되지 않기를 바라고 있다.

최근 샌프란시스코에서 새로운 주택이 많이 건설되고 있지 않다.

진행 중인 몇몇 프로젝트는 저소득 주택의 경우 공적 보조금을 받고 있으며, 시장 가격의 경우는 제한 없는 임대료를 부과할 수 있는 상황이다.

하지만 이는 중산층 주택, 즉 ‘미싱 미들’이라고 불리는 대규모 주택을 만들지 않게 되는 결과를 초래했다.

“사람들은 그것이 존재하지 않는다고 생각한다”고 랜다가 말했다. “그리고 만약 존재한다면, 그들은 자신이 해당된다고 믿지 않는다.”

이 중산층 주택은 지역 평균 중위소득의 50%에서 110% 사이의 가구를 위해 특별히 설계된 주택이다.

샌프란시스코에서는 이 비율이 저소득층에 비해 상대적으로 높은 수준이고, 많은 주민들이 여전히 소득의 절반 이상을 주택에 소비하는 경우가 많다.

주택 개발이 도전적인 환경 속에서 진행되는 가운데, 랜다는 이와 같은 주택을 현실로 만들기 위해 모든 방법을 동원했다.

랜다와 그의 팀은 최근 몇 주간 샌프란시스코에서 중산층 급여로 이용할 수 있는 주택에 대한 대중의 인식을 바꾸고 새 건물을 최대한 빨리 임대하기 위한 마케팅 활동을 펼쳤다.

전통적인 우편 캠페인만으로는 부족하다고 판단한 랜다의 팀은 지역 고용주들에게 직접 연락하고 대중 교통에 광고를 게재했다.

그 광고는 “주택이 필요하고 연소득이 18만 5천 달러 이하이신가요?”라는 문구가 포함되어 있다.

무엇보다 팀에게 놀라운 점은 등장하는 지나치게 과장된 광고 전략이다.

랜다는 심지어 수요일의 리본 커팅 행사에 앞서 건물의 옥상 데크에서 집 이미지를 투사하기 위해 조명을 임대하기까지 했다.

현재 각 세대에는 약 8명의 지원자가 있다.

비교적으로 새로운 시장 가치의 단위는 단 1~2명의 지원자를 받으며, 저소득층의 주택은 50명 이상의 지원자를 끌어모으는 경우가 다양하다.

무작위 추첨이 이달 말에 새로 건설된 소피 맥스웰 건물에 거주자들을 배치하기 위해 실시될 예정이다.

이 건물은 도시의 중앙 동부 해안에 있는 마릴랜드와 험볼트 거리의 모서리에 위치해 있으며, 구 시청 카운티 매니저인 소피 맥스웰의 이름을 따서 명명되었다.

이번 프로젝트는 향후 몇십 년에 걸쳐 혼합형 커뮤니티로 재개발될 예정인 방대한 산업 지역에서 발생한 첫 번째 새 건물이다.

어소시에이트 캐피탈은 2016년에 이 전 포트레로 발전소의 일부를 NRG 에너지로부터 인수하였다.

그 후 4년 후, 시의 계획자들이 다양한 상업 및 주택 프로젝트에 대한 승인을 내리기까지 랜다의 팀은 COVID-19 팬데믹으로 모든 상황이 타격을 받았다.

“우리는 이 프로젝트를 승인 받기 위해 평생을 일했습니다. 그러고 나서 전체 자산이 사라졌죠.”라고 그는 말했다.

주택 건설에 대한 원활함을 저해받고 있었으므로, 랜다의 팀은 전통적인 방법 외의 다양한 방법을 찾기 시작했다.

2022년, 그들은 캘리포니아 주 주택 금융 공사의 채권 재활용 프로그램을 통해 돌파구를 찾았다.

이 프로그램은 개발자들이 이전 프로젝트에서 사용할 수 없게 될 세금 면제 채권을 재사용하여 새로운 저렴한 주택을 위한 비즈니스 자금을 확보할 수 있도록 한다.

이 프로그램을 활용하기 위해 랜다의 팀은 18개월 동안 5개의 은행과 3개의 로펌과 협력하여 소피 맥스웰 프로젝트가 이 프로그램의 적격성과 시간 요건을 충족하도록 했다.

2024년, 당시 시장 런던 브리드와 시의원들이 만들었던 강화된 인프라 금융 지구(EIFD)는 어소시에이트 캐피탈이 개발로 생성된 추가 재산세 수입을 확보하고 이를 도로, 유틸리티, 기타 공공 시설 개선에 사용할 수 있도록 했다.

두 가지 메커니즘이 마련되면서, 프로젝트의 차입 비용이 낮아졌다.

랜다는 팀이 이 프로젝트의 수익성을 높이기 위해 설계 효율성을 한껏 찾아내야 했다고 말했다.

샌프란시스코에서 새로운 주택 단위 하나의 건설 비용은 약 100만 달러에 달하지만, 소피 맥스웰에서는 67만 달러까지 낮출 수 있었다.

“저렴한 주택 경제는 반드시 개발자에게 비용 절감에 대한 보상을 주지 않습니다.”라고 랜다가 말했다. “우리 팀은 모든 문제에 대해 처음부터 다시 접근하여 그것을 연습으로 삼았습니다.”

이 건물의 편의 시설 중에는 도시의 스카이라인을 바라볼 수 있는 3,000평방피트의 옥상 데크와 시장 가치의 프로젝트처럼 보이게 만드는 공동 작업 공간이 포함되어 있다.

로비에는 두 개의 대형 예술 설치물이 있어 맥스웰의 상징적인 목걸이에 경의를 표한다.

이 지역 주민을 염두에 두고 2011년에 가스 발전소를 폐쇄하기 위한 노력을 주도한 커뮤니티 리더였다.

한편, 샌프란시스코의 산업 과거의 유적들로 이루어진 주변 지역은 아름답게 보이지만 여전히 진행 중인 모습이다.

보고 있는 과거를 보존할 필요는 없다고 랜다는 말했다. “우리는 이 역사를 보존해야 할 필요가 없습니다. 우리는 얼마나 운이 좋습니까?”

하지만 새로운 동네가 형성되기 전까지 포트레로 발전소는 최근 몇 년 간 번창한 혼합형 커뮤니티인 도그패치와 미션 베이에 연결되지 않았다.

브룩필드의 인근 피어 70 재개발은 이제 스탠다드 디비언트 양조장, 브레드벨리 제과점, 베이 패들 클럽 등을 자랑하지만 여전히 실제 동네라기보다는 아이디어에 가깝다.

모멘텀은 추가 모멘텀을 생성하고, 소피 맥스웰을 자산 관리자에게 인도한 후 어소시에이트 캐피탈은 인접한 퇴역 발전소 지역에서 300세대의 시장가치 아파트 건물과 해안 공원을 건설할 예정이다.

또한 UCSF도 자체 암 치료 센터를 건설 중이다.

오늘날의 환경에서 성공적인 근로자 주택 건물을 완공한 덕분에 랜다는 이러한 프로젝트에 대한 투자자들의 관심이 다시 불러일으키기를 희망하고 있다.

오늘날에는 드문 것처럼 보이고 있지만, 거의 100년 전 메트로폴리탄 생명 보험회사가 뉴욕의 파크체스터와 샌프란시스코의 파크머세드 등지에 수만 개의 중산층 주택을 개발한 경우가 있다.

“우리나라는 예전처럼 이런 일을 할 수 있었습니다.”라고 랜다가 말했다. “이제는 자본이 무엇이 가능한지 교육하는 것이 중요한 시점입니다. 수요가 명확히 존재하니까요.”

이미지 출처：sfstandard