보스턴 사무실 시장, 주요 거래로 반등 조짐

최근 몇 가지 주요 거래가 있었던 보스턴 사무실 시장이 반등의 조짐을 보이고 있다.

Winthrop Center는 올해 초 개장한 이래로 50%의 콘도를 판매했다.

CBRE와 Hunneman의 보고서에 따르면, 보스턴 다운타운의 임대 속도가 지난 분기에 빠르게 증가했으며, CBRE의 보고서에 따르면 190만 평방피트의 임대 속도는 2019년 이후 가장 강력한 분기였다.

임대 속도의 증가 요인은 Hasbro와 KKR & Co.가 보스턴 다운타운으로 이전하는 등 10만 평방피트를 초과하는 여러 거래가 있었기 때문이다.

BNY와 Datadog도 주목할 만한 양의 공간을 지속적으로 보유하고 있다.

그러나 중앙 비즈니스 구역의 새로운 건물로 임차인들이 몰려들면서, 그들이 남긴 공간에 대한 우려도 커지고 있다.

Greater Boston의 공실률은 3분기 말 기준 20.4%로, 이전 분기의 19.6%에서 상승했다.

보스턴의 사무실 부문은 여전히 팬데믹의 완전한 회복을 이루지 못했지만, Hunneman의 연구 및 전략 이사인 Mark Fallon은 시장 전반에 걸쳐 모멘텀을 느끼기 시작했다고 밝혔다.

“조금씩 바람이 불어오고 있습니다,”라고 Fallon은 말했다. “이것이 시장을 혁신적으로 변화시키고 수백만 평방피트의 임대가 이루어질 것이라고는 말할 수 없지만, 회복의 첫걸음은 결국 어딘가에서 시작되어야 하며, 지금이 그 시작점이라고 생각합니다.”

분기 최대 거래는 Hasbro의 9월 WS Development의 400 Summer St.에서의 26.5만 평방피트를 초과하는 서브리스였다.

Hasbro는 100년 넘게 본사를 두었던 로드아일랜드 주 파윗켓에서 북쪽으로 이전했다.

주 경제지원조정위원회는 Hasbro가 고용 요건을 충족할 경우 최대 1400만 달러의 세금 감면을 제공했다고 보스턴 비즈니스 저널이 보도했다.

Hasbro와 같은 거래들은 CBRE에 따르면 8분기 연속으로 서브리스 가능성을 감소시켜 3.8%로 내려갔다.

Fallon은 서브리스 가능성이 계속 감소하는 것이 시장이 회복될 가능성이 있음을 시사하는 신호일 수 있다고 말했다.

“이것이 잠재적으로 우리가 전환점을 맞이했음을 나타내는 첫 번째 지표라고 생각합니다,”라고 그는 덧붙였다.

190만 평방피트의 전체 임대 중 약 55%가 보스턴의 CBD 내 건물에서 이루어졌다고 CBRE는 전했다.

이러한 임대에는 KKR의 13.2만 평방피트의 International Place로의 이전, Schneider Electric의 Winthrop Center에서의 7.4만 평방피트 임대, ServiceNow의 100 Causeway St.에서의 5.4만 평방피트 서브리스가 포함된다.

지난 분기 갱신 및 확장은 모든 임대 활동의 33.5%를 차지하며, 이는 이전 분기의 17.6%에서 상승했다.

최대 갱신은 BNY의 Nuveen과 La Caisse의 One Boston Place에서 20.5만 평방피트 거래로, 그 뒤를 이어 Datadog의 Oxford Properties의 225 Franklin St.에서 12.5만 평방피트 갱신 및 확장이 있다.

Hunneman의 매니징 프린시펄 Peter Evans는 이 모멘텀이 계속될 것으로 기대하고 있으며, 특히 도시의 트로피 빌딩에서 이런 경향이 더 부각될 것으로 전망하고 있다.

지난 분기 트로피 자산이 큰 성과를 거두었으며, 주요 임대는 One Boston Place, 400 Summer St., Winthrop Center, 200 Clarendon 및 International Place와 같은 건물에서 이루어졌다.

“사람들이 강제적으로 임대하는 것이 아니라, 매력적인 환경을 조성하는 것이 이러한 재배치와 부활을 이끄는 중요한 요소라고 생각합니다,”라고 Evans는 말했다.

닷컴 시대의 기술 임대와 2020년대 초 생명과학 붐과는 달리, 현재 시장은 다양한 산업에 걸친 임차자들의 대규모 약속에 의해 주도되고 있다고 그는 이었다.

보스턴 글로벌 투자자의 10 World Trade는 마지막 분기 중 25.7만 평방피트의 사무실 공간을 시장에 공급했다.

“시장을 이끌고 있는 특정 산업을 지목할 수는 없지만, 이는 나에게 일종의 변화라고 여겨집니다,”라고 Evans는 덧붙였다.

수요는 사무실 건설이 거의 중단되고 마지막 두 주요 프로젝트가 완료됨에 따라 신규 자산으로 계속 유입될 것으로 예상된다.

Hines의 South Station Tower는 이번 분기에 헤지펀드 관리자 Citadel로부터 1.1만 평방피트의 추가 임대를 확보했다.

이 새로운 임대는 건물의 점유율을 10만 평방피트 이상으로 끌어올렸으며, 건축이 완료된 지금 그 건물은 임차인들에게 더 매력적으로 보이게 되었다고 Evans는 말했다.

“건물에 대한 접근성이 개선되었습니다. 이것이 임차인들을 끌어들이고 있는 이유라고 생각합니다,”라고 그는 주장했다.

JPMorgan Chase는 최근 보스턴 내 작업을 통합하기 위해 25만 평방피트 규모로 41층 건물에서 임대 계약을 체결할 가능성이 있는 것으로 보도되고 있다.

지난 분기 동안 몇몇 중요한 공간이 다시 시장에 나왔고, 더 많은 공간이 해제될 것으로 예상되어 공실률이 추가로 상승할 수 있다.

3분기 동안 눈에 띄는 공실로는 포레스터가 The Bulfinch Cos.의 8만 평방피트를 줄였고, Healthpeak Properties의 6 Acorn Park Drive에서 4만 평방피트를 서브리스로 내놓았다.

또한 Optum은 보스턴 펜웨이 지역의 1325 Boylston St.에서 15만 평방피트를 떠났다.

Hines의 South Station Tower와 보스턴 글로벌 투자자의 10 World Trade는 3분기에 84만 평방피트의 이용 가능한 공간을 시장에 공급했다.

JPMorgan이 임대 계약을 체결한다면, 이는 보스턴 전역에서 점유하고 있던 수십만 평방피트를 남겨두게 된다.

“이런 재배치로 남겨지는 자산은 주목할 만한 트렌드입니다,”라고 Evans는 말했다. “그들은 이 자산을 어떻게 재편성할까요?”

이미지 출처：bisnow