라스베가스 단기 임대 규제, 합법과 불법의 경계

라스베가스를 방문하는 대가족이나 그룹들이 여러 호텔 방을 예약하는 것 대신, 에어비앤비나 Vrbo 같은 플랫폼을 이용할 수 있는 단기 임대는 비용 절감 및 편리함을 제공하는 매력적인 옵션이 될 수 있습니다.

하지만 남부 네바다에서 단기 임대를 위한 허가는 얻기 어려운 상황입니다.

현재 클래스 카운티에는 단기 임대 listings이 단 208개가 있으며 (30일 미만의 주거 단위 또는 방을 정의), 내부 에어비앤비에 따르면 약 14,000개의 불법 listings도 존재합니다.

2021년 네바다 주 의원들이 단기 임대를 금지하던 이전 규제를 해제하는 법안인 AB363을 통과시킨 이후 클래스 카운티에서 발급된 허가는 극히 적습니다.

카운티의 느린 라이센스 발급 과정에 대한 불만이 쌓이자, 단기 임대 소유자들로 구성된 연합이 지난 6월 카운티를 상대로 연방 소송을 제기했습니다.

이들은 규정이 “재산 소유자의 기본 권리를 침해하고 있다”고 주장하고 있습니다.

이 사건은 단기 임대 산업과 네바다의 강력한 카지노 리조트 산업 간의 오랜 갈등의 최신 발전을 보여줍니다.

클래스 카운티 커미션 의장인 틱 세거블롬은 인터뷰에서 “상황이 매우 복잡하다”며 “나는 이 관련법이 마음에 들지 않기 때문에 서두를 필요는 없다”고 말했습니다.

라이센스 발급 과정에서 신청자는 먼저 복권에 응모해야 하며, 응모 기간은 2022년 9월부터 2023년 3월까지였습니다.

클래스 카운티에서 단기 임대를 등록하는 과정은 비판자들에 따르면 힘든 과정입니다.

카운티 조례에 따르면, 단기 임대 신청자는 리조트 호텔로부터 최소 2,500피트 이상 떨어지고, 다른 단기 임대 listings로부터 1,000피트, 기타 임대로부터 660피트 이상 떨어져야 하며, 소유자는 반드시 해당 주택에서 거주해야 하며, 주택 하나당 하나의 라이센스만 소지할 수 있습니다.

또한 소유자는 무작위 검사를 받을 수도 있습니다.

카운티에서는 총 23,000개의 라이센스를 발급할 수 있도록 설정되어 있으며, 이는 카운티 인구에 근거하여 결정됩니다.

허가는 매년 갱신해야 하며, 첫 해의 수수료는 집 크기에 따라 $945 또는 $1,695입니다.

세거블롬은 단기 임대에 반대의견을 밝히며, 1,000개에서 1,200개 이상 허가를 발급하지 않기를 원한다고 덧붙였습니다.

에어비앤비 호스트이자 Greater Las Vegas Short-Term Rental Association 창립자인 자키 플로레스는 카운티에서 부과한 규칙이 주택 소유자에게 불리한 영향을 미치고 있으며, 호텔에 대한 경쟁을 억제하려는 노력을 나타낸다고 주장했습니다.

플로레스는 “법원이 카운티의 기능하는 라이센스 시스템을 마련하지 못한 것 때문에 라스베가스의 자산 소유자들이 피해를 보고 있다는 것을 알게 될 것”이라고 말했습니다.

그녀는 “어떤 규정도 준수하지 않으면 하루에 $1,000에서 $10,000 사이의 벌금이 부과될 수 있다”고 강조했습니다.

그러나 많은 법들이 시행되지 않고 있으며, 라스베가스에는 14,000개에 달하는 불법 listings가 존재합니다.

카운티는 에어비앤비에 압박을 가해 새 규칙을 준수하고 14,000개의 불법 listings를 삭제하도록 요청했지만, 최근 한 판사가 카운티의 단기 임대 조례를 일시적으로 차단했습니다.

에어비앤비는 예약이 이루어지기 전까지는 주소를 공개하지 않기 때문에, 이웃이나 시민이 불만을 제기하지 않으면 불법 listings를 찾기가 어려운 상황입니다.

에어비앤비는 이번 법안에 대한 질문에 마감 시간 전에 응답하지 않았습니다.

주 정부 규제와 카운티의 시행

AB363 법안이 2021년에 통과되기 전, 클래스 카운티는 에어비앤비와 단기 임대를 전면 금지했습니다.

이 법안의 발의자인 로쉘 응안 전 하원 의원(현재 주 상원 의원)은 본인이 거주하는 동네에 많은 에어비앤비 listings가 있는 것을 보고 이 금지 사항에 충격을 받았다고 전했습니다.

그녀는 이 법안을 통해 규제되지 않은 listings에 대한 관리 감독을 보장하고자 했습니다.

응안 의원은 “우리는 지역 사회와 관광객의 안전을 보호하고자 했다”고 설명했습니다.

법안을 마련하는 과정이 양측 모두를 만족시키는 것이 힘들었지만 반드시 해결해야 할 사항이었다고 덧붙였습니다.

“아무도 특히 만족하지 못 하는 결과였던 것 같다”며, “그러나 이것은 우리 지역 사회에서 다루어야 할 사항이라는 점이 분명했다”고 말했습니다.

응안 의원은 소송에 대한 논평은 할 수 없지만, 구현과 관련된 불만이 분명히 있다는 점을 인정했습니다.

허가증 수를 늘리기 위한 추가 조치가 가능할지에 대한 질문에 대해 응안 의원은 “이 부분은 클래스 카운티가 대답해야 할 질문”이라고 덧붙였습니다.

클래스 카운티는 소송이 진행 중이기 때문에 라이센스 시행 과정에 대한 논평을 거부했습니다.

관광 수입 감소와 높은 가격 및 인플레이션에 대한 불만이 제기될 경우, 라스베가스 스트립의 수익 흐름을 해치는 모든 요소는 지역 지도자들에 의해 면밀히 검토되고 있습니다.

세거블롬은 카운티가 2021년 제정한 단기 임대 규정이 관광 산업을 보호하기 위해 설계되었다고 강조했습니다.

그는 “이것이 우리의 생명선”이라고 말하며, “리조트 근로자와 스트립 호텔을 보호하기 위해 할 수 있는 모든 일을 지원하겠다”고 전했습니다.

2021년 AB363 법안 청문회에서는 네바다 리조트 협회 회장인 버지니아 밸런타인이 단기 임대를 규제하는 것이 네바다의 경제적 중심을 보호할 필수 조건이라고 말했습니다.

그녀는 “주 내 가장 큰 납세자인 리조트 산업은 일반 사업 및 산업 특정 세금의 긴 목록을 지불하고 있다”고 강조했습니다.

네바다 리조트 협회의 대변인은 에어비앤비와 같은 단기 임대 기관 및 호스트는 “호텔과 마찬가지로 지역 법을 따라야 한다”고 말하며 이들이 재산을 등록하고 불법 listings를 제거해야 한다고 강조했습니다.

주민들의 반발

단기 임대에 대한 많은 지역 주민들은 불만을 표출하고 있습니다.

레딧, X 및 페이스북과 같은 지역 포럼 사용자들은 에어비앤비 임대가 소음이 심한 관광객을 유치하는 “파티 하우스”라고 비난하고 있습니다.

불법 임대를 신고하는 방법에 대한 안내 글들이 온라인에 게시되었고, 지역 주민들은 다른 사람들에게 불법 등록의 삭제에 기여하라고 권장했습니다.

라스베가스 지역 주민이자 이제는 운영이 중단된 단기 임대 회사의 이사였던 데인 매드센은 소비자로서 에어비앤비를 사랑하지만, 지역 주민들의 우려를 이해한다고 말했습니다.

그는 “커뮤니티는 그 자체를 보존해야 한다”고 말했습니다.

매드센은 단기 임대가 방해 요소가 되는 경우 도시 전체가 에어비앤비에 등을 돌릴 수 있다고 경고했습니다.

그의 가장 큰 우려는 라스베가스의 주택 시장에 대한 영향입니다.

단기 임대 소유자들은 주택을 구입하고 1년 안에 투자 수익을 얻을 수 있어, 이로 인해 지역 주민을 위한 주택 공급이 더욱 저하되고 있다고 그는 강조했습니다.

다른 도시들의 연구에 따르면, 에어비앤비는 장기 임대 공급을 감소시키고 주택 가격이 소폭 상승하는 경향이 있다고 나타났습니다.

그는 “우리 도시에는 주택 문제가 있다”고 경고했습니다.

“에어비앤비가 주택 시장을 변화시키려는 것이 아니라 단기 임대 수요를 보고 수익을 얻으려는 것이지만, 상황이 전반적으로 더 복잡해졌다”고 덧붙였습니다.

UNLV의 경제학 교수인 마크 트렘블레이는 그의 연구에 의해 샌프란시스코에서 2018년 에어비앤비 listings의 거의 50%를 제거하자 장기 주택 가격이 급격히 하락했다는 사실을 보여주었다고 말했습니다.

그러나 그는 에어비앤비에 대한 사실상 전면 금지가 보조소득을 위해 앱을 사용하는 사람들에게 해를 끼칠 것이라고 경고했습니다.

트렘블레이 교수는 “불법 주택 이런 문제는 원하지 않지만, 이를 해결하기 위해 에어비앤비를 완전히 금지할 필요는 없다”고 강조했습니다.

매드센은 라스베가스 지역 주민들의 이해와 도박 산업의 이해가 겹치는 상황이라고 설명했습니다.

그는 “리조트는 에어비앤비와 다른 온라인 단기 임대 기업이 호텔 수익을 감소시킬 것을 두려워하고, 지역 주민들은 방해가 되는 단기 임대를 원하지 않기 때문”이라고 덧붙였습니다.

그는 “단기 임대가 많아지기를 원하지 않는 커뮤니티는 카지노 로비가 승리함으로써 혜택을 보겠지만, 카지노 로비는 지역 커뮤니티에 신경 쓰지 않는다”고 덧붙였습니다.

“그들의 이해관계가 일치하는 우연에 불과하다”고 전했습니다.

이미지 출처：thenevadaindependent