뱅크 오브 아메리카 플라자의 재생 계획, 달라스 시의회의 중요한 결정

달라스시는 곧 현지 개발자인 마이크 애블론과 마이크 호크와 협력하여 뱅크 오브 아메리카 플라자를 재생하는 야심찬 계획을 평가할 예정이다.

달라스 시의회는 오늘 해당 안건을 위원회 회의에서 검토할 예정이며, 이달 말 전체 의회 투표가 진행될 예정이다.

이번 안건은 도심에 대한 국민투표와도 같으며, 희망적으로는 애도 대신 새로운 시작의 기회를 불러올 수 있다.

나는 종종 ‘달트로잇(Daltroit)’이라는 용어를 사용한다.

이는 이 도시가 기로에 서 있다는 대화의 물꼬를 틀 수 있기를 바라는 마음에서다.

애블론은 이 용어를 좋아하지 않는다.

나는 비관적인 시각을 가진 반면, 그는 기회를 보는 사람이다.

나는 20년 이상 애블론과 알게 되며 몇 차례 협력한 경험이 있다.

그의 에너지는 모든 이에게 긍정적으로 작용하며, 그는 똑똑하고 열정적으로 달라스의 모든 것을 사랑하는 인물로 알려져 있다.

텍사스 대학교와 하버드 대학교에서 학위를 받았고, 건축가로 훈련받은 그는 개발 분야에 대한 깊은 이해를 가지고 있다.

도시 측은 이처럼 유능한 파트너를 갖게 되어 기쁠 것이라 생각한다.

뱅크 오브 아메리카 플라자를 재구상하는 것은 막대한 프로젝트이기 때문이다.

애블론은 “나는 D-FW에서만 일한다. 나는 이곳을 사랑하고, 이곳을 잘 안다”고 말했다.

이는 달라스 시에서 프로젝트를 하지 않겠다고 말하는 개발자들과 대조되는 점이다.

이들 개발팀은 애블론의 애드리안 빌딩에서 세입자로 만난 후 함께 일하며 협업하게 되었다.

방글라데시 출신의 호크는 댈러스 초프 하우스와 댈러스 어시장, 와일드 살사 등을 통해 도심의 음식 문화를 재활성화하는 데 기여했다.

또한, 그는 시청 주변과 세다스 지역에 대규모 토지를 확보하고 있다.

이 두 사람은 72층 규모의 뱅크 오브 아메리카를 재구성할 준비가 되어 있다.

이 건물은 여전히 거대한 초록색 등대와 같은 존재지만, 현재는 LED 덕분에 그 초록색이 변화할 수 있다.

어떻게 이 건물이 미래의 등대가 될지는 질문이다.

달라스 모닝 뉴스의 건축 비평가인 마크 램스터는 “달라스에는 많은 평범한 거울 유리 타워가 있다. 뱅크 오브 아메리카는 그 중에서 큰 차별성을 가지고 있는 청정한 네오-모던 타워다”라고 평가했다.

저명한 지역 건축가인 팁턴 하우스라이트는 “이 건물은 우리 스카이라인의 중요한 일부분이지만, 거리에 대해 그다지 친숙하지 않다.

개발 팀은 좋은 선택을 하고 있으며 옳은 일을 하고 있다”고 말했다.

안타깝게도 이 건물은 그 시대의 산물이다.

1983년부터 1985년까지 건설된 이 건물은 직원들이 상사의 지시에 따라 어디서든 근무하던 시대를 반영한다.

현재 직원들은 큐레이션된 편의시설과 선택을 원한다.

고용주들은 최고의 인재를 모으기 위해 이러한 요구를 충족해야 한다.

애블론은 “현재 상태로는 이 건물은 임대할 수 없다”고 말했다.

전용 주차와 편의시설의 부족은 시장에서의 가능성을 위축시키고 있다.

예, 사무실 건물에서는 주차가 매우 중요하다.

개발팀은 지상층 소매점, 식당, 약 300개의 고급 호텔 객실을 추가할 계획이다.

이는 임차인의 요구를 충족시키고 목적지를 만드는 데 기여할 것이다.

애블론은 이전에 로스 타워를 재개발하며 이 경험을 쌓았다.

또한 그는 디자인 지구에서 큰 성공을 거두었다.

많은 달라스의 사람들, 심지어 진지한 부동산 관계자들조차도 그가 스템몬스의 서쪽에 투자한다고 했을 때 미쳤다고 생각했다.

전 달라스 시의원인 에드 오클리는 이 지역을 위한 진보적인 구역 규정을 확립하고 세금 증가 재원(TIF) 지구를 마련했다.

오직 애블론과 오클리만이 그 꿈을 믿었다.

결국 이 꿈은 결실을 맺어 달라스의 세수 기초를 크게 성장시켰다.

이제 애블론은 도시가 뱅크 오브 아메리카 재개발 계획을 지지해주고 TIF를 제공해주기를 바란다.

시당국의 내부적으로, TIF 조정은 개발자들이 재산의 과세 가치를 높인 후 자신들의 세금을 되돌려 받도록 하는 것이다.

애블론과 호크가 성공하면 그들은 보상을 받게 된다.

반대로, 실패할 경우 도시는 금전적 손실이 없다.

이 두 사람은 호텔과 주차장을 재개발하는 데 4억 9백만 달러를 투자할 계획이다.

그들은 약 9천 8백만 달러의 TIF 자금을 확보하려 하고 있으며, 이는 자신들의 세금 자금의 환급으로 불릴 수 있다.

일부 비평가들은 개발팀의 자금 출처에 대한 정보가 더 필요하다고 주장한다.

하지만 나는 그런 것에 대해 걱정하지 않는다.

그것은 협상의 문제일 뿐 공개 토론의 문제는 아니다.

애블론은 대규모 거래를 성사시킬 수 있다는 충분한 증거를 가지고 있다.

반대자들은 호크가 이러한 규모의 성공 프로젝트에 대한 경험이 부족하다고 우려하고 있다.

그들은 그가 땅을 조합하는 데 지나지 않거나 투기꾼이라고 생각한다.

유명한 지역 개발자인 레이 워시번은 제안된 재개발 인근에 토지를 소유한 사람이다.

그는 “새로운 주차장이 새로운 컨벤션 센터와 보행자 간의 거대한 차단물”이 될 것이라고 우려하고 있다.

나는 내가 만난 다른 사람들 중 일부가 주차장 위에 어떤 건물도 올라가지 않을 것이라고 믿고 있다.

이는 휴스턴 스트리트와 제퍼슨 블러바드 사이에 샌드위치된 방치된 리유니온 아레나 주차장과 같은 일이 이미 발생했기 때문이다.

애블론은 회의적인 사람들을 “뒤를 바라보는 사람들”이라고 생각한다.

“나는 앞으로 나아가고 있다”고 그는 말했다.

“내가 만약 이 일을 하지 않고 도시가 이 일을 하지 않으면, 우리는 어떻게 사람들이 달라스 도심에서 머물도록 기대할 수 있겠는가?”

이것이 바로 올바른 질문이다.

어떻게 사람들을 다시 도심으로 끌어들일 것인가?

나는 15년 동안 파운더스 스퀘어에 사무실을 두고 뱅크 오브 아메리카를 바라보며 지냈다.

하지만 그곳에는 나를 이끌어주는 것이 없어서 거의 가지 않곤 했다.

그 이후로 나는 오크 론으로 사무실을 옮겼다.

내 직원들은 매우 기뻐했다.

1985년 이 건물을 건설하는 데 드는 비용은 1억 4천만 달러였다.

오늘날 같은 건물을 짓는다면 10억 달러가 넘게 들 것이다.

이러한 구형 건물들은 누군가가 이들을 잘 활용할 수 있는 손에 들어가면 상당한 가치를 지닌다.

이러한 규모의 건물이 도심에 다시 세워지지는 않을 것이기 때문에, 우리는 이들을 재활용해야 한다.

이미지 출처：dallasnews