시애틀, 단독주택 구역에서 새로운 스택플랫 개발 허용

2023년 9월, 시애틀 시의회는 브루스 해렐 시장의 시 도시 종합 계획 업데이트 제안을 수정하여 스택플랫에 대한 높이 및 밀도 보너스를 포함하는 일련의 조치를 승인하였다. 이를 통해 과거의 단독주택 구역에서 일반적이지 않은 형태의 개발이 가능해질 것으로 보인다.

이제 건설업체들은 인센티브를 활용하여 기존의 단독주택과 두 개의 접근ory 주택이 허용되던 지역에서 최대 12세대의 다가구 아파트를 건설할 수 있게 된다.

2023년에 공식적으로 ‘이웃 주거(Zoning Residential, NR)’로 이름이 바뀐 단독주택 구역은 시애틀의 주거용 토지의 약 3/4을 차지한다. 시의회는 성장 계획의 지도에 대한 큰 변화 없이 해렐 시장의 제안을 승인했지만, NR 구역에서의 업데이트가 중요한 영향을 미칠 수 있다고 여겨진다.

시의회가 새로운 성장 중심지를 추가하는 것을 망설인 반면, NR 구역의 수정은 중요한 변화로 볼 수 있다. 건설업체들이 성공적으로 스택 플랫 모델을 시범 테스트하고 규모를 확대할 수 있다면, 시애틀의 단독주택 구역에서 큰 변화가 일어날 가능성이 크다.

해렐 시장의 안건에는 대중 교통 근처의 비정상적으로 큰 부지에서만 허용되는 스택 플랫의 높이를 3층으로 제한하는 내용이 포함되었었다. 비계층 주택과 관련하여 주택 옹호자들은 이러한 제한 때문에 스택 플랫 대신 낮은 밀도의 타운홈을 선택할 가능성이 높다고 경고했다.

시애틀 계획 위원회에서 일하고 있는 CAST 아키텍처의 수장 매트 허친스는 스택 플랫의 정책 수정에 긍정적인 반응을 보였다. 그는 NR 구역에서의 제한이 너무 과도하다고 주장하며 ‘시애틀 6플렉스’ 개념을 대중화하기 위해 노력해왔다.

허친스는 “우리는 사실상 종합 계획의 절반만을 다루었고, 주거 구역만을 중심으로 했다”며 “사람들은 이웃 중심지에 더 큰 변경이 있을 것이라고 생각했지만, 사실 이웃 주거 지역도 근본적으로 변화하고 있다”며 향후 개발에 대한 기대감을 표현했다.

이러한 업데이트는 아직 최종 투표일이 미정인 상태로 남아 있으며, 시의회는 현재 예산 심사에 집중하고 있다.

스택 인센티브, 12유닛 건축 가능성 열어

허친스는 스택 플랫 프로젝트가 전체 타운하우스 프로젝트의 약 5%에 해당할 것이라고 내다봤다. 그러나 그는 지금은 스택 플랫을 원하는 모험적인 개발자를 위해 진지한 기회가 있다는 점을 강조했다.

법 개정으로 인해 기본적으로 시애틀 전역의 거의 모든 구역에서 4유닛 타운홈이 합법화되었다.

또한 연간 2400제곱피트의 건물을 허용하는 NR 지역의 조정은 높은 밀도의 주택을 장려할 것으로 기대된다. 이를 통해 스택 플랫 아파트로 개발할 수 있는 기회가 확대되었다.

시의회 의원 밥 케틀이 제안한 두 가지 수정안은 전반적으로 스택 플랫 주택의 밀도를 높였다. 이 수정안에 따라 기본 밀도 계율이 1.2에서 1.6으로 증가하였고, 추가 인센티브를 통해 이보다 더 높은 밀도를 달성할 수도 있다.

시 전역의 의원 알렉시스 메르세데스 린크의 수정안은 1200제곱피트 이하의 새로운 주택에 대한 주차 의무를 금지하여 주차 의무를 제거했다.

이러한 정책들의 변화로 인해 타운홈 개발에 대한 매력이 더욱 커질 것으로 보인다.

타운홈은 시장에서 검증된 제품이며, 건설업체들이 분할하여 판매할 경우 즉각적인 수익을 얻을 수 있는 방법을 제공하기 때문이다. 스택 플랫 아파트는 대개 임대사업자로서 운영해야 하므로 예상되는 수익이 불확실하다.

주거지 근처 학교에서 25% 이상의 세대 수를 3개 이상의 침실로 제공하는 개발에 대한 밀도 보너스를 주는 수정안도 통과되었다.

이러한 업데이트는 시애틀의 럭셔리 가격 주거지에서 공공장소의 뒷받침을 받으면서 성장을 촉진할 예정이다.

또한, 기존의 나무를 보존하거나 보호하는 프로젝트에 대해서도 보너스가 제공된다. 높이 보너스를 주고, 주차 요구 사항 및 amenity 요구 사항도 면제할 수 있다.

많은 수정안들이 복합적인 개발과 성장을 다뤘으며, NR 구역의 밀도를 한층 더 높였다.

향후 더 큰 주택 수요를 충족하기 위한 정책 또한 모색되고 있다. 다른 제안은 학교 및 공원 근처에 가족 주택을 위한 더 높은 밀도를 보장하는 방안을 포함하고 있다.

주차 개혁 also 요인

주차 면제를 조율하는 일은 매우 중요이다. 특히 나무 보호 및 확장이 목적인 부지에서 적절한 주차 공간 확보는 어렵기 때문이다.

주요 인센티브가 제공되는 만큼, NR 지역 내에서 스택 플랫 허용이 더욱 기대된다.

“우리가 지난 해 주차 법을 통해 수행한 작업은 거의 모든 프로젝트에 대한 주차 요구 조건을 제거합니다”라고 지적한 론 데이비스가 말했다.

34번 법안인 주차 요구 조건은 이제 모든 주택 개발에 있어서 주차를 제거했다는 사실이 주거지 개발 및 임대 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

단, 12유닛 건물의 경우, 주택의 건설 방식이 여전히 상업적 건물 규범에 해당하므로 변화가 크게 없을 것으로 보인다.

Seattle 시의회는 또한 세 번째 주택 건설에 대한 교통 및 인프라 요구 사항 완화를 꾀하고 있다. 이런 업데이트를 통해 작은 주택 프로젝트의 비용 부담이 경감될 것으로 기대된다.

주택 건설이 쉽지만은 않지만, 시애틀의 스택 플랫 인센티브가 일부 개발업체를 더 혁신적이고 새로운 방향으로 이끌지 않을까 기대하고 있다.

“저는 스택 플랫 보너스를 매우 사랑합니다. 이런 종류의 FAR가 학교와 공원 주변에 모든 곳에서 허용되기를 바랍니다. 특히 가족 주택 같은 경우에는 더욱 마땅하다고 생각합니다”라고 데이비스는 덧붙였다.

이미지 출처：theurbanist