뉴욕시 연방 보조 주택 프로그램의 비효율: 세입자들의 고군분투

뉴욕시의 연방 보조 주택 프로젝트에 거주하는 세입자들은 임대료와 수리 문제에 대해 불만을 제기할 때 수많은 번거로움을 겪고 있다. 계약자, 주 및 연방 기관은 규정을 시행하는 책임에 대해 서로에게 미룬다.

이 기사는 뉴욕시의 프로젝트 기반 임대 지원 프로그램에 대한 조사 시리즈의 세 번째 부분이다. 첫 번째 기사를 읽으려면 ‘규정 준수’를 클릭하고, 두 번째 기사를 알고 싶다면 ‘수리’를 클릭하라. 이 시리즈는 조사 저널리즘 기금을 지원받았다.

비비안 콜라도는 뇌졸중으로 몇 달간 병원에서 회복한 후, 20,000달러가 넘는 임대 청구서를 받았다. 그녀의 워싱턴 하이츠 아파트는 연방 보조를 받는 아파트였으며, 월 소득의 30%만 내면 되는 조건이었다. 하지만 그녀는 당시 월 794달러의 사회 보장금을 받고 있었다. 그녀의 체납 임대료는 어떻게 이렇게 급증하게 된 것일까?

그녀의 재산 관리자는 매년 소득 재검토를 위해 그녀와 연락이 닿지 않자, 연방 주택 보조금 계약을 종료하고 시장 임대료, 즉 거의 2,000달러에 임대를 청구하기 시작했다.

다른 연방 보조 세입자들이 NYCHA와 같은 정부 기관과 협력하여 바우처를 갱신하는 것과 달리, 콜라도의 보조금은 CGI라는 사설 주 계약자가 관리하고 있었다. 이 회사는 그녀의 아파트와 같은 여러 개의 민간 관리 건물들을 감독하고 있다.

병원에서 퇴원한 후 그녀는 사회 보장국으로부터 필요한 소득 서류를 받기까지 몇 주가 걸렸고, 그로 인해 더 많은 체납이 발생했다. 문제 해결을 시도했지만, 그녀의 관리 회사인 해밀턴 하이츠 협회는 이미 보조금이 종료되었기 때문에 너무 늦었다고 말했다.

결국 그녀는 2023년에 23,147달러의 체납 임대료로 퇴거 통보를 받았다.

콜라도는 두 년 동안 법원에서 퇴거 소송을 싸웠으며, 이 과정은 그녀의 스트레스를 가중시키고 건강을 악화시켰다. ‘이 문제는 피할 수 있었던 것입니다. 이 경우의 실패는 그들의 잘못이었습니다.’라고 그녀는 스페인어로 City Limits에 말했다.

옹호자들은 프로젝트 기반 임대 지원(PBRA) 프로그램의 세입자들이 문제 발생 시 갈 곳이 없다고 주장한다. 이 프로그램은 뉴욕시의 약 10만 저소득 뉴욕 시민들이 임대료를 지불하는 데 의존하고 있다.

City Limits가 이전에 보도한 바에 따르면, PBRA 프로그램의 많은 자산 관리자는 세입자들을 지원받기 위해 적절히 심사를 하지 않으며, 보조금 연장을 위해 세입자들이 고군분투해야 한다고 한다.

프로그램의 문제 중 하나는 세입자의 불만이 올바른 기관에 전달되지 않고 있으며, 감독 기관들은 주의를 기울이지 않는다는 점이다. 자산 관리자, 계약 관리자 및 미국 주택 도시 개발부(HUD)는 응답이 느리고, 민간 관리자가 규칙을 따르도록 하기 위한 책임을 서로에게 미룬다.

‘세입자들은 어디로도 가지 않는 회전목마 위에 있다’고 Legal Services of New York City의 수석 변호사인 애슐리 비루엣은 말했다.

불응사례가 많으므로, 일부 변호사들은 콜라도의 사례에 주목하기 위해 뉴욕의 고위 HUD 관계자에게 개인 메시지를 보냈다. HUD 규정에 따르면, 자산 관리자는 병원에 입원 중인 경우와 같이 재검토 연기를 초래할 수 있는 상황에 대해 문의해야 한다.

콜라도는 병원에서 퇴원한 후 관리 회사에 2021년의 소득 재검토 서류를 제출했지만, 해밀턴 하이츠 협회는 이를 받지 못했다고 주장하며 그녀를 퇴거시키려 했다. Legal Services NYC의 변호사들은 처음 이 문제를 CGI 및 자산 관리 회사와 해결하려고 시도했지만, HUD로 문제를 심화시키자 마침내 관심을 받았다.

‘지역 사무소가 파일을 검토했을 때, [자산 관리자는] 잘못 파일된 인증 요청을 발견했습니다. 나는 관리 팀에 콜라도 씨를 2021년 기간에 대해 재인증하도록 권고했습니다.’라고 HUD 뉴욕 지역 사무소의 계정 담당 부서의 지부장인 조넬 스튜어트는 지난해 City Limits와 공유한 이메일에서 말했다.

콜라도의 자산 관리자는 CGI라는 계약자에 의해 감독되며, 이 계약자는 뉴욕주 프로젝트 기반 임대 지원 프로그램을 운영하고 있다. CGI는 주택 신탁 기금 법인에 보고하며, 이 기관은 결국 HUD에 보고한다.

하지만 이러한 감독 체계의 어떤 부분도 콜라도의 사례를 해결하는 데 기여하지 않았다. City Limits의 조사 결과, 뉴욕시의 65,000개 PBRA 주택에서 재검토 과정의 오류는 광범위하게 발생하고 있다.

PBRA 세입자는 매년 소득을 재검토해야 하며, 오류로 인해 오산 임대료를 지불하거나 퇴거에 직면할 수도 있다. ‘스크리닝 및 집행 구조가 기능하지 않습니다.’라고 Legal Services NYC의 변호사인 몰리 로켓은 말했다.

HUD의 보도 담당자는 PBRA 자산 관리자의 규정 준수 문제에 대해 City Limits의 직접 질문에 응답하지 않았다. 또한, 그들은 세입자 불만을 어떻게 처리하는지 또는 각 주의 관리 에이전트가 HUD에 높인 문제를 어떻게 검토하는지에 대한 질문에도 답하지 않았다.

뉴욕의 HCR은 City Limits에 CGI가 HUD의 계약 요구 사항을 충족하도록 보장하는 주요 기능이라고 밝혔다. HCR은 주택 지불 계약의 당사자가 아니며, 프로그램을 감독하지 않으며, HUD와의 문제를 상승시키는 데만 도움을 준다고 강조했다.

프로그램 내부의 작업을 알고 있는 출처는 대부분의 세입자 불만이 건물 관리 회사와 직접 해결되어야 한다고 말했다. 하지만 PBRA 프로그램의 자산 관리자는 종종 한 번에 수천 개의 유닛을 감독하고 있다는 점에서 세입자들은 이들에게 연락하기 어려워하고 있다.

CGI도 지역적으로 프로그램을 관리하기 위해 계약한 회사이지만, 일부 PBRA 소유자 및 자산 관리자와 연락하는 데 어려움을 겪고 있다고 보고했다. 문제가 지속될 경우, 출처는 세입자가 CGI에 문제를 연락해야 한다고 언급했다. 이 회사는 세입자와 건물 관리 간의 중재를 할 수 있다.

City Limits에 이야기한 대부분의 세입자들은 CGI의 콜센터에 대해 알지 못했다. HCR은 2022년에 모든 PBRA 건물에 정보를 게시하려고 노력했음에도 불구하고, 이 서비스를 이용한 세입자와 변호사들은 그것이 해법을 찾는 데 잘 도움이 되지 않았다고 전했다.

한 PBRA 건물의 재검토 전문가는 익명을 요구하며 City Limits와 대화했는데, 실제로 자신이 CGI에 연락하는 것이 어렵다고 말했다. ‘나는 [CGI]에 연락하지 않았다. 그들이 나에게 응답하지 않았기 때문이다.’라고 그들은 덧붙였다.

문제가 지속될 경우 CGI는 HUD에 월간 보고서나 HUD 담당자와의 회의를 통해 문제를 전달할 수 있다. HCR의 한 대변인은 CGI가 HUD에 보고한 비준수 문제나 비응답 문제를 상승시킨다고 말했다.

HCR은 최근 몇 년 동안 소유자와 세입자 간의 분쟁에 대해 지역 옹호 단체와 긴밀히 협력했으며, 세입자가 제기한 문제를 철저히 검토했다고 주장했다.

그러나 그들은 프로그램 규칙 집행의 모든 권한은 HUD에 있다고 강조했다. 세입자가 HUD에 직접 문의할 때는, 프로그램의 세부 사항에 대해 알고 있는 출처는 종종 세입자를 자산 관리자나 CGI에게 되돌려 보낸다고 했다.

‘세입자는 어느 정도의 시간을 비효율적인 관료제에서 보내야 다음 단계로 넘어갈 수 있다는 묵시적인 기준이 있다.’고 전국 주택 법 프로젝트의 변호사인 브리지트 시몬스는 말했다.

책임을 집행할 의무

기관들은 PBRA 세입자들이 가진 권리를 집행하는 책임이 누구에게 있는지에 대해 합의하지 못하고 있다. HUD는 PBCA가 PBRA의 에이전트로서 프로그램 절차를 따라야 한다고 주장하고 있다. 뉴욕의 HTFC와 CGI는 그대로 보고하고 있다.

그러나 ‘CGI와 HTFC는 자신들을 시행자나 경찰로 여기지 않는다. 그들은 HUD에 문제를 알려주는 기능상 목격자로 본다.’라고 로켓은 말했다.

PBRA 개발의 행정 쇠퇴는 국가 전역에서도 자주 발견되고 있다. ‘세입자는 중재할 수 있는 누군가가 필요하다. 그러나 현재 PBCA는 이를 수행하고 있지 않다. 세입자가 대단한 문제를 겪는 경우가 많고, 대개는 HUD 지역 사무소가 PBCA에게 특정 방식으로 문제를 처리하라고 지시해야 한다.’고 시몬스는 말했다.

PBRA와는 달리, 지역 주택 당국을 통해 연방 보조금을 받는 세입자들은 공식 불만 처리 과정이 포함되어 있다. 여기에는 임대료 인상에 대해 이의 제기를 하거나, 가계원을 추가하거나, 특별 공제를 요청하는 과정이 포함된다.

‘당신은 정부 기관에 책임을 물을 수 있지만, 민간 회사에는 그렇게 할 수 없다.’고 비루엣은 말했다. 하지만 PBRA에서는 ‘재검토 처리가 지연되면 집주인에게 책임을 물을 수 있는 명백한 경로가 없다.’라고 덧붙였다.

CGI는 PBRA 자금을 받는 모든 자산을 관리하기 위해 매년 관리 검토를 수행하며, 이 검토 과정은 이전 감사 결과에 따라 매년에서 3년 주기로 진행된다.

City Limits는 뉴욕시 PBRA 프로젝트의 관리 리뷰를 조사했으며, 문서 관련 문제가 발견되었다. 여기에 따르면 90% 이상의 자산이 세입자 파일 심사 포트션에서 실패했다.

자산 관리자가 관리 리뷰의 일부에서 실패할 경우, 다음 감사 전까지 수정 조치를 위한 기한을 받는다. 하지만 City Limits가 조사한 기간 동안 418개 자산 중 395개가 여러 해에 걸쳐 세입자 파일 검토에서 실패하여 문제를 해결하라는 기한을 지키지 못했다.

CGI는 자산 관리자가 세입자 심사 감사에서 지속적으로 실패하지만 어떻게 전체 관리 검토 점수에서 통과할 수 있는지에 대한 질문에 응답하지 않았다.

HUD는 미준수 자산 관리자의 주택 지급 계약을 종료할 권한이 있지만, 이는 드물다. HUD는 PBRA 프로그램에서 교체된 관리자가 있는지에 대한 질문에 응답하지 않았다.

CGI는 최근 오하이오주 콜럼버스의 섹션 8 프로그램을 관리하는 임무에서 해고되었으며, 이는 세입자들이 인권 위반, 잃어버린 서류, 끝없는 서신 및 부정확한 지급에 대해 불만을 제기했던 데 기인한다.

City Limits에 익명을 요구한 전 CGI 주택 전문가가 이 프로그램을 관리할 용량이 충분하지 않다고 밝혔다. ‘이런 회사가 주택 관리를 맡고 있다는 것에 믿음이 가지 않는다.’고 그 전문가는 말했다.

그러던 중 HUD는 방대한 layoffs를 경험했고, 이로 인해 프로그램 감독과 관련된 부서가 40% 이상 담당 인력이 줄어들었다. 정보원에 따르면, 이제 뉴욕 사무실에는 단 한 명의 관리 직원만 남아 있다고 한다.

부서의 담당 이사들은 그들이 관리하는 자산의 수가 늘어났다고 전해졌다.

이러한 상황 속에서, 더 많은 주택이 PBRA 프로그램에 진입할 수 있다. 연방 임대 지원 시연(RAD)을 통해 지역 주택 당국은 공공 주택을 민간 관리 및 PBRA로 전환하여 추가 자금을 확보할 수 있다.

뉴욕시에서는 지역 사회의 전환 ‘PACT’ 프로젝트가 NYCHA에 의해 감독되므로 PBRA 프로젝트가 아니다.

전국적으로는, 2020년 기준으로 거의 20만 개의 공공 주택 단위의 43%가 PBRA로 전환되었다고 HUD의 RAD 리소스 데스크가 갖고 있는 데이터에 따르면 전해진다.

HUD의 감사관 사무소는 PBRA 자산이 RAD 하에 전환된 경우 심각한 물리적 결함이 있다고 2024년 12월 보고서에서 밝혔다. City Limits는 뉴욕의 기존 PBRA 주택에서도 유사한 문제를 문서화했다.

개편 추진

CGI는 2005년부터 뉴욕에서 PBRA 프로그램을 관리하고 있으며 매번 계약 갱신을 받아왔다. 이제 HUD는 PBCA 선정 방식에 대한 개혁을 고려하고 있으며, 이는 민간 업체가 공공 지원 주택을 효과적으로 운영할 수 있는지에 대한 논란을 다시 촉발하고 있다.

HUD는 계약자 풀을 확장할 것을 원하고 있으며, 연방 조달 규정 때문에 기존 계약을 갱신하기만 하는 관행이 문제라고 주장하고 있다. HUD는 새로운 작업 및 주민 안전을 보호하는 규칙을 포함할 수 있는 업데이트된 계약을 제안했다.

또한 세입자 불만을 추적하고 물리적 안전 검사를 표준화하는 방법도 포함했다고 했다.

옹호자들은 CGI와 같은 PBCA에 대한 규제 품질 저하에 주목하고 있으며, 지난 해 개방된 의견 수렴 기간 동안 HUD에 서한을 발송했다.

‘부동산은 강한 이윤 유인이 있는 개인이 소유하고 운영하므로, 규정 준수 문제로 인해 세입자는 종종 만성적인 관리 상의 불만을 겪는다.’고 그들은 썼다. ‘세입자들은 결국 HUD의 지역 사무소에서 PBCA로 돌아가야하는 악순환을 경험한다.’고 지적했다.

PBCA는 집행 조치를 취하도록 권한을 부여받아야 한다고 주장했다. 조치가 필수적이지 않다면, 세입자들은 다시 제기된 문제를 해결하기 어렵다고 경고했다.

HUD의 내부 감사관은 2009년 PBCA 계약에서 비용을 통제할 수 없다는 우려를 표명하며, 계약 관리 서비스 예산의 거의 절반이 PBCA에 대한 수수료로 지출된다고 적시했다.

해결 부족 때문에 ‘미국 국민은 계약으로부터 충분한 혜택을 받지 못하고 있다.’고 시몬스는 말했다.

하지만 일부 옹호자들은 PBCA를 관리하는 규정 개정이 외주화로 인한 본질적인 문제를 해결하지 못할 것이라고 경고했다. ‘세입자 보호가 감소하는 동안 민간화가 진행된다면 누군가가 자신의 일을 하도록 강제할 고리가 적어질 것이다.’고 시몬스는 말했다.

트럼프 행정부는 주택 지원을 포함한 공공 복지에 대한 상당한 삭감을 제안했으며, 더 많은 민간화를 지향하고 있다고 전해졌다.

행정부는 최근 HUD 자료를 영어로만 발행하도록 규정하는 새로운 규정을 설정하였다. 이는 콜라도와 같은 세입자에게 장벽이 되었다.

‘이 행정부는 이러한 프로그램이 실패하도록 불필요한 부담을 추가하고 있다.’고 시몬스는 덧붙였다.

책임 있는 관리가 없는 상황에서, 옹호자들은 관리 회사가 연방의 혼란을 이용해 변화 없는 상황을 지속하며 영리 이익을 확보할 수 있다고 주장한다.

프로그램 변경은 수십 년 간 정체되어 있으며, 현재의 환경에서는 도전이 될 수 있다.

PBCAs는 또한 정치적 집단이므로, 수익성에 큰 영향을 미치지 않는 현 상태를 유지하는 데 기꺼이 만족할 수 있다. ‘내가 왜 일을 해야 하는가? 당신이 내가 일을 하지 않더라도 여전히 나에게 급여를 지급할 것이기 때문이다.’라고 시몬스는 질문했다.

추가 보도는 다니엘 파라 메히아에 의해 이루어졌다.

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이미지 출처：citylimits