LA시, 임대료 인상 상한선 개정 논의 시작

이미지 출처：https://laist.com/news/housing-homelessness/los-angeles-city-rent-control-reform-debate-delay

로스앤젤레스(LA)에서 대부분의 아파트 임대료 인상에 대한 공식 공식이 40년 동안 업데이트되지 않았다.

시의회는 이번 주에 이러한 규정을 변경하기 위한 논의를 시작했다.

개혁을 위한 이번 노력은 주택 저렴성 문제가 끊임없이 제기되고 있는 도시에서 대부분의 세입자가 매년 지불하는 인상액을 상당히 줄일 잠재력을 갖고 있다.

현재 시의 규칙은 집주인이 세입자의 가스 및 전기 요금을 부담하는 경우에 따라 최대 10%까지의 연간 인상을 허용한다.

세입자가 가정에 새로운 거주자를 추가하는 경우에는 임대료 인상이 이보다 더 클 수 있다.

LA주택국의 제안은 인상을 5%로 제한하는 것이다.

한편, 세입자 옹호자들은 시 정부에 3%라는 더욱 낮은 한도를 통과시켜 줄 것을 계속해서 촉구하고 있다.

수요일 도시 의회 주택 및 노숙위원회 회의에서 위원장 Nithya Raman은 변화가 “절실히 필요하다”고 말했다.

그녀는 주 법에 의하면 10% 이상의 인상은 임대료 폭리로 간주되지만, 시의 규칙은 기술적으로 특정 상황에서 훨씬 더 높은 인상을 허용한다고 말했다.

“당신은 8%의 임대료 인상에 2%의 공과금 추가요금이 붙고, 만약 두 번째 아이가 생기면 임대료가 또 다른 10% 오를 것입니다.”

Raman은 이러한 조항들이 집주인과 세입자 간의 공정성을 유지하지 못한다고 주장하였다.

“현재의 구조는 본래 의도한 일을 수행하지 않도록 설계되어 있습니다.”

그러나 Raman은 규칙이 소규모 집주인이나 그들의 장기 세입자에게 해를 끼치지 않도록 신중하게 만들어져야 한다고 말했다.

“우리는 장기적이며 가장 취약한 소득 불안정 세입자를 내쫓도록 유도하는 의도하지 않은 결과를 원하지 않습니다.”

그녀는 “앞으로의 정책 선택들은 매우 중요하고 복잡합니다.”라고 덧붙였다.

LA의 임대료 통제 제도는 매우 높은 인플레이션 시기에 만들어졌으며, 1979년 처음 시행된 이후 1985년에 마지막으로 업데이트되었다.

이 한도는 일반적으로 1978년 10월 이전에 건설된 임대 단위에 적용된다.

LA시의 주택 재고는 대부분 오래된 건물로 구성되어 있기 때문에, 임대료 통제는 LA 아파트의 약 3/4에 적용된다.

전체 도시 거주자의 약 42%가 연간 임대료 상한선의 적용을 받는다.

지난 2009년, 시 의회의 마지막 개혁 시도가 실패한 뒤, 이번 개혁 추진은 코로나19 팬데믹의 끝자락으로 거슬러 올라간다.

그 당시 시 의회는 새로운 퇴거 보호 조치를 통과시키고, 도시의 임대료 통제 공식을 독립적으로 경제 분석하도록 요청했다.

수요일 위원회는 아무런 새로운 공식에 대해 투표하지 않았다.

그들은 대신 시의 주택국과 시에서 계약을 체결한 경제 회의소의 대표들로부터 발표를 들었다.

시청에 임대료 통제 문제에 대한 열띤 토론이 다가오고 있다.

결정적인 결정을 내리지 않은 가운데, 세입자들은 시의회 회의실을 가득 메워 더 낮은 임대료 인상을 촉구하는 공개 발언을 했다.

남부 LA의 세입자 Elizabeth Hernández는 Keep L.A. Housed라는 임대자 옹호 단체가 제안한 3% 한도를 선호한다고 말했다.

“우리의 돈은 모두 임대료로 가고 있습니다.”

Hernández는 “우리는 매일 일하고 있고, 우리의 돈의 절반이 임대료로 나갑니다. 3%의 상한이 있을 경우 도움이 될 것입니다.”라고 말했다.

Economic Roundtable의 연구는 LAist에 의해 먼저 발표되었으며, 이 연구는 대부분의 세입자가 수입의 30% 이상을 임대료로 지불하고 있다고 밝혔다.

이를 통해 그들은 연방 기준에 의해 “임대료 부담”으로 분류된다.

도시의 가장 가난한 세입자들은 그보다 훨씬 더 많은 비용을 지불하고 있으며, 연방 빈곤선 아래에 있는 세입자 중 50% 이상이 자신의 소득의 90% 또는 그 이상을 임대료로 사용하고 있다고 보고되었다.

“우리는 투쟁하고 있는 세입자들의 도시입니다.”라고 공적 도움이 필요한 자문을 맡고 있는 Christina Boyar가 LAist에 말했다.

Boyar는 “우리는 팬데믹 이전과 같은 높은 퇴거율을 보고 있으며, 연방 사회 안전망이 줄어들고 있습니다.”라고 밝혔다.

“어떻게 보면 3%와 5%의 작은 변화는 미미해 보일 수 있지만, 세입자들이 감당할 수 없는 실제 달러로 환산됩니다.”

Keep L.A. Housed는 임대료 인상이 소비자 물가 지수(CPI)의 60%에 기반하여 이루어져야 한다고 요구하고 있으며, 이는 인플레이션이 매우 낮거나 없는 시기에는 0%에, 더 높은 인플레이션이 있는 경우에는 3% 이내로 허용되는 범위를 포함한다.

주택국의 권장사항에는 2%의 하한선과 5%의 상한선이 포함된다.

그러나 많은 경제학자들은 임대료 통제가 이러한 문제를 해결하는 데 효율적인 도구가 아니라고 생각하고 있다.

Beacon Economics라는 회사는 Economic Roundtable 분석을 비판하는 보고서를 작성하였고, 많은 권장 사항에 대해 disagreed 하고 있다.

Chris Thornberg라는 이 회사의 창립 파트너는 임대료 통제 정책이 일부 세입자를 돕는 반면 다른 세입자에게는 해를 끼친다고 말했다.

예를 들어 그는, 도시가 기존 세입자에 대한 연간 인상을 낮추면 집주인은 빈 유닛의 임대료를 인상하여 신규 세입자에게 더 높은 비용으로 전가하게 될 것이라고 주장했다.

“도시는 상당한 시간과 노력을 들여 너무 많은 정치 자본을 소비하고 있는 것 같습니다.”

Thornberg는 “이 조치는 단순히 일부 세입자와 일부 집주인에게 이득이 되는 결과를 창출할 뿐이지, 넓은 상황에는 큰 변화를 주지 않습니다.”라고 주장하였다.

그는 의회가 차라리 더 많은 주택을 만드는 데 집중해야 한다고 생각하며, 이는 세입자들에게 더 낮은 임대료를 협상할 수 있는 더 많은 권한을 주게 될 것이라고 덧붙였다.

LA는 다른 임대료 통제 도시와 비교할 때 차별화되고 있는데, 허용된 인상률이 높고, 가스 및 전기 비용을 부담하는 집주인이 매년 각 공과금에 대해 추가 1%로 임대료를 인상할 수 있도록 하고 있다.

Economic Roundtable의 민주당원인 Dan Flaming은 그렇기 때문에 시간이 지나면서 세입자들이 집주인에게 제공하는 유틸리티 비용보다 더 많은 비용을 지불하게 된다고 밝혔다.

“5년 기간 동안 각 서비스에 대해 임대료는 $150에서 $240 더 높아질 수 있습니다.”

코로나19 팬데믹 이후, 임대주택 운영 비용이 크게 증가했습니다.

건물 유지 보수, 보험료 및 수리 비용과 같은 비용은 전체 인플레이션보다 훨씬 빠르게 성장하고 있다고 Economic Roundtable에서 전했다.

이러한 비용 증가가 발생하는 동안 LA시 의회는 세입자에게 연체 임대료에 대한 퇴거 보호 조치를 부여하고, 임대료 통제 건물에서의 임대료 인상에 대한 거의 4년 간의 동결을 시행했다.

집주인들은 중대한 전환점에 직면하고 있다.

소수의 유닛을 보유한 집주인들은 추가 규제가 그들을 도시 임대 주택 시장에서 완전히 철수하게 할 것이라고 주장하고 있다.

일부는 이미 그들의 건물들을 매각하였다.

Jan Mills는 지난해 에코 파크에서 임대료 통제 4유닛 소유 건물을 매각했다고 말했다.

“부동산을 소유하는 것은 구체적이며, 우리가 의지할 수 있는 무언가처럼 느껴졌습니다.”

그러나 “로스앤젤레스 시에서 만큼은 믿을 수 없습니다.”라고 그녀는 덧붙였다.

Mills는 시가 COVID-19 퇴거 보호 조치를 해제한 후 임대료를 내지 않은 세입자 중 한 사람을 퇴거시키기도 했다.

그 과정은 약 10개월이 걸렸고, 수만 달러의 법적 비용과 유실된 임대료가 발생했다고 밝혔다.

그녀는 현재 연간 임대료 인상에 대한 추가 규제를 통과시키는 것이 잘못된 시점이라고 말했다.

“나는 임대료 인상에 대한 추가 규제가 하나의 못이 되는 것처럼 느낄 것 같습니다.”

그녀는 “경계선에서 살아가는 사람들을 위한 프로그램이 필요하다고 생각합니다.”라고 덧붙이며,

“하지만 집주인들은 로스앤젤레스 시와 달리 그러한 프로그램을 지원할 자원이 없습니다.”

앞으로, 많은 미해결 질문들이 남아 있다.

수요일 위원회 회의 중 일부 시의원들은 소규모 집주인에게 다가오는 압박과 세입자에게 줄 수 있는 구제책 간의 균형을 맞추는 방법에 대해 확신하지 못하는 목소리를 냈다.

위원들은 소비자 물가 지수(CPI)와 관련하여 좋은 대안이 없는지에 대한 질문을 제기했으며, 이는 트럼프 전 대통령이 미국 노동통계국의 정치적 해고로 인해 신뢰할 수 있는 근거가 될 수 없는 것이 아닐까 염려스럽게 말했다.

Councilmember Heather Hutt는 경제학자들이 좋은 대안이 존재하지 않는다고 하자 “그것은 약속되지 않은 것 같습니다.”라고 말했다.

위원들은 어떠한 특정 지수를 사용할 것인지에 대해서도 질문을 제기하였다.

Economic Roundtable 보고서는 주택을 제외한 모든 소비재를 포함하는 인플레이션 지수를 사용할 것을 추천하였다.

이들은 이미 높은 주거 비용이 더 높은 임대 인상을 초래하는 것을 방지할 것이라고 언급하였다.

Beacon Economics 보고서는 반대하고 있으며, 주택 관련 정책인 임대료 통제는 주택 시장에서 어떤 동향이 일어나는지를 반영하는 지수에 의거해야 한다고 주장하고 있다.

“이 전체 문제는 우리가 어떻게 해야 공평하게 유지할 것인가에 대한 것입니다.”라고 Councilmember Bob Blumenfield은 덧붙였다.