시카고 의료 사무실 부문, 기성 공간 수요 증가

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시카고의 산업 및 사무실 부문에서 투기 개발의 인기가 떨어진 반면, 의료 사무실 부문에서는 기성 공간의 수요가 증가하고 있다.

Bisnow의 시카고 헬스케어 서밋에서 패널리스트들은 의료 서비스 제공자들이 몇 주 안에 사용할 수 있는 공간을 요구함에 따라 시카고의 의료 사무소(MOB) 시장에서 스펙 스위트가 중요한 역할을 하고 있다고 밝혔다.

하나의 건물을 구입한 뒤 이를 빠르게 임대하는 것이 목표인 개발자들에게는 스펙 스위트가 중요한 계획이라고 말했다.

Echo Real Estate Capital의 Jon Boyajian 원장은 “건물을 구매하고 가능한 빠르게 임대하는 게임을 하는 경우, 스펙 스위트가 준비되어 있는 것이 우리 계획에 매우 중요하다”고 강조했다.

의료 사무실 부문은 앞으로 몇 년간 성장할 것으로 예상된다.

향후 5년 동안 미국에서 65세 이상의 인구는 약 700만 명 증가할 것이며, 이에 따라 매년 2,300만 건의 의사 방문이 추가로 발생할 것으로 보인다.

이로 인해 의료 사무실 공실률이 감소하고 임대료 상승으로 이어질 것이라고 Marcus & Millichap의 보고서에서 밝혔다.

CBRE의 두 번째 분기 의료 사무소 보고서에 따르면, 전국적으로 평균 MOB 공실률은 분기별로 3bp 상승하고, 연간으로는 41bp 상승하여 9.9%에 도달했다.

이는 건설량이 흡수량을 초과하는 상황이 4분기 연속 지속되었기 때문이라고 있다.

많은 의료 서비스 제공자들이 빠르게 규모를 늘리고 있으며, 맞춤형 스위트를 기다릴 여유가 없다고 Boyajian 원장은 설명했다.

“많은 의사들이 공간을 찾고 협상하는 데 6개월, 8개월 또는 10개월을 들이지 않는다”며 “그들은 30일 안에 필요하다. 그러므로 즉시 사용할 수 있는 공간이 있다면 빠르게 임대될 것이다”라고 덧붙였다.

그의 회사는 건설이 완료되기 전에도 스위트 임대 계약을 체결한 경험이 있으며, 대출기관들도 이러한 접근 방식을 지원하고 있다고 말했다.

임대인들은 대개 건축 비용의 대부분을 부담하며, 임차인은 임대료를 관리 가능한 수준으로 유지하기 위해 일부를 환급받는 방식이라고 전했다.

Ventas의 선임 부사장 Brian Fry는 그의 회사가 올해 스펙 스위트에 투자를 통해 “큰 성공”을 거두었다고 설명했다.

그는 “초기 구축 비용이 약간 비쌀 수 있지만, 강력한 병원 시스템을 갖춘 시장에서 좋은 임대 속도와 거래 속도를 보였다”고 설명했다.

Fry는 “이 공간들이 빠르게 임대되고 있으며, 우리도 빠른 거래를 하고 있다. 올해 정말 좋은 추가 기회가 되었다”고 덧붙였다.

시카고의 의료 환경은 20% 이상의 시장 점유율을 가진 주도적인 플레이어가 없는 상황으로, 의료 시스템들이 경쟁할 수밖에 없는 하이퍼 경쟁 시장이라고 Fry는 강조했다.

또한 그는 시카고의 재산세가 다른 대도시에 비해 훨씬 높아 운영 비용을 증가시켜 임대료 압박을 주고 있다고 밝혔다.

그럼에도 불구하고 그는 지역 시스템의 야망이 특히 전문 치료 분야에서 급속한 성장을 촉진하고 있다고 말했다.

Advocate Health Care는 2024년 말 시카고 남부에 10억 달러를 투자할 계획을 발표하며 여전히 이 시장으로 유입되는 상당한 자본을 보여주고 있다.

시카고 시장은 인디애나주의 서부와 가까워 많은 의료 시스템들이 인접한 주에 수술 센터를 두고 있다는 흥미로운 점도 있다.

특히 Munster, Indiana는 많은 수술 센터가 위치해 있어 “거기서는 거의 두 배의 수익을 내고 운영 비용은 절반에 불과하다”고 Remedy Medical Properties의 Jack Gavin이 설명했다.

그는 보건 시스템이 1차 진료, 실험실, 물리 치료 같은 핵심 서비스를 한 곳에 두도록 밀고 있다고 말했다.

이러한 서비스를 동일한 생태계에 배치함으로써 제공자들은 기록의 분절을 피하고, 환자 충성도를 강화하며, 진료가 내부적으로 이루어지도록 보장할 수 있다고 강조했다.

이 모델은 응급 치료, 영상 검사 및 다전문 진료를 포함하는 방향으로 확대되고 있으며, 주간마다 다양한 전문 분야를 수용할 수 있을 만큼 유연한 레이아웃으로 변모하고 있다고 Gavin이 언급했다.

“우리가 보고 있는 확장의 방향과 모든 서비스가 동일한 지붕 아래 있는 것이 결정적이 될 것”이라고 Gavin은 덧붙였다.