워싱턴 D.C., 임대 시장 안정과 공급 증대를 위한 새로운 법안 통과

워싱턴 D.C.의 수많은 새로운 아파트 건물들이 더 쉬운 판매 경로를 갖게 될 전망이다. 이는 수십 년간의 세입자 보호 법률이 수정되었기 때문이다.

이번 달, D.C. 시의회는 임대 시장을 안정시키고 공급을 늘리기 위한 ‘임대법(Rental Act)’을 통과시켰다. 이 법안의 주요 내용 중 하나는 D.C.의 세입자 구매 기회 법(TOPA)을 조정하는 것이다. 부동산 전문가들은 이 법이 두드러진 주거 투자에 악영향을 미쳤다고 주장한다.

이 새로운 법안은 신규 건물에 대해 15년 면제 기간을 만들어 TOPA 절차를 거치지 않고 판매할 수 있는 길을 열었다. 즉, 건물이 개장하는 순간부터 개발자는 15년간 판매할 수 있으며, 이후에야 TOPA 규정에 따라야 한다.

부동산 브로커들과 투자자들은 이 조정이 최근 몇 년간 D.C. 투자를 꺼려했던 새로운 투자자들을 끌어들이는 데에 큰 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 이는 주택 개발과 부동산 판매 증가로 이어질 수 있으며, 새로운 자본 유입과 함께 지역 정부에 더 많은 세수가 발생할 것이란 전망이다.

Foulger Pratt의 최고재무책임자(CEO)인 Joe Clauser는 다음과 같이 말했다. “즉각적으로 변화가 일어날 것이라고 생각하지 않지만, 현장에서 목격하고 있는 바로는 투자자들이 D.C.에 대해 TOPA와 관련된 문제를 꺼려한 만큼, 시장의 유동성이 크게 증가할 것으로 기대하고 있다.”

Foulger Pratt는 지난 10년 동안 Eckington, NoMa 및 Capitol Hill에서 수백 개의 아파트를 건설해왔다.

“이 법안이 통과된 이후, 많은 자산을 관리하는 수백억 달러 규모의 기관 투자자들이 저희에게 연락을 주며 D.C.에 투자하겠다는 의사를 표현하고 있습니다. 이들은 이전에는 D.C.에 대한 투자를 고려하지 않았던 투자자들입니다.”라고 Clauser는 덧붙였다.

D.C. 정책 센터의 분석에 따르면, 올해 기준으로 15년 면제가 적용되는 건물은 401개에 달하며, 이는 총 46,591개 유닛, 즉 D.C. 아파트의 33%를 차지한다.

이 통계는 지난 20년 간 D.C. 전역에서 이루어진 다세대 개발의 대부분을 아우르며, 특히 Navy Yard, NoMa 및 Mount Vernon Triangle와 같은 인기 있는 지역에서 두드러진다.

메릴 보우저 시장이 최초로 이 법안을 제안했으며, D.C. 시의회는 부동산 그룹들이 법안을 약화시켰다는 의견과 함께 몇 가지 수정을 했다. 보우저 시장은 아직 이 법안을 서명하거나 어떤 의도를 밝히지 않았다. 보우저 대변인은 아직 시의회로부터 법안을 받지 않았다고 전했다.

TOPA는 1980년부터 시행된 법으로, 세입자들이 한데 모여 건물의 판매나 재자본화가 이루어질 때 그 건물의 소유권을 구매하거나 양도할 수 있도록 허용한다.

이 법안의 지지자들은 세입자들이 자신의 거주지에서 자산을 축적할 수 있는 중요한 도구라고 주장하며, 다음 소유자에게 자신의 이익을 대변할 수 있는 힘을 줄 수 있다고 설명한다.

반면 비판자들은 이 법이 판매 과정을 최대 420일 지연시킬 수 있으며, 이는 소유자의 퇴출 일정을 불확실하게 만들고, 특히 다가구 투자자들이 D.C.를 회피하게 만든다고 주장한다.

Greysteel의 다세대 판매 중개자인 Nigel Crayton은 “D.C.에 대한 투자자들의 관심을 자연스럽게 줄이는 결과를 가져왔습니다”라고 말했다. “그들이 퇴출주기를 통제할 수 없다면, 투자 수익 예측에 매우 큰 영향을 미친다는 것입니다.”

최근 몇 년 동안의 다양한 거시경제적 요인들, 즉 높은 금리와 건설 비용 상승 등으로 인해 미국 전역에서 다가구 건설 시작이 감소했지만, D.C.에서는 TOPA가 또 다른 이유가 되었다.

지난해 D.C.에서 아파트 건축이 79% 감소하며, 단 932유닛이 공사 시작을 했고, 전년도에는 4,474유닛이 시작되었다.

한편, D.C.의 다세대 투자 판매는 주변 지역에 비해 뒤쳐지고 있다.

지난해 11개월 동안 D.C.에서 다세대 매출은 9억 3,600만 달러로, 이는 노던버지니아의 36억 달러 및 메릴랜드 교외의 11억 달러에 미치지 않았다.

CBRE의 부사장이며, 중부 대서양 지역의 다세대 투자 판매를 중개하는 Martha Hastings는 “워싱턴 D.C.와 주변 지역 간 거래 발생에 불균형이 있다”며 “D.C.가 주변 지역과 비슷한 거래량을 늘릴 수 있다면, 이는 매우 의미 있는 일”이라고 말했다.

Foulger Pratt의 Clauser는 높은 금리와 그 방향에 대한 불확실성이 모든 곳에서 투자 판매를 늦추었지만, D.C.에서의 TOPA 불확실성으로 인해 더 치명적이었다고 밝혔다.

지난해 Foulger Pratt와 그 두 파트너는 TOPA 절차를 거쳐 NoMa의 346유닛 아파트인 Belgard를 취득하는 데 9개월이 걸렸다고 말했다.

Foulger Pratt의 346유닛 Belgard.

판매의 타이밍에 대한 불확실성과 이로 인해 발생할 수 있는 지연이 금리가 오르는 것과 합쳐져 자산의 구매자 풀이 매우 얕아졌다.

“경쟁이 부족했던 덕분에 우리는 자산을 최저가로 1억 80만 달러에 인수할 수 있었습니다”라고 Clauser는 덧붙였다.

사모펀드 그룹 Capitol Rock Partners는 TOPA 절차를 거쳐 Petworth에서 1억 20만 달러에 107유닛 건물을 인수했다고 밝혔다.

“이 투자는 정말 힘든 작업이었습니다. TOPA 절차는 1년이 넘게 걸렸지만, 인내로 인해 마침내 성사되었습니다.”라며 CEO Felipe Ernst는 지난주 LinkedIn 게시글에서 밝혔다.

Ernst는 더 많은 투자를 유치하기 위해 새로운 법안이 좋은 방향으로 나아가는 한 걸음이라고 믿고 있다.

Rental Act 투표 전 회의에서 주택 위원회 의장인 Robert White 의원은 부시장 Nina Albert가 “5대 주요 주택 대출 기관”과의 논의를 했으며, 이들 모두 D.C.를 “레드라인(redlined)”했다고 전했다. 시장실은 White 의원의 발언에 대해 논평을 거부했다.

“모든 기관 투자자가 다 D.C.에서 다가구 투자를 꺼린 것은 아니지만, 많은 투자자들이 그랬습니다. 그 이유 중 하나는 퇴출 시기를 통제할 수 없었기 때문입니다.”라고 솔리튜드 코브 캐피탈의 John Kevill Principal은 말했다. 그는 2022년에 자신의 자문 회사를 창립하기 전 Avison Young의 국가 자본시장 팀을 이끌었던 경험이 있다.

Emilia Calma는 D.C. 주택 정책을 위한 윌스 이니셔티브의 디렉터로서 지역 및 국가의 개발자들과의 대화에서 D.C.에서의 투자 유치에 어려움을 겪고 있다고 전했다.

“많은 개발자들이 프로젝트 투자 유치에서 어려움을 겪고 있으며, 투자자들은 규제가 적은 주로 방향을 바꾼다고 얘기했습니다.”라고 덧붙였다.

법안의 발효까지는 시간이 걸리겠지만, 부동산 산업은 이 법안이 시행된 이후 다가구 개발과 판매 활동이 증가할 것으로 보고 있다.

CBRE는 이미 이번 법안의 통과를 강조하기 위해 자신들이 마케팅하는 물건에 대해 관심을 끌고 있다.

법안이 통과된 이틀 후, CBRE는 353유닛 아파트 건물인 The Rowan을 마케팅하기 위해 “RENTAL 법안이 통과되었습니다.”라는 제목의 이메일을 보냈다.

The Rowan은 2021년에 완료되었으며, 법안이 서명되면 약 2036년까지 TOPA의 적용을 받지 않게 된다. Hastings는 마케팅 자료에 대한 논평을 거부했다.

MRP의 Managing Principal인 Bob Murphy는 D.C. 법안이 미치는 영향에 대해 언급하면서 NoMa에 있는 Florida Avenue의 Washington Gateway 프로젝트의 첫 번째 단계인 400유닛 건물인 The Elevation에 대해 이야기했다.

“정상적으로 10년 이후에 판매하게 되지만, 만약 우리가 지금 판매한다면 15년 면제 기간에 해당하지만, 다음 구매자가 3년 내에 판매하지 않을 것이기 때문에 그는 TOPA에 적용되는 상황이 됩니다.”라고 Murphy는 말했다.

그는 15년 면제는 “없는 것보다 나은 것”이라고 생각하지만, 모든 문제를 해결하지는 못한다고 덧붙였다.

TOPA 면제는 새로운 개발에 연료를 공급하는 데 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며, 신규 건축의 투자자들은 건물이 납품된 후 15년의 완전한 기간 동안 판매할 수 있을 것이다.

“곡선의 전면부에서의 영향이 가장 클 것이다”라고 Crayton은 말했다. “현재 D.C.에 없는 상위 50개 개발자들이 D.C.를 보고, ‘여기 수치가 노스캐롤라이나와 똑같이 좋아 보인다’고 생각할 수 있을 것이다.”

신규 개발은 전 세계적으로 시작되는 여러 난관에 직면해 있지만, 연방준비제도가 25bp를 인하하는 등 매크로 경제 환경이 변화하고 있는 신호들도 있다.

하지만 많은 투자자들은 개발 비용을 감당하는 것보다 기존 자산을 사는 것을 선호하며, 브로커들은 TOPA 면제가 현재 시장을 가속화할 것으로 예상하고 있다.

“무슨 일이 실제로 일어날지는 예측하기 힘들지만, 법안이 시행되면 거래량이 증가할 것으로 예상된다.”라고 Hastings는 말했다.

법안이 발효되면, 15년 면제 임박 기준선을 넘은 일부 건물들이 빠듯한 시간이 주어진다.

“2011년, 2012년, 2013년에 건물을 지은 상업 건축업자들은 이미 면제 기간이 곧 끝나니, Listings가 증가할 가능성이 있습니다.”라고 Crayton은 전했다.

업계 관계자들은 면제가 자산 가격에도 영향을 미칠 수 있음으로 경쟁을 만들기 때문이라고 언급했다.

“TOPA가 존재했을 때, TOPA가 철회되면 우리는 투자자와 브로커들이 25bp의 CAP 비율 하락을 논의할 것이라고 농담 삼아 이야기했습니다.”라고 Clauser는 덧붙였다.

또한, 시의회는 보우저 시장의 제안 중, 구매자가 구매한 자산에 대한 저소득 주택 의무를 시행할 것을 약속하는 면제 조항을 삭제함에 따라 이는 저소득 주택 개발 및 보존에 큰 타격이 되었다고 부동산 커뮤니티가 지적했다.

“이는 저소득 주택에 대한 혜택을 줄 여지가 있었고, D.C.에 더 많은 저소득 주택 개발자를 유도할 수 있었던 기회를 의미합니다.”라고 Ernst는 언급했다.

이미지 출처：bisnow