달라스 최고층 빌딩 재개발 계획, 이해관계자들로부터 지지 얻어

달라스의 가장 높은 타워에 대한 혁신적인 재설계 계획이 주요 이해관계자들로부터 긍정적인 평가를 받았다. 그러나 이 과정에서 몇 가지 양보가 필요했다.

작년, 개발자 마이크 호크와 마이크 에이블론은 메인 스트리트의 뱅크 오브 아메리카 플라자를 인수하고 재개발하겠다는 의사를 밝혔다. 이 계획은 해당 회사의 상징적 임차인이 곧 떠날 예정인 가운데, 도시가 이 부동산을 활성화하기 위한 대규모 계획과 보조금 패키지를 검토하면서 가시화될 가능성이 높아졌다.

901 메인 PAHG 파트너스 LLC라는 이름으로 형성된 새 회사는 도시에게 4억 900만 달러 규모의 재개발 계획을 제출했다. 에이블론은 다운타운 연결세금 증대 지구(재정 지원) 위원회와 다운타운 달라스 개발 당국(DDDA) 간의 공동 회의에서 자신의 계획을 설명했다.

이 위원회는 주변 지역을 감독하며, 제안한 9,800만 달러의 보조금 패키지에 대해 전폭적으로 지지하는 추천을 만장일치로 승인했다. 그러나 회의 도중, 계획의 주차장 관련 변경 요청을 수용하기 위해 추가 500만 달러가 필요하다는 수정안이 제안되었다.

에이블론은 회의에서 “우리는 모든 것을 다 걸고 있다”고 말했다.

이 계획은 COVID-19 팬데믹 이후 사무실의 공실 문제를 해결하고자 하는 달라스의 노력의 일환이다. 이러한 상황은 대부분의 도시와 D-FW 내 경쟁 지역에서도 비슷하게 나타나고 있으나, 다운타운 지역에서의 문제는 더욱 심각하다. 2024년 다운타운 사무실 공실률은 27.1%에 달하며, 이는 업타운 지역의 20% 이하와 비교된다. 또한, 부동산 가치가 정체되거나 하락세를 보이고 있다.

이러한 문제의 원인은 다양하며, 도시는 여러 측면에서 다운타운 활성화에 주력하고 있다. 뱅크 오브 아메리카 플라자 바로 남쪽으로 새로운 화려한 컨벤션 센터가 건설되고 있다.

컨벤션 센터 방문객의 흐름, 매력적인 스트리트 레벨 추가 공간, 901 메인 PAHG의 제안된 주요 구조물 개선으로 인하여 “이제 우리는 실제로 임대 가능한 사무실 빌딩을 만들었다”고 에이블론은 말했다.

도시에게 제출된 계획에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있다:

– 사무실 면적을 180만 평방피트에서 150만 평방피트로 줄이는 것

– 280개의 신규 4성급 이상의 호텔 객실과 호텔 편의 시설 공간을 추가하는 것

– 호텔 로비와 연회장이 들어설 새로운 유리 및 강철 구조물을 건설하는 것

– 현재의 표면 주차장 바로 건너편에 1,115대 주차 공간을 갖춘 새로운 주차장을 건설하는 것

– 메인 스트리트를 가로질러 새로운 구조물들을 연결하는 스카이브리지를 만드는 것

– 거리 수준의 소매점과 레스토랑을 추가하는 것

위원회 구성원들은 이 계획에 대한 기대감을 표명했지만, 보조금 패키지와 관련해 여러 가지 우려를 표명했다.

DDDA 부의장인 빌리 프루잇은 사무실 공실이 문제이지만, 도시가 이제는 임차 개선 및 리스 수수료에 보조금을 제공하는 새로운 영역에 들어서는 것에 대해 우려를 표했다. 이는 “특정 플레이어에게 유리한 결과를 초래하면서 다운타운 전체를 활성화하는 데 방해가 될 수 있다”고 그는 말했다.

하지만 위원회는 이 문제와 뱅크 오브 아메리카 플라자의 예산 평가가 1억 7천 2백만 달러라는 점에 대한 회의적 시각을 넘어서, 주차장 설계의 일관성 문제에 주요 관심을 두었다. 이들은 다운타운 달라스 360 계획이 대중교통을 강조하고 주차장과 같이 수동 사용 구조물에 대한 강조를 줄이는 것과 맞지 않다고 판단했다.

주차장 위에 주거용 또는 사무실 공간을 추가하는 것은 가능하지만, 이를 위해서는 주차장이 특정 구조적 능력을 가져야 한다. 위원들은 프로젝트 진행 중 비용 효율성을 우선시하여 문제가 발생할 수 있다고 우려했다.

회의 도중, 에이블론의 제안이 승인되지 않을 위기에 처했을 때, 그는 제안이 거부되기보다는 회의를 보류할 수 있는지 물었다. 비록 제안이 여전히 시의회로 진행될 수 있지만, TIF 및 DDDA 위원회에서의 부정적인 평가는 프로젝트에 큰 타격이 될 수 있었다.

에이블론은 위원들에게 주차장이 단순한 주차장이 되지 않을 것임을 확신시키려 했지만, 그는 그러한 조건을 보조금 거래에 명시적으로 포함시키지 말 것을 촉구했다.

“이것은 거대한 작업이며, 주차장 위에 다른 건축물에 대한 추가 요구를 덧붙이는 것은, 특정 단계에서 내가 원하는 방향으로 나아갈 수 없게 할 수 있다”고 그는 말했다.

프루잇은 결국 보조금 패키지를 승인하자는 수정안을 제안했다. 추가 500만 달러가 제공될 것이며, 대신 주차장은 고층 주거 또는 호텔 유닛 200개를 수용할 수 있도록 설계된다. 이는 반드시 이러한 유닛이 건설된다는 보장은 아니지만, 그러한 요구를 충족할 수 있도록 공간이 만들어진다는 것이다.

“우리는 단지 주차장 위에 어떤 것도 짓지 못하게 차단 당하는 것을 피하고 싶을 뿐이다”고 프루잇은 덧붙였다.

다음 단계는 무엇인가?

이 계획은 10월 6일에 시의 경제 개발 위원회로 넘어가며, 시의회는 10월 22일에 공개 의견 수렴과 보조금에 대한 투표를 실시할 예정이다.

보조금 계획과 화요일의 위원회의 승인을 확보한 것은 프로젝트에 있어 핵심적인 단계이다. 만약 에이블론과 위원회가 그때 합의에 도달하지 못했다면, 901 메인 PAHG는 약간의 오명을 남긴 채 시의회로 갈 것인지 조정 논의를 이어갈 것인지 선택해야만 했다.

2026년 9월 30일까지 부동산 인수 마감 기한이 다가오고 있는 상황에서, 이는 그들에게 어려운 상황이 되었을 것이다.

“나는 이 일을 진행하는 데 있어 막다른 길에 도달하지 않으려 하고 있다”고 에이블론은 말했다.

이제 프로젝트는 본격적으로 시작될 수 있다. 만약 시의회가 보조금 패키지를 승인하고, 시 직원이 이를 추천한다면, 프로젝트는 2032년 9월 30일의 실질적인 완공 기한에 맞춰 매년 특정 마일스톤을 달성할 것으로 예상된다.

좀 더 간단한 관찰자에게는, 프로젝트가 시의회를 통과한 후 어떤 4성급 이상의 호텔이 뱅크 오브 아메리카 플라자에 들어설지가 다음 단계가 될 것이다. 901 메인 PAHG는 내년 인수 마감 기한 이전에 이를 확보해야 한다.

이미지 출처：dallasnews